Уходящий 2022 год оказался особенным для каждого сегмента рынка недвижимости России и даже зарубежья. Предложения на «вторичке» показали устойчивость, которой позавидовал рынок новостроек. Изменения произошли даже в сегменте элитной недвижимости, где вырос спрос на ипотечные программы. Ипотека оказалась едва ли не единственным спасательным кругом для застройщиков и покупателей.
Динамика предложения и запросы покупателей: спрос – упал, а потребность в качестве – выросла
В 2022 году россияне оказались в ситуации, когда планировать что-то на несколько лет вперед стало практически невозможно. Пресловутый «горизонт планирования» уменьшился едва ли не на пару месяцев. Новая модель поведения повлияла на спрос в недвижимости.
Геополитические события 2022 года привели к снижению потребительской активности. С января по ноябрь было продано 66,4 тыс. квартир и апартаментов в московских новостройках, что на 15,3% меньше показателя за аналогичный период прошлого года (78,4 тыс.), рассказала корреспонденту «Риэлти Таймс» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
– Застройщик стали предлагать больше доступных лотов – студий и «однушек». В результате средняя площадь экспонируемых в столице квартир и апартаментов за год сократилась на 6,9% – с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м., – уточнила Коркка.
В этом году отличительной чертой российского рынка стали импульсивные покупки, основанные на истерии в СМИ, рассказывают эксперты. Инфошум на фоне СВО и развивающегося мирового кризиса в ряде случаев подталкивали людей к покупке, но в большинстве ситуаций наоборот – заставляли отложить сделку.
– Клиенты чаще стали принимать эмоциональные решения и откладывать покупку недвижимости. Вследствие этого спрос на московские новостройки снизился более чем на 15%, на первичное премиальное жилье – на 21,3%. Но в конце года мы наблюдаем оживление покупательской активности. В частности, на столичный рынок возвращаются клиенты проектов премиум-класса, прежде решившие вложиться в зарубежные активы, – рассказал журналисту «Риэлти Таймс» коммерческий директор «Optima Development» (застройщик жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.
На фоне роста спроса на зарубежную недвижимость и бегства из России обеспеченных людей в феврале – после начала СВО, а также в сентябре – в результате объявления частичной мобилизации, спрос на элитный сегмент снизился. Инвесторы ринулись в Турцию, ОАЭ, страны Азии и СНГ.
Основатель и операционный директор One Moscow Александр Кузин отмечает, что исключения составляли редкие московские проекты, у которых нет конкурентов, благодаря уникальным опциям. Например, близость к воде и наличие парка рядом.
– Популярностью пользуются семейные квартиры, двух-трех спальные и классические однокомнатные. Спрос на маленькие студии низкий, хотя стоят они очень дешево. Однокомнатные, студии продолжают покупать, но уже не так активно как это было в 2020-21 годах, – подчеркивает Кузин, комментируя ситуацию в сегменте премиальной недвижимости.
Несмотря на большой объем предложения, мы видим, что мест для полноценной качественной жизни того уровня, к которому стремится большинство москвичей, не так много, рассказал основатель и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
– За последние годы клиентские запросы сильно эволюционировали, многие опции из дорогих сегментов теперь должны быть в бизнес- и комфорт-классе, а в премиальной недвижимости дома оснащены по последнему слову техники. Требования растут и к внешнему окружению. Покупатели хотят видеть самодостаточное пространство жилого комплекса, единую экосистему, которая включает в себя не только квадратные метры для жизни, но и развитую инфраструктуру: в шаговой доступности сад, современную школу, парк, разнообразие спортивной среды, впечатлений и многое другое, – пояснил Щекин корреспонденту «Риэлти Таймс».
Он подчеркнул, что если есть такой спрос, должно быть и предложение. Поэтому многие компании, продолжают выводить новые дорогие проекты, даже в условиях меняющегося рынка.
О снижении спроса заявили строительные компании, работающие практически во всех сегментах.
– С начала СВО люди сняли со вкладов более 15 трлн рублей, спрос поддерживался в основном льготной ипотекой. Однако, большая часть застройщиков отмечали снижение спроса и уменьшение прибыли почти по всем направлениям застройки, – пояснил председатель правления КПК «Капитал Регионов» Игорь Бутаков.
Спрос и продажи начали замедляться с февраля по май и практически остановились в сентябре, уточняет CEO застройщика «Easy Home» Юлия Березникова. Основной причиной стала взлетевшая до рекордных 20-25% годовых ипотечная ставка. Клиенты начали паниковать, расторгать контракты, переносить покупку на более поздний срок. Банки в этот период опустели – ипотечные кредиты никто не брал. По вторичному рынку было зафиксировано снижение продаж до 20-30%. «Закрывались» только те сделки, которые были одобрены до середины февраля и во время действия льготных программ ипотечного кредитования.
– Весной и летом участники рынка стали постепенно адаптироваться к ситуации, ЦБ снизил ставку. Спрос в загородной недвижимости немного вырос, по сравнению с периодом с февраля по май. В сентябре, когда была объявлена мобилизация, клиенты начали вновь массово расторгать сделки. Причин несколько: появились выгодные предложения на вторичном рынке, спрос на недвижимость упал, огромная часть потенциальных клиентов покинули РФ, или отказались от покупки жилья в России и стали рассматривать альтернативу на зарубежном рынке, – рассказала Березникова.
Рынок недвижимости России в 2022 году спасла ипотека, причем даже в сегменте элитного жилья – эксперты
В 2022 году ощутимо возросла роль ипотеки как главного драйвера спроса. Число сделок с привлечением жилищных кредитов за год выросло с 61% до 81%. Особенной популярностью пользовались льготная ипотека и кредиты от застройщиков с “околонулевыми” ставками.
– Ключевым фактором при выборе объекта является комфортный платеж в месяц, а не бюджет покупки в целом. Если раньше 20-30% – это был стандартный первоначальный взнос, то сегодня все поменялось. Люди ищут минимальный платеж – 10-15 % или без первоначального взноса, – уточнил операционный директор One Moscow Александр Кузин.
Спрос на рынке поддержали интересные программы рассрочки и отсрочки платежей. Ряд программ предусматривал первый взнос в сумме 10% от цены покупаемого жилья, а следующий платеж – через год. Многие выбрали эту программу взамен классической ипотеке. Особенно те клиенты, которые не готовы ее брать. Сделок за наличный расчет сейчас почти нет. 80% – ипотека, 20% – различные программы рассрочки.
В 2022 году выросло число покупателей, приобретающих жилье с кредитным обременением, рассказывает коммерческий директор «Optima Development» Дмитрий Голев. Роль ипотеки повысилась, в том числе, в премиальном сегменте. В августе доля сделок с привлечением жилищных кредитов в категории элитного и премиум-жилья достигла исторического максимума – 59%. Вскоре во многих сегментах новостроек для восстановления спроса застройщики запустили программы субсидированной и траншевой ипотеки.
– Главным драйвером спроса на рынке первичной недвижимости до конца года остается субсидированная ипотека. Даже в премиальном сегменте уровень ипотечных сделок очень высок. Отчасти, спрос в ноябре и декабре подстегнули именно новости об отмене субсидированной ипотеки, и мы увидели более активное закрытие сделок, – уточняет девелопер Владимир Щекин.
Что касается альтернативных ипотеке финансовых инструментов, по словам Щекина, фиксировался спрос на рассрочку. Этот финансовый инструмент в 2022 году оказался на втором месте по частоте использования при покупке квартиры.
Акции и скидки на новостройки достигали 35% в Москве и регионах. Собственники распродавали элитное жилье с дисконтом в 25 млн рублей
Застройщики стимулировали спрос субсидированной и траншевой ипотеками, крупным дисконтом, в некоторых случаях до 35% и 40%, длительными программами беспроцентной рассрочки, различными акциями и спецпредложениями.
На рынке новостроек появились значительные скидки на большой пул жилья. В ноябре-декабре застройщики предлагают различные виды рассрочки и трейд-ин. Почти все ведущие девелоперы объявили предновогодние акции.
– В регионах в проектах, выведенных на рынок после марта 2022 все чаще встречаются акционные продажи со скидкой 7-15% относительно локации сбыта, как способ, продав определенный пул по цене ниже рынка, наполнить эскроу-счета и вести стройку, кредитуясь по низкой ставке. Вторая тенденция – остановка планирующихся к старту продаж проектов, – заметил заместитель директора по финансам «СКМ Девелопмент» (Екатеринбург) Антон Мещеряков.
Собственники на вторичном рынке не скупились на дисконты. В некоторых случаях скидки достигали 40%. Продать быстро и по привлекательной цене решались те, кто уехал жить из России. Самые ощутимые скидки фиксировались в сегменте элитного жилья. Средняя цена элитной квартиры в Москве на вторичке в 2022 году составляет 110 млн рублей. По словам специалистов агентства Intermark, на рынке в третьем квартале встречались дисконты в 20%, сопоставимые в рублевом эквиваленте 20-25 млн рублей. Доля предложений с таким размером скидки достигала 3% от общего числа вариантов в продаже.
Поддержка государства и давление санкций на застройщиков России
Государство весь год оказывало поддержку гражданам и застройщикам, рассказывает Голев. Прежде всего, речь идет о льготной ипотеке, ставшей одним из важнейших драйверов спроса. Власти временно сократили число проверок и упростили порядок внесения изменений в проектную документацию. Однако правительству до сих пор не удалось остановить рост цен на стройматериалы.
– Требования к качеству строительства в уходящем году продолжили повышаться. В частности, с ноября действует новый «зеленый» стандарт, в соответствии с которым все новостройки теперь обязаны обладать классом энергоэффективности не ниже «А», иметь благоустроенную прилегающую территорию и инфраструктуру для людей с ограниченными возможностями здоровья, – дополнила Коркка.
Важным событием, по ее словам, стало утверждение правительством Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Несмотря на внешние ограничения и риски, государство не отказалось от планов строительства 1 млрд кв. м жилья до конца десятилетия.
Основная ставка, подчеркивает эксперт, будет сделана на комплексное развитие территорий, причем в основном городских (бесхозных земельных участков, районов ветхой застройки, бывших промзон), а не пригородных, как сейчас. Это означает, что властям и бизнесу предстоит разработать конкретные механизмы партнерства, чтобы сделать агломерации более сбалансированными, обеспеченными инфраструктурой.
После февраля-марта 2022 импортные комплектующее или стали недоступны, или подорожали, рост цен на материалы действительно произошел, но не в той степени в какой это ожидалось, подчеркивает директор по финансам «СКМ Девелопмент» (Екатеринбург) Антон Мещеряков.
– Внешнее давление вынудило застройщиков менять логистические цепочки и искать новых поставщиков. Зачастую это удавалось сделать без ущерба качеству. Также в этом году продолжилась реализация программы импортозамещения, которая в новых реалиях стала еще актуальнее. Так, по итогам года строительная отрасль практически полностью перешла на отечественное программное обеспечение для информационного моделирования, – рассказывает коммерческий директор «Optima Development» Дмитрий Голев.
Вместо заключения
2022 год опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты назвали рынком покупателя. Застройщикам и риэлторам пришлось бороться за каждую сделку среди долго выбирающих россиян. Если раньше на выбор подходящего объекта и оценку рисков у покупателя уходил один-два месяца, то сейчас клиент может выбирать подходящий лот три-четыре месяца и даже пол года. Запрос на качественную постройку, современную планировку и окружающую инфраструктуру стал выше на фоне падающего спроса.
Застройщики в уходящем году изо всех сил держат цены, но от прайсов легко можно получить дисконт. Если девелопер продает в рамках своего плана, стоимость его объектов не снижается. На рынке сформировался четкий портрет клиента: предприниматель, топ-менеджер среднего звена, государственный служащий. Их объединил один общий запрос: комфортные ежемесячные платежи и возможность рассрочки.
Сегодня клиенты ищут уникальные проекты с качественным продуктом для проживания или для продажи в перспективе 2-4 лет. Типовые дома даже в хороших локациях потеряли интерес потребителей. Люди хотят видеть уникальные опции в проекте. В 2023 году застройщикам вновь предстоит удивлять искушенного покупателя не только новым уровнем качества объектов, но и весьма гибкими, едва ли не персональными, условиями приобретения недвижимости.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
