Дарственная на квартиру 2023: пошаговая инструкция от юристов и риэлторов

Многим в течение жизни приходится сталкиваться со сделками, связанными с недвижимым имуществом: купля-продажа, аренда, наследование. Однако есть еще один вид оформления передачи жилья от одного человека к другому – договор дарения, в простонародье – «дарственная».

На первый взгляд, такой тип сделки кажется простым и прозрачным, однако в реальности есть масса подводных камней, которые и озвучили эксперты в беседе с корреспондентом «Риэлти Таймс». Пошаговая инструкция, как оформить дарственную самостоятельно – в нашем материале.

Что такое дарственная на квартиру?

Как сообщает основатель и управляющий партнер ГК «РосКо» Алена Талаш, на юридическом языке дарственная – это договор, фиксирующий отчуждение имущества (в нашем случае – квартиры или ее доли) в пользу другого лица. Сделка дарения подлежит обязательной регистрации (согласно п.3 ст.574 ГК РФ).

По договору дарения (далее – ДД) недвижимость переходит в собственность так называемого одаряемого, который выражает свое волеизъявление на принятие дара. Таким образом, сделка является двусторонней, а не односторонней, как может показаться на первый взгляд. Существенным условием данного вида соглашений является безвозмездный характер дарения (см. п.1 ст.572 ГК РФ), то есть одаряемый дарителю в итоге ничего не должен.

ДД не требует нотариального заверения и вступает в силу с момента его подписания в отличие от того же завещания, благодаря которому наследство переходит в собственность наследников только после смерти наследодателя. Так, этот вид сделок выгоден в первую очередь для принимающей дар стороны, однако она может отказаться от подаренной недвижимости. Если сделка уже прошла регистрацию в Росреестре, придется оформить письменный отказ (см. п.3 ст.573 ГК РФ).

Как сделать дарственную на квартиру: пошагово

Для оформления сделки, уточняет Талаш, потребуется собрать следующую документацию:

• паспорта сторон;
• договор – 3 экземпляра (один передается в Росреестр, другие оставляют себе участники сделки)
• квитанция о перечислении в бюджет госпошлины;
• заявление на госрегистрацию;
• документы по собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, ДКП, договор мены и так далее);
• документы о недвижимом объекте (справка из БТИ, кадастровый паспорт и так далее).

По словам главного редактора сервиса по проверке недвижимости ЕГРН.Реестр Ксении Антоновой, есть перечень дополнительных документов, которые могут понадобиться в зависимости от ситуации: 

• доверенность, если договор оформляется через третьих лиц;
• согласие мужа или жены дарителя, если собственность общая;
• согласие опеки, если среди владельцев дети младше 18 лет;
• согласие банка, если квартира взята в ипотеку.

Если у квартиры один собственник, продолжает Антонова, можно оформить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу, риелтору. Шаблон можно взять в МФЦ или у нотариуса в зависимости от того, каким путем вы пойдете. 

В дарственной указываем следующие сведения:

• ФИО и паспортные данные дарителя;
• ФИО и паспортные данные одаряемого;
• всех, кто прописан в объекте недвижимости;
• факт их права на проживание;
• описываем объект недвижимости, который дарится;
• кадастровый номер объекта дарения;
• стоимость объекта, она должны быть оценена двумя сторонами;
• условия расторжения договора.

После составления дарственной стороны внимательно изучают документ и подписывают его. Зарегистрировать ДД можно через Росреестр или МФЦ, предварительно уплатив госпошлину. В целом, образуется следующий краткий алгоритм действий:

1. Согласовать условия;
2. Составить проект договора и подписать его;
3. Подготовить полный пакет документов;
4. Заверить соглашение нотариально и передать в Росреестр;
5. Оплатить государственную пошлину;
6. Получить выписку из ЕГРН.

Есть вариант проще – обратиться к юристу, который предоставит услугу по комплексному сопровождению сделки: составит проект договора и проведет все необходимые формальные процедуры с минимальным участием собственника недвижимости в сжатые сроки.

Сколько стоит сделать дарственную на квартиру

Талаш уточняет, что одариваемый должен оплатить пошлину за регистрацию в Росреестре. Ее размер составляет:

• 2 000 рублей – для граждан;
• 22 000 рублей – для юрлиц.

Заверение согласия супруга обходится примерно в 1500-200 рублей. Стоимость юридических же услуг сильно варьируется.

Также одаряемому, если он не является близким родственником дарителя, придется заплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости. Сделки чаще всего заключают между членами семьи, чтобы сэкономить на налоговых отчислениях и оформлении документов. 

Что следует помнить, прежде чем дарить квартиру

Как уточняет Талаш, сторонами договора могут являться юрлица, физлица и ИП. А вот лица до 18 лет, недееспособные граждане, работники органов опеки и госслужащие не имеют права участвовать в такой сделке, как и компании в отношении коммерческой недвижимости.

– Здесь нюанс только один, который не зависит от того, дарят ли квартиру, участок или нежилое помещение: запрещено дарение между коммерческими субъектами. То есть если, например, собственник – ООО, которое хочет подарить недвижимость другому ООО, то это сделать не получится, так как запрещено законом. В остальном каких-то специальных правил для дарения недвижимости нет, – соглашается и основатель Юридического партнерства «Мелешко Консалтинг» Антон Мелешко.

При этом, по ее словам, квартира должна находиться в собственности дарителя. Он должен быть дееспособным, совершеннолетним гражданином. При наличии законного супруга (на основании свидетельства из ЗАГСа) требуется нотариально заверенное согласие (ст.35 СК РФ).

Генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель также уточняет, что дарить недвижимость следует при наличии желания сохранить объект. В ином случае, возможно, его целесообразно продать. Однако здесь нужно учитывать более длительный срок ожидания и необходимость уплаты НДФЛ при владении менее минимального срока в 3 или 5 лет. 

Кроме того, по его словам, порядок составления и юридические последствия договора дарения для всех одинаковы, и не зависят от наличия или отсутствия родственных связей между дарителем и одаряемым. В связи с этим выбирать в качестве одаряемого можно любого человека, главное, чтобы с ним были хорошие взаимоотношения и присутствовало доверие.

– Однако нужно учесть, что, в соответствии со ст. 217 НК РФ, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости, облагаются НДФЛ. Поэтому с точки зрения экономии для передачи актива лучше выбирать супруга, родителя, ребенка, брата, сестру, дедушку, бабушку или внука, – отмечает специалист.

Также, согласно его информации, стоит помнить, что даритель может отказаться от исполнения данного обещания в будущем передать недвижимость, если после заключения договора его имущественное, семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведет к существенному снижению уровня жизни. Отказаться от дарения он также может по основаниям отмены договора (ст. 578 ГК РФ), например, при совершении одаряемым покушения на жизнь дарителя.

– Довольно часто нам приходится развенчивать миф о том, что дарение можно легко отменить, просто передумав. Это, конечно, не так: дарение – это сделка, и для ее отмены должны быть веские основания, например, покушение одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи, умышленное причинение дарителю телесных повреждений одаряемым, – рассказывает руководитель «МИЭЛЬ на Войковской» Светлана Киреева.

При этом эксперт добавила, что всегда есть возможность предусмотреть в договоре дарения право дарителя отменить дарения в случае, если он переживет одаряемого.