Выбор застройщика, который выполнит все свои обязательства «вопреки», становится настоящей наукой. Прошедший 2022 год – настоящее испытание на прочность для строителей и производителей стройматериалов. Эксперты неоднократно говорили о высоких рисках банкротств, стагнации экономики и падении спроса. Об основах выбора квартиры и девелопера самостоятельно эксперты рынка недвижимости рассказали корреспонденту «Риэлти Таймс».
Основные признаки надежного застройщика
Первый, и самый главный признак, по которому определяют надежного застройщика – его опыт работы на рынке. Эксперты утверждают, что опыт приходит со временем. Годы работы и выполненные в срок проекты самым прямым образом говорят о репутации и опыте компании.
– В числе критериев надежного застройщика – многолетний успешный опыт работы, широкая география проектов, наличие проектной документации и деклараций на официальном сайте, высокие темпы строительства, – Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортос-Москва».
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Следует обратить внимание на срок работы компании. К тому же, нужно учитывать количество завершенных объектов, а также проанализировать, в каких регионах застройщик осуществляет свои проекты.
– Еще я рекомендую посмотреть на количество объектов в работе – например, если один проект закончен, а десять еще нет, то не факт, что застройщик сможет выполнить установленные планы в срок, – указывает финансовый блогер Максим Рыжов.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Кроме того, указать на надежность застройщиков может, собственно, сама реализация объектов – если у компании нет серьезных просрочек по сдаче проектов, она придерживается графика строительства и передачи ключей – ей можно доверять.
Немаловажную роль играет и признание в профессиональном сообществе – наличие наград, побед в премиях, попадание в рейтинги региона и страны, подсказывает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Серьезной гарантией получения жилья в будущем является и тот факт, что девелопер строит с привлечением механизма счетов эскроу, ведь сейчас надежность застройщика максимально полно регулируется законодательством.
– Большинство компаний используют проектное финансирование (эскроу-счета) – независимо от объемов продаж деньги выделяются согласно графику строительства. От темпа продаж, по сути, зависит только «стоимость» денег, чем выше темп — тем ниже ставка по проектному финансированию. В связи с замедлением продаж может снизиться прибыльность проекта, но риски заморозки строительства минимальны. Даже при худшем раскладе застройщик не сможет закрыть проект и присвоить деньги, так как они лежат на счетах эскроу, – дополняет руководитель направления по работе с застройщиками в МиМО и СЗФО экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Дмитрий Самсонов.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
И, разумеется, самое очевидное, на что стоит обратить внимание – это портфель проектов. Пул реализованных в срок и в соответствии с обещаниями покупателям объектов – лучшее резюме для любого девелопера.
Однако если резюмировать все вышесказанное, вывод напрашивается сам собой: параметр надежности применительно к застройщику на самом деле существует всего один – он выполняет все взятые на себя обязательства. Реализует проекты в срок или даже с его опережением, при этом качество конечного продукта в полной мере соответствует заявленному.
Как самостоятельно определить, что застройщик не сорвет сроки строительства жилого комплекса
Эпоха долгостроев ушла в прошлое с введением эскроу-счетов. Как отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, кредитные организации строго оценивают проекты и застройщиков по множеству параметров, по сути выполняя за покупателя всю работу. При этом принимаются во внимание предыдущие реализованные проекты, финансовая устойчивость, отсутствие судебных разбирательств, полученные награды и так далее.
Однако это вовсе не значит, что рисков нет совсем. Лучше лишний раз самостоятельно убедиться в том, что компания, которой будущий владелец квартиры отдает солидную сумму денег, действительно достойна доверия.
– Как я уже отметил, следует анализировать реализацию предыдущих объектов застройщика – если все сдавалось в срок или с минимальными задержками, то поводов для беспокойства нет. Также можно приехать на экскурсию по объекту – девелоперы часто проводят такие. На них можно в живую взглянуть на дом и оценить соответствие заявленной степени готовности, – подчеркивает Фельдман.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Кроме того, можно связаться с застройщиком и выяснить, как компания решает вопрос импортозамещения в нынешних реалиях, и действительно ли слова соотносятся с реальностью. Но не забывайте, что импортозамещение требует времени, особенно в текущей ситуации.
Чтобы обезопасить себя от покупки потенциального долгостроя, надо посмотреть, с какой кредитной организацией сотрудничает девелопер, советует Железнов. Если проекты финансирует один из ведущих банков страны, например, «ДОМ.РФ» или «Сбербанк», это показатель надежности. Также вряд ли сорвет сроки застройщик, который ведет строительство за счет собственных средств. Это свидетельствует о наличии мощного финансового фундамента.
Не лишним будет личная экскурсия по объекту, подчеркивает директор Element Development Виталий Коробов. Застройщики часто проводят такие мероприятия, где можно своими глазами убедиться в готовности дома, посмотреть уже возведенные другие корпуса ЖК или предыдущие очереди. По ним легко судить о качестве продукта.
– Можно также собрать сведения о застройщике и объекте у независимых агентов по недвижимости, найти группы в социальных сетях и пообщаться с собственниками квартир в уже построенных домах, внимательно почитать отзывы, но с пониманием, что некоторые из них пишут специально нанятые компаниями специалисты, – советует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
На сайте застройщика обязательно должны быть представлены все документы на интересующий покупателя объект: права на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация, проект ДДУ и другие. Отсутствие данных об объекте, фотографий или видео хода строительства, упоминаний в СМИ сразу должно насторожить покупателя.
Однако все вышеперечисленные меры на сто процентов не защитят покупателя, и риск нарваться на долгострой все же есть. Виной всему – общая мировая нестабильность. Так или иначе, всегда необходимо морально готовить себя даже к самым негативным сценариям.
На любом строящемся проекте риски оправдываются стоимостью и любой покупатель должен понимать это. Сроки строительства зависят от многих факторов. Как показала практика 2020-2022 годов, застройщики столкнулись с проблемами: дефицит рабочей силы из-за пандемии и закрытых границ, подорожание и дефицит строительных материалов, квоты на материалы 2021 года, логистические сложности (срыв поставок из зоны Евросоюза) и падение производственных мощностей 2022 года.
– На самом деле, сложно спрогнозировать, что может произойти, и каким-то образом подстраховаться, – заключила CEO Easy Home Юлия Березникова.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Какие риски могут быть у застройщиков в новом году и какую строительную компанию можно назвать действительно надежной
Негативные факторы продолжат воздействовать на рынок и в 2023 году. Эксперты сходятся во мнении, что в условиях прогнозируемой стагнации рынка и снижения спроса девелоперам придется бороться за каждого покупателя – работать персонально с каждым случаем, адресно подбирать квартиры и выпускать гиперсегментированную рекламу. Предлагать акции и скидки, собственные программы субсидирования ставок и схем покупки.
Эксперты уверяют, что один из ключевых вопросов унаследованных из прошлого года – это логистика и производство материалов. Проблема возникла еще во время пандемии, за 2022 год многие из строительных компаний сменили поставщиков и производителей. Логистика и закупка материалов остается вопросом, который находится на постоянном контроле девелоперов.
– Возможно, в 2023 году стройкомпаниям придется продолжить решать эти задачи, что может привести к незначительному увеличению стоимости проектов и сроков строительства, – считает Дмитрий Самсонов.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Максим Рыжов соглашается, что рисков, которые могут возникнуть – огромное множество. Они начинаются от подорожания стройматериалов и рабочей силы до многократного повышения расходов на маркетинг в условиях падения покупательской способности людей, на которых рассчитан жилой комплекс.
– В наступающем 2023 году есть риск банкротств средних компаний из-за высоких издержек и низкого платежеспособного спроса. Возможно снижение качества новых проектов и задержки с вводом в эксплуатацию из-за сложностей с поставками материалов и нарастающими санкциями. Поэтому надежнее покупать квартиры в объектах, которые находятся на последних стадиях готовности, – рекомендует Ася Левнева.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Впрочем, есть и более позитивные прогнозы. Например, Железнов, уверен, что следующий год сулит хорошие перспективы для первичного рынка. Главным образом, это связано с продлением льготной ипотеки и расширением семейной ипотеки, которые обеспечат застройщиков гарантированным спросом.
Будущим владельцам квартир в премиальных новостройках тоже можно сохранять спокойствие: сегмент относится к числу наиболее устойчивых, о чем свидетельствует весь 2022 год.
– Думаю, что и в 2023 году он (рынок элитной недвижимости – прим.ред.) продолжит демонстрировать хорошие показатели. Состоятельные клиенты преимущественно вкладывают средства в российскую недвижимость, а из-за ухода зарубежных игроков открываются благоприятные перспективы для отечественного бизнеса. Пустующие ниши будут занимать российские предприниматели. Соответственно, мы ждем притока новых клиентов, – прогнозирует Голев.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
Покупателям рекомендуют делать выбор в пользу проверенных застройщиков. Обращать внимание на опыт строительной компании. Чтобы выбрать из множества проектов и финансовых инструментов для покупки квартиры, всегда есть смысл обратиться к профессиональным брокерам по недвижимости. Эксперты рынка помогут выбрать надежного застройщика и сохранят ваши сбережения от мошенников.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
