21 июля Банк России официально повысил ключевую ставку на 100 б.п., до 8,50% годовых, а инфляционные ожидания к концу года держатся в районе 4%. Россияне немедленно отреагировали на ужесточение кредитной политики: в социальных сетях тиражируются слухи про заоблачный рост ставок по ипотеке, скорый крах рынка и тысячи замороженных строек. С другой стороны, многие покупатели ждут небольшого падения спроса, а вместе с ним и цен на новостройки.
Крах рынка недвижимости маловероятен, как и падение цен
Большинство игроков в отрасли сходятся на мнении, что к самым серьезным проблемам из-за пандемии COVID-19 и массовых антироссийских санкций наш рынок уже адаптировался в полной мере.
Застройщики оптимизировали логистические цепочки, получают необходимую технику и материалы по программе параллельного импорта. Помимо этого, в стране появляются собственные, импортозамещающие предприятия в строительной области.
За последние несколько лет рынок проявил себя максимально гибко и не сломался даже после нескольких резких изменений ключевой ставки — так что нынешние 100 б.п. не изменят ситуацию кардинально.
Возможный сценарий — стагнация рынка
Рынок недвижимости сильно сегментирован: подобные кредитные правила больше ударяют по недвижимости бизнес-класса, нежели по эконому. Так считает Евгений Затонский, директор офиса АН «Этажи» в Москве.
– Риск стагнации есть всегда, вопрос в шансах его реализации. В эконом-классе эти риски значительно ниже, потому что жилье для этих покупателей — жизненная необходимость. Семьи создаются, дети рождаются, люди переезжают, и им физически нужно решать свои жилищные вопросы. В этом сегменте спрос точно будет держаться. А вот в сегменте бизнес-класса и выше действительно ряд проектов имеют серьезные сложности в реализации, так как многие их клиенты легко могут позволить себе отложить вопрос улучшения жилищных условий (они, скорее всего, и сейчас неплохие). В данном случае, банкам вместе с застройщиками придется искать инструменты корректировки ранее согласованных параметров проектов, – рассказывает Затонсий.
Интересно, что на фоне «цементирования» общероссийского рынка, объем ипотечных сделок, например, в Москве в мае 2023 года вырос на 63,7% относительно прошлого года. Так что ситуация может отличаться от региона к региону.
Прогноз цен на недвижимость после повышения ставки ЦБ РФ
Поскольку радикальных изменений в массовом сегменте не предвидится, встает вопрос с ценами. За последний год мы наблюдали существенный рост спроса на жилье, в первую очередь благодаря экстремально низким ставкам по ипотеке и большому количеству льготных программ.
Несколькими годами ранее, с 2019 по 2021, новостройки дорожали в среднем по 14,5% в год. Игроки рынка адаптировались к ажиотажу — это можно заметить по публикуемым планам финансирования на ближайшие несколько лет. Отрасль балансирует между повышенным спросом и целым рядом сложностей. В их числе краткое удорожание импортных и отечественных строительных материалов, а также большой дефицит кадров.
Хоть темпы роста спроса замедляются, кардинальных изменений не предвидится: это значит, что цены останутся на прежнем уровне. Максимальные корректировки в эконом сегменте можно ожидать на уровне в 1-3% в обе стороны. А среднее прогнозируемое значение роста или падения цен — меньше 1%.
Особняком на фоне общего прогноза стоит не только столица, но и Сочи: местные риелторы сообщают, что за первое полугодие цены на стандартную жилую недвижимость выросли в среднем на 15%, а на апарт-комплексы бизнес-класса — до 30%. Никакой тенденции к хотя бы минимальному спаду стоимости в городе не наблюдается.
Ставки постоянно растут, а вместе с ними, не боясь отсутствия спроса, и цены. Может ли это быть «заговором» застройщиков?
На подобный комментарий рядовых граждан мы стали наталкиваться все чаще и чаще. Мы попросили Эдуарда Гусара, коммерческого директора концерна «РУСИЧ», ответить на один из самых популярных вопросов от клиентов.
– Никакого сговора нет. Есть рыночные условия, в которых работают все застройщики и девелоперы. Все проекты в сегменте жилищного строительства строятся благодаря проектному финансированию. Банк не позволит в одностороннем порядке снизить стоимость на квадратный метр, так как это неминуемо отразится на утвержденной бизнес-модели проекта, – уточнил Гусар.
К примеру, средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Москве сейчас составляет 253 000 рублей.
Повышение ключевой ставки, вопреки распространенному стереотипу, не приведет российский рынок к обвалу, ибо он доказал свою устойчивость в течение предыдущих, мягко говоря, непростых лет.
Самый вероятный сценарий — сохранение прежнего спроса в массовом сегменте на фоне временной стагнации в бизнес-классе. Стоимость жилья при этом не упадет и будет планомерно увеличиваться, сохраняя текущую тенденцию, уверены специалисты.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
