Сдача недвижимости в аренду: что купить и как заработать в 2025 году

Опрощенные Риэлти Таймс эксперты рассказали о бизнесе сдачи недвижимости в аренду в 2025 году, а также о том, какой доход можно получать от арендного бизнеса на коммерческой и жилой недвижимости, какие типы недвижимости и локации наиболее востребованы арендаторами, и каковы перспективы покупки недвижимости под сдачу в аренду в 2025 году.

0
408
фото – Риэлти Таймс, realty-times.ru

Бизнес по сдаче недвижимости в аренду в крупных российских городах остается в активной фазе роста. Это вызвано негативными экономическими условиями в стране и высокой стоимостью ипотечных кредитов, что заставляет людей выбирать аренду вместо покупки собственного жилья.

Причем ситуация развивается по одному сценарию не только в сегменте жилой недвижимости, спросом пользуются и коммерческие площади по всей стране. Некоторые классы коммерции в дефиците, доля свободных площадей минимальна, на рынке также крайне мало качественного предложения в сегменте квартир, что лишний раз подстегивает активный рост цен.

Спрос на аренду коммерческой недвижимости в 2025 году растет

Как отмечает гендиректор компании «Реновель» Андрей Опарин, в прошлом году спрос на офисную недвижимость превысил предложение. Хорошие офисы в престижных бизнес-центрах крупных городов быстро раскупались, а количество качественных помещений, напротив, сокращалось.

— Например, в Москве доля свободных офисных площадей составила примерно 5% — это минимальный показатель за последние 17 лет. Тренд на приобретение офисов связан с высоким уровнем инфляции. Компании стремятся сохранить активы, поэтому рассматривают покупку недвижимости как инструмент для вложения средств, — считает спикер.

По его мнению причиной увеличения спроса на офисы стал тренд на отказ компаний от дистанционного формата работы, который сейчас преобладает лишь у четырех компаний из десяти. При этом  большинство организаций все же предпочитает сохранять гибридный (частично удаленный) график работы. Отсюда увеличивается и спрос на гибкие офисы (коворкинги, где арендуют рабочие места, а не квадратные метры). Такой вариант помогает бизнесу экономить.

Руководитель проектов сети МФК SMART Михаил Темкин также отмечает существенный рост спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости. В прошлом году одним из наиболее востребованных были помещения, расположенные в многофункциональных центрах (МФК).

— Наиболее ярко тенденция на высокий спрос среди арендаторов проявляется в сегменте офисов. Если в 2023 году доля вакантности составляла 8,2-8,8%, то уже в первом квартале 2024 года она опустилась до 3,5-4,7%. При выборе объекта для инвестиций мы рекомендуем обращать внимание на МФК со специализацией под управлением профессиональной УК. Например, мы реализуем проекты МФК, приспособленных под медицинских или спортивных резидентов. Мы считаем, что за таким форматом будущее, — отмечает спикер.

Эксперт также отмечает, что наличие специализации комплекса позволяет девелоперу и управляющей заранее учитывать потребности будущих резидентов. Например, для медицинских организаций требуется медицинский клининг. Соответственно, в специализированном МФК с этим вопросом не возникнет проблем. Подобные объекты привлекают больше внимания со стороны будущих резидентов, а значит, инвестор сможет рассчитывать на хороший доход.

Участники рынка считают, что на увеличение спроса на аренду коммерческой недвижимости также влияет уменьшение предложения на рынке. Зачастую это связано с тем, что собственники стараются перепрофилировать свою недвижимость или использовать её для личных нужд. Кроме того, в страну все еще продолжают возвращаться релоканты, выехавшие после февраля 2022 года. Обратная волна миграции способствует увеличению числа людей, ищущих жилье.

Инфляция и экономическая нестабильность также вносят свою лепту в рост цен на аренду недвижимости. Арендодатели вынуждены увеличивать ставки, чтобы покрыть свои собственные расходы.

Комфорт и ментальное здоровье – популярные форматы коммерческой недвижимости

Несмотря на высокие цены, самыми популярными на рынке по-прежнему остаются офисы класса А plus, А и В, отмечает генеральный директор компании «Реновель» Андрей Опарин.

— Увеличилась доходность от коммерческой недвижимости. Если раньше она составляла 5-8%, то сейчас — 12-13%. Предприниматели активнее совершают сделки на рынке офисной недвижимости, чтобы заполучить хороший офис и увеличить свой доход.

Аренда офисов с полноценным ремонтом — один из наиболее популярных вариантов, которые использует бизнес. Среди других возможных вариантов — аренда «в бетоне» (где ремонт производит компания-арендатор с нуля и «под себя»). Некоторые компании арендуют коворкинги, но такой вариант подойдет не всем, — отметил спикер.

По его мнению, в плане планировок и дизайна в 2025 году будет укрепляться тенденция к креативным и многофункицональным пространствам. Сегодня все чаще бизнес уделяет внимание комфорту рабочих мест, возможностям переключаться с работы на отдых с помощью пространств для релакса, «одомашнивания» помещений. Физический и психологический комфорт становятся все более важными факторами в разработке проектов офисных помещений.

В офисе должно быть удобно, уютно, в него должно «тянуть», хотеть вернуться, также полагает Елена Малиновская, директор по аренде компании «Millhouse».

— Крупные компании все больше внимания уделяют культуре заботы о ментальное здоровье своих сотрудников и созданию для них комфортной рабочей среды. На этом фоне возвращается в моду кабинетная нарезка. Должны быть места для отдыха, релакса, хорошо развития инфраструктура, —  отмечает спикер.

Как отмечают специалисты рынка коммерческой недвижимости, зачастую крупные компании идут на создание специальных зон для отдыха и релакса. Здесь сотрудники могут в свой перерыв могут расслабиться или даже вздремнуть. Это могут быть cozy lounges, комфортабельные диваны, лаундж-зоны с мягким освещением. В некоторых организациях практикуется создание так называемых «тихих комнат», которые отлично подходят для медитации или сна. Они помогут сотрудникам восстановить ментальную энергию. Такие пространства могут быть оборудованы шумозащитой и комфортной мебелью.

Многие руководители компаний наоборот стимулируют своих сотрудников на физическую активность и создают в офисе мини-спортзалы или комнаты для йоги. Другие больше внимания уделяют правильному питанию сотрудников и организуют офисные кафе и столовые с разнообразным и полезным питанием.

Офисы уходят из центральный районов городов

По мнению спикеров Риэлти Таймс, тенденция последних лет показывает, что крупные арендаторы коммерческой недвижимости предпочитают более отдаленные от центра города районы.

По мнению руководителя проектов сети МФК SMART Михаила Темкина,
наиболее перспективными в Санкт-Петербурге считает локации в спальных районах, где при этом обеспечена хорошая транспортная инфраструктура. Центр перенасыщен предложениями, тогда как в более отдаленных районах жители будут генерировать хороший трафик в многофункциональных комплексах.

— Например, мы строим спортивный МФК в Красносельском районе Петербурга. Здесь недостаточно спортивных секций, и для занятий спортом местным жителям приходится далеко ездить или ходить в маленькие некомфортные студии. Новый МФК со спортивным уклоном позволит привлечь хорошую аудиторию, генерируя прибыль для резидентов, а значит, и для инвесторов, — отмечает эсперт.

В Москве складывается примерно такая же тенденция — крупные компании «уходят» из центра столицы на окраины, где создана хорошая инфраструктура. Директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская, приводит в пример деловой квартал «Сколково Парк».

— Здесь в основе проекта лежит концепция Live. Work. Play. Learn, которая подразумевает современную продуманную инфраструктуру для жизни, работы, отдыха и развития. В «Сколково Парк» создано пространство, в котором современная инфраструктура и архитектурная эстетика органично вписываются в первозданные природные ландшафты, — подчеркивает спикер.

По ее мнению, компании, готовые предложить своим сотрудникам офис в бизнес-парке, несомненно, являются более привлекательными работодателями для современного поколения зумеров и милениумов. Есть все предпосылки к тому, что спрос у арендодателей на такие объекты в 2025 году будет заметно возрастать.

Что выбрать для сдачи в аренду: офис или квартиру?

Говоря о бизнесе на сдаче в аренду жилой недвижимости, директор по аренде компании «Millhouse» отметила, что сейчас в Москве любая локация может называться перспективной в силу нехватки качественного предложения на рынке.

— Если говорить про квартиры – то можно рассматривать абсолютно любые локации. Удаленные проекты с комплексным развитием территорий, сейчас могут быть востребованы, потому что спрос на жилье в Москве остается высоким, особенно на арендное жилье, — отметила эксперт.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости более выгодна, чем сдача квартир, полагает руководитель проектов сети МФК SMART Михаил Темкин.

— Если мы говорим о рынке Петербурга, окупаемость помещений в МФК составляет от 8 лет, тогда как в жилой недвижимости — от 15 лет. Также в сфере коммерческой недвижимости более низкий порог входа: в сети проектов Smart можно найти лоты от 1,5 млн рублей, тогда как квартиры значительно дороже, — отметил спикер Риэлти Таймс.

С ним отчасти согласна и директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская. По ее мнению, для небольших и средних инвесторов и физических лиц, коммерческая недвижимость — несомненно, привлекательное предложение. Но здесь необходимо понимать, что это более сложный вариант, чем покупка жилой недвижимости.

— Здесь игра идет в более долгую, так как у коммерческих метров более медленный рост ставок и соответственно доходности. Плюс инвестору необходимо сделать большее количество дополнительных действий по ремонту, содержанию и продвижению недвижимости, по сравнению с той же квартирой. Не все готовы идти на это, — отмечает эксперт.

Она приводит вполне обычный для рынка пример подобных инвестиций. Как правило, коммерческие офисы продаются «в бетоне» и дальше встает вопрос проведения ремонта в помещении. Но сложность в том, что эта отделка, не совсем та, что в новой квартире. Она более сложная, там больше согласований, там больше нюансов, в нее нужно существенно вложиться.

Самое важное — поиск арендатора, и это на фоне большой конкуренции. На рынке уже есть профессиональные девелоперы, есть старые непрофильные здания фабрик, НИИ, где давно уже все «порезано» и сдается в аренду, нужно конкурировать с ними. От инвестора потребуются дополнительные усилия. Ему нужно быть готовым потратить время на то, чтобы найти арендатора, заплатить комиссию брокерам. На начальном этапе придется вложиться гораздо больше, чем в квартиру, которую планируется сдавать в аренду.

При этом по мнению экспертов рынка, спрос на рынке аренды жилой недвижимости также находится на высоком уровне, поэтому выставленные лоты уходят достаточно быстро. Сегодня по-прежнему — это первоочередной вариант, который выбирают инвесторы.

Количество предложений в данной нише остается на достаточно высоком уровне, несмотря на рост стоимости квадратного метра. При этом новое строительство продолжается. Да, в настоящее время, уже нет таких благоприятных условий по покупке в рамках льготной ипотеки, но инвесторы рассуждают по-другому, нежели покупатели, улучшающие свои жилищные условия, поэтому смотреть в сторону первичного рынка им еще интересно и перспективно.

Рынок небольших офисных лотов, которые частные инвесторы приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, очень вырос за последние два года. Это связано со многими факторами. Главный среди них – это та бизнес-модель, которую сегодня активно применяют девелоперы при реализации коммерческих метров в бизнес – центрах. Сейчас мы наблюдаем активный переход от продажи больших площадей к «мелкой нарезке» предложений на небольшие лоты. Это дает возможность привлечь широкий объем инвесторов и в более короткие сроки окупить вложения в проект.

При сдаче в аренду как квартиры, так и офиса всегда есть риск получить в результате не прибыли а убыток. Поэтому очень важно, подойти с умом к договору аренды, чтобы арендатор не сбежал через пару месяцев, повредив имущество. Это актуально как для жилых, так и нежилых помещений.

Риски сдачи в аренду коммерческой недвижимости

На фоне подъёма цен на недвижимость, сдавать квартиру или помещение под офис стало делом выгодным, но достаточно рисковым. Чтобы избежать ненужных хлопот необходимо грамотно подойти к подготовке договора аренды, считает Александр Вайс, серийный FinTech and DeFi предприниматель, а также разработчик и аналитик WEB3Bureau.

— Четко пропишите права и обязанности обеих сторон: порядок и сроки оплаты, кто несет ответственность за состояние квартиры и мебели. Составьте подробную опись имущества с указанием дефектов – это поможет избежать споров в будущем. Берите залог. Если квартиранты повредят что-то или съедут, не заплатив, залог, хотя бы частично, покроет ваши убытки. Договоритесь о регулярных проверках. Включите в договор пункт о периодическом осмотре квартиры или офиса. Так вы контролируете состояние жилья и выявлять возможные проблемы, — советует эксперт.

Нелишним, по его мнению, будет страховка на помещение. Это финансовая защита от непредвиденных ситуаций, таких как пожар, потоп или кража. Страховка компенсирует вам ущерб, даже если виновником будет арендатор. Пропишите в договоре запрет на пересдачу квартиры без вашего письменного согласия. Это поможет контролировать, кто проживает в вашей квартире.

Директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская согласна со своим коллегой и также считает, что грамотно составленный договор аренды поможет избавить собственника недвижимости от большого числа рисков, таких как невыплаты или порча имущества. Но даже очень классный и профессиональный инвестор-арендодатель и нашли такого же профессионального и стабильного арендатора могум возникнуть непредвиденные трудности.

— Не факт, что здание, в котором вы купили блок или даже этаж, будет населено такими же профессионалами. И у вас не случится коллапса через год. К примеру, соседи начнут испытывать трудности, перестанут платить в управляющую компанию, станут экономить на всем подряд, отказываться от услуг профессионального клининга, охраны, — отмечает спикер.

По мнению эксперта, подобное может случится и с бизнес-центром. Он также может прийти в упадок и тогда ваш лот будет сильно проигрывать в качестве. Эта история может быть связана и с жилым многоквартирным домом: всегда можно попасть на нехороших соседей. Но для офисов, это, к сожалению, негативно ярче.

Обезопасить от мошенников и недобросовестных арендаторов может и грамотная управляющая компания. По мнению руководителя проектов сети МФК SMART Михаила Темкина, если воспользоваться услугами УК можно избавить себя от различных рисков.

— Именно УК занимаются поиском арендаторов, обслуживанием помещений, решением конфликтных ситуаций, включая невыплаты. В таком случае собственник может полностью «выключиться» из процесса сдачи недвижимости в аренду и только получать пассивный доход, — отмечает спикер.

По его мнению, вложения в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых надежных, даже при высокой ключевой ставке. Наиболее перспективными являются вложения в коммерческую недвижимость, поскольку помещения пользуются высоким спросом у компаний, а окупаемость таких вложений гораздо выше, чем у квартир и в этом случае также важна роль управляющих компаний.

Бизнес на сдаче недвижимости в аренду: как организовать процессы с помощью управляющей компании

Как отмечает Екатерина Гресс, гендиректор компании «IDEM-консалтинг», если речь идет о комплексном проекте, например торговом центре или комплексной жилой застройке, наличие профессиональной управленческой команды — залог успеха и стабильного дохода.

— Такая управляющая компания является единой коммуникационной линией, связывающей все процессы ежедневной «жизнедеятельности» коммерческого объекта в цепочке взаимосвязи «собственник-арендатор-внешний посетитель-жилец». Причем речь идет не об эксплуатирующей управляющей компании, которая занимается обслуживанием зданий, помещений, прилегающей территории, а об управлении коммерческой функцией, о грамотном сопровождении и развитие концепции, как торгового центра, так и жилого комплекса, — отметила Екатерина Гресс.

По ее мнению, основными задачами такой УК является сопровождение арендных отношений (контроль вакансии, формирование листов ожиданий, юридическое сопровождение договорных отношений, контроль за дебиторской задолженностью, анализ коммерческой эффективности резидентов-арендаторов, грамотной внутренней ротации арендаторов, проведение сложных переговоров для решения сложных конфликтов и нюансов в процессе работы).

Как отмечают опрошенные эксперты, грамотная управляющая компания всегда дает выраженный в реальном денежном эквиваленте профит объекту управления. В случае торговых центров это узнаваемость, посещаемость, околонулевая вакансия и более долгий «срок жизни» объекта. В случае с жилым комплексом, это, в конечном счете, довольный житель, обеспеченный качественной инфраструктурой и, как следствие, высокая популярность ЖК, которая, в том числе, влияет и на цену одного квадратного метра как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Прогноз спроса на аренду коммерческой и жилой недвижимости будет расти – мнение экспертов

По мнению многих экспертов, спрос на аренду жилой и коммерческой недвижимости в текущем году продолжит расти. Основной причиной этого являются высокие ставки по ипотеке, считает доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

В комментарии нашему изданию он отмечает, что в текущих условиях выгоднее снимать жилье, чем обслуживать ипотеку и проценты по ней. Так, по его данным, средняя стоимость аренды “однушки” в Москве, самой популярной среди арендаторов, за 2024 год выросла до 58,5 тыс. рублей в месяц, что на 25% больше, чем годом ранее. Однако этот показатель все равно более чем вдвое ниже ежемесячного ипотечного платежа по рыночным условиям.

По подсчетам Морковкина, при цене недвижимости в 12 млн рублей, кредитной ставке в 28%, длительности ипотеки на 30 лет и первом взносе в 3,6 млн рублей платеж составит свыше 190 тыс. рублей. Сумма выплат по такому кредиту достигнет 70 млн 577 тыс. рублей, а переплата составит 62 млн 177 тыс. рублей, что соответствует 740%. При этом для семей, использующих льготную ипотеку с фиксированной ставкой в 6%, ежемесячный платеж будет значительно ниже — около 50 362 рублей. Общая сумма выплат в этом случае составит 18 млн 130 тыс. рублей, а переплата — 9 млн 730 тыс. рублей, или 116%.

Морковкин добавляет, что найм жилья также становится серьезной нагрузкой на семейный бюджет: почти 75% средней зарплаты жителя столичного региона может уходить на оплату аренды недвижимости. Похожая проблема наблюдается и в других городах-миллионниках. Эксперты прогнозируют, что рост цен аренды жилья продолжится в 2025 году.

В условиях экономической неопределенности девелоперы не спешат с запуском новых жилых проектов, из-за чего предложение по-прежнему остается ограниченным. Таким образом, наличие высоких ставок спроса и сокращение предложения создают условия для того, чтобы арендные ставки оставались на высоком уровне. Для изменения этой ситуации может потребоваться улучшение экономической ситуации, увеличение инвестиционного интереса в жилую недвижимость и нарастание строительной активности.

Планируете ли вы покупку недвижимости для сдачи в аренду?
Да, планирую купить коммерцию
50%
Да, планирую купить квартиру или апартаменты
0%
Да, планирую купить загородный дом
50%
Нет, не планирую
0%
Уже есть объекты, планирую расширяться
0%
Проголосовало: 2
+1
37
+1
0
+1
3
+1
0
+1
5
+1
0
Подписывайтесь на наши обновления в новостных каналах:
Яндекс новости Вконтакте Telegram канал
Поделиться:
Новости
Все новости
Влияние разлива нефти в Анапе на рынок недвижимости: перспективы и вызовы
Влияние разлива нефти в Анапе на...
Разлив нефти в Анапе: как экологическая катастрофа изменит...
12.01.2025 11:58
2
1 805
Рынок премиальных новостроек Москвы в дефиците: число доступных лотов сократилось на 75%
Рынок премиальных новостроек Москвы в дефиците:...
Эксперты сообщили о дефиците доступных на рынке премиальных...
02.11.2024 13:36
0
821
Предложение бюджетных квартир на рынке Москвы сократилось на 25% – Метриум
Предложение бюджетных квартир на рынке Москвы...
К концу III квартала 2024 года количество квартир...
02.11.2024 12:11
0
715
Сочинский рынок недвижимости потерял до 75% реальных покупателей из-за роста ставки ЦБ РФ
Сочинский рынок недвижимости потерял до 75%...
Заградительные ставки по кредитам и ужесточение льготных ипотечных...
28.10.2024 17:15
0
933
Пузырь на рынке жилья лопнет – эксперт Репченко предрекает трудные времена
Пузырь на рынке жилья лопнет –...
Устоявшийся формат продажи новостроек в России «купи сейчас...
28.10.2024 13:40
0
1 047
В Минстрое призвали следить за состоянием региональных застройщиков
В Минстрое призвали следить за состоянием...
Рентабельность строительства падает на фоне жестких мер ЦБ...
23.10.2024 14:34
0
803
Названы регионы с максимальным ростом нераспроданных квартир в новостройках
Названы регионы с максимальным ростом нераспроданных...
После завершения программы общей льготной ипотеки объём нераспроданных...
22.10.2024 18:31
0
953
Эксперт Земцова предрекает новостройкам России дальнейший рост стоимости
Эксперт Земцова предрекает новостройкам России дальнейший...
В обозримом будущем значительного снижения цен новостройки в...
22.10.2024 17:12
0
733
Аренда элитных домов в Подмосковье: предложение упало на 28%, а ставка платежей выросла на 55%
Аренда элитных домов в Подмосковье: предложение...
По данным консалтинговой компании NF Group, в третьем...
21.10.2024 14:00
0
1 513
Продажи новостроек бизнес-класса в Москве в 3 квартале снизились на 33,7%
Продажи новостроек бизнес-класса в Москве в...
По данным аналитиков компании «Метриум», в третьем квартале...
21.10.2024 13:38
0
764

Всероссийский Жилищный Конгресс 2025

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять