Вложиться в недвижимость и не прогореть – эксперты рассказали, в какую недвижимость стоит инвестировать в 2023 году

Уровень доходов граждан снижается, конкуренция на рынке жилья растет, и общая экономическая неопределенность заставляет инвесторов обратиться к более консервативным вариантам инвестиций. К ним традиционно относится недвижимость. 

Каковы перспективы инвестиций в недвижимость в 2023 году?

На фоне явного снижающегося уровня доходов населения и платежеспособного спроса, эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее популярным и перспективным для инвестиций в недвижимость будет массовый сегмент жилья.

Как отмечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, в 2023 году наиболее оптимальными представляются инвестиции в новостройки массового сегмента, где относительно небольшой порог входа.

На фоне этой тенденции стоит внимательнее относиться к выбору будущего актива и обходить стороной неликвидные лоты.

– В первую очередь из-за недостатка платежеспособного спроса в ближайшее время будут снижаться цены на новостройки эконом-класса в районах уплотнительной застройки с неразвитой жилой средой. На такие лоты покупателя будет найти очень сложно даже по бросовым ценам. Перспектив для строительства в этих локациях объектов инфраструктуры нет, так как там просто не осталось для этого места, – предостерегает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. 

эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»

Сейчас вкладываться имеет смысл только в ликвидные проекты, которые позиционируются как «недвижимость для жизни», а не для инвестирования. Наиболее выгодно выходить на сделку тем, кто готов к стопроцентной оплате квартиры наличными или выбирает для расчета несубсидированную ипотеку. Этот вариант хорош, если квартира берется для последующей перепродажи.

Кроме того, в 2023 году будут актуальны инвестиции в стрит-ритейл все тех же новостроек: застройщики предлагают коммерческие лоты любой нарезки. Особенно выгодно покупать помещения в проектах высокой стадии готовности – это позволит быстрее выйти на окупаемость и обеспечит стабильный клиентский трафик.

Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в стране и в мире, инвестиции в недвижимость не теряют актуальности. Россияне не хотят хранить деньги на счетах, и готовы вкладывать в метры. По состоянию на январь 2023 года – из 10 обращений клиентов 30% запросов именно на вложение средств в недвижимость, подчеркивает частный эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге Валентина Барышникова. 

В текущих условиях кризиса недвижимость – это скорее понятный инструмент для сохранения средств, а не для их приумножения. Впрочем, в ситуации экономической и геополитической турбулентности риск инвестирования в любые продукты возрастает в разы, а с квадратными метрами мало что может конкурировать по надежности. Поэтому если деньги есть, то вложение в недвижимость убережет от крупных потерь и при экспертном подходе может принести прибыль в новом году.

Вложение инвестиций в недвижимость: что выбрать?

Ответ на вопрос о том, куда же все же отнести накопленные средства, одновременно прост и сложен в практическом применении. Опрошенные эксперты рынка уверяют, что сейчас выгодно вкладываться в проекты, которые наиболее возрастут в цене от начального уровня «на котловане». Осталось лишь разобраться в том, что конкретно имеют в виду специалисты.

Если раньше все примерно понимали, что это выгодно расположенные проекты в центре Москвы, Санкт-Петербурга или в престижных районах, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой (которая есть или будет в проекте) и ценой меньше сравнительно с ценой текущего рынка на готовую недвижимость. Примерно такие же параметры и для Сочи, только вместо метро добавляется море, и социальная инфраструктура не столь важна.

Сейчас все это не работает: цены могут и существенно просесть, спрос может резко снизиться и такое положение дел продлиться достаточно долго. Кроме того, инвестиции с введением эскроу-счетов стали сложнее и менее доходными. Как уже говорилось ранее, сейчас недостаточно приобрести объект на этапе котлована, подождать до конца строительства и по итогу получить доходность в два раза больше от вложенной суммы.

– Разумеется, нестабильность и кризисы когда-то заканчиваются. Мы все очень хотим, чтобы 2023 год стал годом мира и роста экономики, но как будет на самом деле – не знает никто. Когда ситуация на рынке недвижимости перейдет к росту? Это зависит от ситуации во всей отечественной экономике, – рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»

Так или иначе, подчеркивают специалисты, в жилую недвижимость в крупных городах всегда выгодно инвестировать, поскольку цена квадратного метра в них стабильно растет по причине высокого покупательского спроса. При этом Москвы это касается в первую очередь. 

В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает, но быстрее растут в цене объекты в недооцененных локациях, в которых в перспективе появятся транспортные развязки, метро и развитая инфраструктура. Это удаленные районы с невысокой плотностью застройки, хорошей экологией, водоемами и природными ресурсами. 

Что касается, например, Петербурга, объекты в популярных районах со сложившейся комфортной жилой средой в ближайшие годы окажутся в остром дефиците из-за недостатка участков под застройку. В будущем они могут вырасти в цене. Другой вопрос в том, что здесь сложно найти не переоцененные лоты.

Инвестиции в апартаменты и квартиры

Генеральный директор ООО «Вало Сервис», председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД Константин Сторожев добавляет также, что апартаменты – это безусловно удачный и эффективный инвестиционный актив. Их отличает выгодная с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности локация, гостиничный уровень безопасности и сопутствующие услуги, такие как уборка апартаментов, доставка еды, химчистка. В большинстве своем апартаменты сдаются с полной отделкой, многие также предусматривают меблировку и оснащение бытовой техникой.

Если подвести резюме всего вышесказанного, для получения максимальной прибыли нужно выбирать качественные ликвидные проекты. Объекты, которые позиционируются как вариант для инвестирования –  это многоэтажки с мелкой нарезкой. Следует учитывать, что впоследствии будет сложно выйти из такого проекта из-за большой конкуренции с застройщиком и такими же инвесторами, решившими выставить свои квартиры на продажу. Это актуально как для Москвы и Санкт-Петербурга, так и для Сочи.

– В тоже время цены на недвижимость в этих городах перегреты больше, чем в целом по стране. Поэтому я бы обратил внимание на перспективные города, на которые будет постепенно смещаться спрос, например, Краснодар. Этот миллионник недооценен, но у него большой потенциал. Интересные качественные проекты в этом городе отлично подойдут для инвестирования, –  заявил коммерческий директор ГК «Европея» Руслан Сырцов.

эксклюзивный комментарий для «Риэлти Таймс»

Способы инвестирования в недвижимость

Недвижимость – исторически одно из самых менее рискованных вложений, которое относительно устойчиво к инфляции и, как правило, стабильно растет в цене. И, как подчеркивает профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова, традиционно существует как минимум два варианта инвестиций в недвижимость: покупка объекта с целью его перепродажи или последующей сдачи в аренду.

Если целью стоит в дальнейшем перепродажа объекта, то обращать внимание надо  на строительные объекты на «старте» продаж («на котловане»).  В условиях нестабильной геополитической и экономической обстановки в стране, риск недостроя объектов достаточно велик и, прибегать к данному варианту инвестирования, нужно очень аккуратно.

Для покупки квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду стоит обратить взор ко вторичному рынку. При этом одним и определяющих факторов доходность таких вложений является местонахождение объекта (близость к метро, транспортная доступность, наличие деловых и торговых центров и так далее), резюмирует экономист, отметив, что в любом случае, чтобы вложения окупились, понадобится не менее 13-15 лет.

Впрочем, этот срок можно существенно сократить, если зарабатывать на посуточной аренде. Здесь имеет смысл присмотреться к апартаментам, которые стоят дешевле квартир, но при этом пользуются большим спросом со стороны арендаторов.  

Сейчас в моменте максимальную выгоду клиент может получить при стопроцентной оплате наличными или выбрав несубсидированную ипотеку. Из двух этих вариантов для инвестора выгоднее вариант несубсидированой ипотеки, который позволяет не тратить сразу всю сумму, а внести лишь небольшой первоначальный взнос.

Здесь есть небольшая хитрость: оставшуюся часть денег можно положить в банк под проценты, с которых течение нескольких лет вносить ежемесячные платежи по кредиту. После этого можно выставить свой ликвидный проект в продажу. Прибыль в таком случае гарантирована.