Квартира в Москве окупится быстрее, чем в Сочи

Недвижимость в Сочи окупится медленнее, чем в Москве. Такими расчетами с «Риэлти Таймс» поделилась доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Юлия Коваленко.

По ее словам, стоимость квартиры в Сочи варьирует от полутора до двадцати миллионов рублей и более (по данным сайта avito.ru). В целом, цены сопоставимые с Москвой, при этом стоимость квартиры будет зависеть не только от качества самого жилья, но и от его расположения – близость к морю, центр города, инфраструктура района. Стоимость жилья в «Красной поляне» достаточно высока даже по меркам элитных районов Москвы. 

Однако при этом, подчеркивает специалист, активная застройка города уже в прошлом, стоимость первичного и вторичного жилья снижается, миграция населения сокращается в связи с тем, что средняя заработная плата жителя Сочи составляет 40- 50 тыс. рублей

– Главный мотив переезда – благоприятный климат, более теплый, чем на остальной территории РФ, морской воздух, доступ к морю. Кроме того, после Олимпиады 2014 года здесь довольно развитая инфраструктура. Из минусов: неоднородная инфраструктура (некоторые районы лучше вообще не рассматривать для сдачи жилья), высокие цены на само жилье, продукты питания и так далее, – отметила Коваленко.

Таким образом, будем примерно исходить из следующего: готовая к сдаче квартира-студия в новом фонде, расположенная недалеко от моря (2-3 км) площадью 33 кв. м. будет стоить в среднем 6,6 млн. рублей или 200 тыс. руб./м2 (данные на основе предложений сайта avito.ru).

Что касается Москвы, это столица России, самый крупный мегаполис: развитая транспортная сеть, активная застройка, высокая средняя заработная плата – 70 тыс. руб. на 2022 год, высокий уровень медицины, крупнейшие учебные заведения страны, карьерные возможности и, как следствие, высокий поток трудовых мигрантов. Соответственно, спрос на жилье в ближайшей перспективе будет потенциально выше предложения.

– Так, например, квартира в Москве в 33 кв.м. обойдется приблизительно в 300 тыс. руб./м2 или в 10 млн. рублей. Аренда однокомнатной квартиры в центре Москвы в среднем составляет 49-70 тыс. рублей. Таким образом, валовый годовой доход от сдачи жилья в аренду может составлять до 840 тыс. рублей. С учетом вычета НДФЛ 13% чистая годовая прибыль от сдачи составит 730,8 тыс. рублей. Такая покупка окупится уже через 13,5 лет.

Аренда однокомнатного жилья в Сочи, по ее словам, составляет в среднем 23 тыс. рублей по данным на декабрь 2022 года. С учетом заданных нами параметров, она может быть выше – в районе 30-40 тыс. рублей в зависимости от района. Если взять среднюю стоимость месячной оплаты жилья 40 тыс. рублей (опять же по avito.ru). То есть валовый доход с одной квартиры будет равен приблизительно 480 тыс. в год, с учетом вычета НДФЛ (13%), чистая прибыль от сдачи жилья составит 417,6 тыс. рублей в год. Окупаемость проекта – 15,8 лет.

– Главной причиной высокого спроса на жилье в Москве остаются особые условия для карьерного роста, в связи с чем, миграция в столицу будет стабильно высокой вне зависимости от политической ситуации, климатических условий и т.д. Неудивительно, что стоимость жилья в Москве растет, в Сочи, наоборот, падает, – отмечает Коваленко.

Поэтому, при приблизительно одинаковых входных данных затраты на приобретение жилья в Москве даже при его дороговизне отобьются быстрее чем в Сочи.