Работа риелторов не регулируется на законодательном уровне в России: для них нет лицензий и аттестации, и многие недобропорядочные специалисты пользуются такими послаблениями, а вот для собственников и покупателей жилья они могут обернуться серьезными материальными потерями.
Мошенники и лжеспециалисты: как выбрать риелтора для покупки
Риелтора для покупки квартиры выбирать нужно всегда тщательно, изучая отзывы, просматривая наличие или отсутствие негативной информации. Однако стоит учитывать, что это лишь поверхностные данные.
Юрист в сфере недвижимости Евгения Морозова отмечает, что рынок 2022 года показывает спад, и помимо стоимости, это оказывает влияние на рост количества мошеннических схем. Активизировались не только лжепрожавцы, но и лжеспециалисты-риелторы. Заработать хотят все, и многим безразличны последствия.
А вот определить, добросовестен ли риелтор, с которым вы планируете заключить договор, поможет специальный чек-лист. От специалиста следует отказаться, если он делает хотя бы одну из следующих вещей:
- просит предоплату;
- рассказывает про самые выгодные предложения, при этом они совершенно не подходят под ваши потребности;
- не может ответить вам прямо на вопросы по налогам, этапы проведения сделки;
- не отвечает на ваши звонки;
- не приезжает на показы;
- не называет точную сумму комиссии;
- предлагает передать деньги продавцу без документов;
- не отстаивает вашу позицию с контрагентом;
- не предоставляет письменные результаты проверки квартиры, которую вы решили купить.
эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»
– Попросите помочь с выбором квартиры. Посмотрите на реакцию. Нормальное интервью займет минимум 40 минут, а сам функциональный анализ – как минимум несколько часов. Хороший риелтор, помогающий в подборе – настоящий волшебник, и люди это чувствуют. Посмотрите, как риелтор работает с продавцами, отстаивает ли ваши интересы, хорошо ли торгуется. Правильный риелтор должен вызывать чувство защищенности и уважения, – дополнил коммерческий директор «Тропа.РФ» Станислав Шахнов.
Резюмируя все вышесказанное, специалист по покупке недвижимости должен предоставить аналитику цен по выбранному вами району, подобрать варианты, удовлетворяющие критериям «квартиры мечты», предупредить о достоинствах и недостатках каждого варианта – дома, квартиры и инфраструктуры в районе, провести грамотный торг с собственниками приглянувшейся покупателю недвижимости, проверить документы собственника по всем возможным базам данных и оформить безопасные расчеты между всеми участниками сделки.
Обещания и реальность: как выбрать риэлтора для продажи
Подбирая риелтора для продажи квартиры, стоит помнить, что если специалист, посмотрев документы, заявляет примерно такую фразу: «Мы продадим вашу квартиру в кратчайшие сроки по максимальной цене», – уходите. Эти люди работают по шаблонам, используя НЛП-технологии, и слова у них слишком часто расходятся с делом.
Спросите, как будет продаваться объект – ответ о размещении в ста разных базах и на секретном чате – неудовлетворительный. Нормальная компания как минимум сначала проведет маркетинговый анализ объекта. Хороший, подготовленный агент, придя к потенциальному клиенту, должен сразу сказать, какова реальная цена продажи объекта, и не будет давать радикальных и невыполнимых обещаний.
CEO агентства недвижимости SAMPLE Мария Румянцева подчеркивает, что специалист по продаже недвижимости должен рассказать:
- как правильно подготовить недвижимость к продаже и как провести «хоум стейджинг»;
- как он будет рекламировать вашу недвижимость, о каких преимуществах будет рассказывать;
- на каких интернет-площадках разместить рекламу, в какие базы отправит информацию об объектах;
- с какой начальной цены будет «выставляться» квартира и как будет изменяться ее стоимость;
- как будут организованы просмотры;
- как будет проходить прием денег и все финансовые расчеты и так далее.
А вот основатель и руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина уточняет, что если вы планируете приобрести недвижимость с целью инвестиций, получения пассивного дохода, следует уточнить у риелтора, инвестирует ли он сам, имеет ли финансовое образование, сколько заработали его инвесторы на перепродажах, или на какой недвижимости получают стабильный доход.
Обязательно задайте вопрос о рисках, так как каждый профессиональный агент должен проговорить вам возможные риски покупки недвижимости на этапе строительства или вторичного жилья.
Риски покупки без риэлтора
Основной риск сделки без риелтора заключается в сложности самостоятельной проверки недвижимости. Если вы – не высокопоставленный сотрудник силовых органов или не юрист, специализирующийся на недвижимости, но при этом ищете самые дешевые варианты, без специалиста ваши шансы остаться без денег и квартиры приближаются к 70%, уточняет Шахнов.
Как правило, ипотечники рассчитывают на то, что все необходимые проверки проведет банк, но совершенно напрасно. Банки не проверяют юридическую чистоту объектов. В этом можно убедиться, попросив своего менеджера показать пункт договора об ответственности за проверку. Задача банков – дать кредит и вернуть за него деньги, не более. В случае покупку «нечистой» квартиры, заемщик попросту останется без жилья, но с долгом.
Что должно быть в договоре с риэлтором: сроки, условия, оплата
Договор – это основной документ, регулирующий взаимоотношения между агентом недвижимости и покупателем, поэтому отнестись к его подписанию стоит чрезвычайно серьезно. В каждом агентстве образец договора свой, и точных критериев и требований по его составлению не существует, но эксперты выделяют несколько правил, которые необходимо учитывать.
Первое, что должно насторожить и сразу же оттолкнуть клиента – готовность специалиста оказывать услугу без подписания договора. Однако здесь есть и обратная сторона: к навязчивым уговорам подписать договор тоже следует подходить с осторожностью. Решение должно быть осознанным и очень взвешенным.
Обязательно проговорите со специалистом и проясните для себя следующие важные пункты:
- обязанности – ваши и риелтора (риелторской компании);
- суммы и условия выплат (комиссию до или после сделки, за что конкретно вы платите (за показы-просмотры, за информацию, за консультацию или за результат после сделки), фиксированную сумму или процент от стоимости объекта);
- количество подобранных (просмотренных) вариантов или сроки оказания услуги.
К слову о последнем, договор должен быть именно срочным, без автоматической пролонгации, с обязательствами предоставления регулярных отчетов о проделанной работе и ответственностью агентства.
Помните! Если, несмотря предосторожность и все проверки, вам придется в суде доказывать свое право на купленную квартиру, именно договор с агентством или риелтором и будет лучшим доказательством того, что вы «добросовестный покупатель» и предприняли все доступные вам меры для проверки документов на жилье и легальной покупки квартиры.
Общие рекомендации или вместо заключения
Если подвести некоторый итог всего вышесказанного и обобщить данные для всех типов сделки, оттолкнуть должен специалист, дающий четкие обещания, так как ни один риэлтор, не проверив документы не будет давать никаких гарантий и настаивающий на предоплате.
Самое главное в вашем сотрудничестве со специалистом – ваше доверие к нему. Чтобы оно сформировалось, обязательно найдите отзывы о работе вашего риэлтора или агентства – на сайтах отзовиков или на профессиональных форумах.
Изосина первым делом советует проверить риелтора на его аккредитацию в Российской гильдии риэлторов (https://rgr.ru). Тут можно пробить как агентство, так и конкретного риэлтора (достаточно фамилии и имени).
Однако эксперт по недвижимости и ипотечный брокер Мария Каргальцева отмечает, что этот инструмент работает далеко не всегда, так как аккредитацию в этих сообществах может пройти любой риэлтор. Вне зависимости от стажа и направления риэлторской деятельности. А решение конкретного вопроса может не входить в специализацию этого риэлтора.
Юрист и специалист в области недвижимости Евгения Нестяк выделяет следующие навыки хорошего специалиста:
- юридические знания;
- познания в психологии, конфликтологии;
- знания в маркетинге;
- знания строительных технологий
- знания застройщиков и их финансовой стабильности;
- знание города;
- готовность быть всегда на стороне клиента.
Если на все вопросы специалист отвечает открыто, не торопясь, рассказывает детали сделок и дает контакты своих прошлых клиентов, это признак профессионала. Если он начнет «давить», будет торопить с подписанием договора, обещая объяснить его детали позднее, просить заранее оплатить всю сумму его услуг, не спешите этого делать, лучше поищите другого агента.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
