Рынок новостроек и вторичного жилья переживает тяжелые времена уже несколько месяцев подряд. В мае текущего года число сделок с новостройками рухнуло на рекордные 43% в сравнении с прошлогодним показателем. Увеличить спрос не помогла в том числе сниженная с 12% до 9% ставка по льготной ипотеке.
Как складывается ситуация с продажами недвижимости в регионах?
Кризис на рынке недвижимости Екатеринбурга
Анастасия Поддубная, руководитель АН «SMART.Недвижимость» в Екатеринбурге, рассказала корреспонденту «Риэлти Таймс» о том, что в городе зафиксировано падение продаж новостроек почти в шесть раз.
– Мы ощутили сильное падение спроса на новостройки уже в апреле, но начиная примерно с 5 мая покупатели стали проявлять слабый интерес. Это было связано и со снижением ставки по льготной ипотеке до 9%, и с увеличенными лимитами на ипотечные кредиты. Но до прежнего уровня продаж – далеко, – рассказывает Поддубная.
В марте нынешнего года в Екатеринбурге было продано более 3 тыс новостроек, а в апреле — уже меньше 500, рассказывает Анастасия со ссылкой на аналитический центр «Объектив».
Кризис с продажами жилья в Рязани
Виталий Калыгин, руководитель АН «Лотос» из Рязани, рассказал корреспонденту «Риэлти Таймс», что рязанские застройщики вновь ищут покупателей с помощью рекламы и скидок.
– Рынок новостроек Рязани, судя по продажам в нашем агентстве, просел на 35-40%. Еще год назад региональные застройщики отказывались от рекламы, от агентских договоров с риелторами, потому что поток клиентов к ним не заканчивался. Дополнительные каналы привлечения не требовались. Сейчас мы наблюдаем активную рекламу со скидками до 800 тыс. руб. на двухкомнатную квартиру. Это говорит о том, что у наших застройщиков проблемы с продажами, — делится Калыгин.
По словам директора АН «Риелт Финанс» Сергея Телкова, в регионе сложилась ситуация, когда квартира на стадии котлована стоит дороже, чем готовое жилье. Вся логика рынка инвестиций в недвижимость уничтожена. Рынок недополучает частных инвесторов, инвестировать стало невыгодно.
Иркутск – прирост продаж на фоне общероссийского падения
На фоне общероссийского падения рынка, Иркутск показывает прирост продаж относительно прошлого года. Так, за период январь – апрель этого года было зарегистрировано 1,9 тыс сделок по новостройкам, что на 60% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года.
Однако, если сравнивать с ажиотажным мартом 2022, то май оказался в убытке. По данным Росреестра, в Иркутске за апрель 2022 года было продано 417 квартир по ДДУ. Это меньше на 44%, чем в марте этого же года — тогда было заключено рекордное количество договоров – 746.
Продажи жилья в Краснодаре упали на 40%
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько в интервью изданию «Деловая Газета.Юг» рассказал, что в Краснодаре апрельские показатели продаж ослабли в среднем на 40%. Кроме того, эксперт предположил, что количество сделок с ипотеками в дальнейшем будет только падать.
По словам Володько, на это повлияли рост ставок, а также цены на недвижимость в Краснодаре. За последние два года цена квадратного метра в новостройках города выросла с 60 до 125 тыс. руб.
Москва и Подмосковье
Столица в мае 2022 года показывает небывалое падение — 54% по сравнению с маем предыдущего года. Эти данные приводят аналитики «БЕСТ-Новострой».
Специалисты IT-платформы bnMAP.pro рассказали, что в Подмосковье майские продажи новостроек упали на 16% относительно апреля и на 64% в сравнении с мартом текущего года. На этом фоне застройщики уже в мае сократили вывод новостроек на рынок на 40%.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
Согласно данным сервиса Dataflat.ru, в мае 2022 года в северной столице продано в 2,2 раза меньше квартир, чем в мае прошлого года — 2,3 тыс. против 5,1 тыс объектов. Это подтверждает и выручка застройщиков – она сократилась с 36,3 млрд до 18,5 млрд рублей, сообщает сервис. В области также зафиксировали спад продаж по новостройкам. Количество сделок по ДДУ упало более чем в 2 раза.
– В апреле и мае многие аналитические площадки фиксировали снижение продаж на первичном рынке от 75 до 90% в зависимости от региона. Это связано с увеличением процентной ставки по депозитам и ростом спроса в марте, — рассказывает Нина Экстер, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management.
Почему льготная ипотека не сработала?
Эксперты ожидали, что снижение ключевой, а затем и ипотечной ставок стабилизирует ситуацию и поднимет продажи. Но, как показывают цифры, этого пока не произошло.
Основной причиной падения рынка ипотеки во Frank RG считают «отложенный эффект» роста ставок по рыночным программам вслед за повышением ключевой ставки Банка России в конце февраля до 20%.
Май также не увенчался успехом. По данным сервиса «Домклик», за май 2022 года совершена 16 321 ипотечная сделка по всем типам жилья. Это на 39% меньше, чем в предыдущем месяце. Из них 5,4 тыс. — ипотеки на новостройки. В апреле было выдано на 37% больше ипотечных кредитов на первичку.
– Люди стали смотреть в график платежей. Несмотря на относительно низкую ставку по льготной ипотеке, выросшая почти в два раза цена на жилье увеличила и ежемесячный платеж. Ипотека перестала быть доступной большинству покупателей, – поясняет Виталий Калыгин, руководитель рязанского АН «Лотос».
Падение продаж — это совокупность страха перед будущим, высокой стоимости квадратного метра, снижение покупательской способности. Даже незначительное удорожание плохо отражается на покупательском спросе, а в нынешних условиях это играет чуть ли не решающую роль. И инвесторам, и покупателям «для себя» важна безопасность.
– Сейчас трудно спрогнозировать рынок даже до конца года, а в долгосрочной перспективе и вовсе невозможно, – считает Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Покупатели ждут очередного снижения ипотечных ставок, рассказывает Анастасия Поддубная, руководитель АН «SMART.Недвижимость».
– В целом, некое «пробуждение» рынка мы уже отметили после объявления ипотечной ставки в 9%, – добавила она.
Что будет с ценами на недвижимость в кризис?
Тем временем, несмотря на низкий спрос, эксперты не прогнозируют сильного падения цен на новостройки. Владимир Балакин, президент «Национальной Ассоциации Комплаенс», также рассказал, что себестоимость строительства растет: только в апреле, по данным Росстата, стройматериалы подорожали на 31,39%. Это связано с перебоями в логистике и сокращением импорта.
Исполнительный директор ФСК Дмитрий Трубников в интервью «РИА» заявил, что себестоимость строительства вырастет на 10-15%, а значит, и цена на квадратные метры увеличится в ближайшие 1,5 года.
– Не стоит забывать, что рынок недвижимости не автономен, он особенно подвержен инфляции. По итогам года рост цен на новое жилье будет как минимум на уровне инфляции, – добавил Балакин.
При этом на рынке строительства растет не только цена материалов, но и строительных работ.
Как будет развиваться рынок новостроек до конца года?
Аналитики предполагают несколько сценариев. Некоторые специалисты считают, что жилье все же подешевеет, по аналогии с кризисом 2014 года. Так, эксперты из IRN.RU спрогнозировали, что в течение 2-3 лет жилье упадет в среднем на 30% от нынешней стоимости. К этому приведут экономический кризис в стране, закрытие предприятий, падение уровня доходов, и, как следствие, ухудшение покупательской способности.
– На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и предшествующих ей решений о снижении ставки государственной льготной ипотеки с 12% до 9% можно ожидать возобновления спроса как на первичном, так и на вторичном рынке на горизонте 3-5 месяцев с темпом 2-3%, – рассказал Доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации Михаил Хачатурян.
Рынок могут поддержать и маркетинговые банковские программы по привлекательным условиям. Для банков это стандартная практика, когда на время летнего снижения активности покупателей, они открывают кредитование со сниженными ставками или лояльными условиями. В нынешней ситуации это может сыграть большую роль в увеличении продаж.
– Застройщики пытаются поднять продажи, разрабатывая новые программы кредитования. Зачастую их совместные с крупными банками ипотеки носят беспрецедентный характер — ставки от 0,1%, – добавил Хачатурян.
Чего ждут покупатели недвижимости?
Аналитический центр НАФИ в апреле провел социально-экономический мониторинг. Согласно ему, 57% россиян в ближайшие три года планируют улучшать свои жилищные условия.
Аналитики утверждают, что покупатели замерли не только в ожидании снижения ставок и стабилизации экономики. По данным издания «Коммерсантъ», в марте на фоне повышения ставок по вкладам люди положили на депозиты около $6 млрд.
По словам управляющего партнера компании «Этажи» из Краснодара Владимира Камалова, снижение ключевых ставок приводит к тому, что на депозитах появляются не выгодные проценты, люди снимают деньги и покупают недвижимость.
– Недвижимость — это, конечно, не такой ликвидный продукт как деньги, но он более надежен, поэтому сейчас мы наблюдаем восстановление спроса. Кроме того, те продавцы, которые были в ожидании и снимали объекты с продажи, начали возвращаться, – добавил Камалов.
Покупатели, обращаясь к экспертам рынка чаще всего задают вопрос о целесообразности покупки недвижимости в ипотеку, опасаясь высоких рисков роста безработицы и ухудшения экономической ситуации в стране.
– Если вы все-таки решились на покупку, необходимо отталкиваться от ее целей. Покупку квартиры в качестве инвестиции стоит отложить и ждать, пока не снизится ключевая ставка. Покупать стоит только если не имеется вообще никакого жилья, поскольку непонятно, как будет рынок вести себя дальше, – советует Владимир Балакин, президент «Национальной Ассоциации Комплаенс».
Главными двигателями рынка в будущем эксперты считают снижение ипотечных ставок, снижение себестоимости строительства и сохранение покупательской способности россиян.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
