Бизнес по сдаче недвижимости в аренду в крупных российских городах остается в активной фазе роста. Это вызвано негативными экономическими условиями в стране и высокой стоимостью ипотечных кредитов, что заставляет людей выбирать аренду вместо покупки собственного жилья.
Причем ситуация развивается по одному сценарию не только в сегменте жилой недвижимости, спросом пользуются и коммерческие площади по всей стране. Некоторые классы коммерции в дефиците, доля свободных площадей минимальна, на рынке также крайне мало качественного предложения в сегменте квартир, что лишний раз подстегивает активный рост цен.
Спрос на аренду коммерческой недвижимости в 2025 году растет
Как отмечает гендиректор компании «Реновель» Андрей Опарин, в прошлом году спрос на офисную недвижимость превысил предложение. Хорошие офисы в престижных бизнес-центрах крупных городов быстро раскупались, а количество качественных помещений, напротив, сокращалось.
По его мнению причиной увеличения спроса на офисы стал тренд на отказ компаний от дистанционного формата работы, который сейчас преобладает лишь у четырех компаний из десяти. При этом большинство организаций все же предпочитает сохранять гибридный (частично удаленный) график работы. Отсюда увеличивается и спрос на гибкие офисы (коворкинги, где арендуют рабочие места, а не квадратные метры). Такой вариант помогает бизнесу экономить.
Руководитель проектов сети МФК SMART Михаил Темкин также отмечает существенный рост спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости. В прошлом году одним из наиболее востребованных были помещения, расположенные в многофункциональных центрах (МФК).
Эксперт также отмечает, что наличие специализации комплекса позволяет девелоперу и управляющей заранее учитывать потребности будущих резидентов. Например, для медицинских организаций требуется медицинский клининг. Соответственно, в специализированном МФК с этим вопросом не возникнет проблем. Подобные объекты привлекают больше внимания со стороны будущих резидентов, а значит, инвестор сможет рассчитывать на хороший доход.
Участники рынка считают, что на увеличение спроса на аренду коммерческой недвижимости также влияет уменьшение предложения на рынке. Зачастую это связано с тем, что собственники стараются перепрофилировать свою недвижимость или использовать её для личных нужд. Кроме того, в страну все еще продолжают возвращаться релоканты, выехавшие после февраля 2022 года. Обратная волна миграции способствует увеличению числа людей, ищущих жилье.
Комфорт и ментальное здоровье – популярные форматы коммерческой недвижимости
Несмотря на высокие цены, самыми популярными на рынке по-прежнему остаются офисы класса А plus, А и В, отмечает генеральный директор компании «Реновель» Андрей Опарин.
Аренда офисов с полноценным ремонтом — один из наиболее популярных вариантов, которые использует бизнес. Среди других возможных вариантов — аренда «в бетоне» (где ремонт производит компания-арендатор с нуля и «под себя»). Некоторые компании арендуют коворкинги, но такой вариант подойдет не всем, — отметил спикер.
По его мнению, в плане планировок и дизайна в 2025 году будет укрепляться тенденция к креативным и многофункицональным пространствам. Сегодня все чаще бизнес уделяет внимание комфорту рабочих мест, возможностям переключаться с работы на отдых с помощью пространств для релакса, «одомашнивания» помещений. Физический и психологический комфорт становятся все более важными факторами в разработке проектов офисных помещений.
В офисе должно быть удобно, уютно, в него должно «тянуть», хотеть вернуться, также полагает Елена Малиновская, директор по аренде компании «Millhouse».
Как отмечают специалисты рынка коммерческой недвижимости, зачастую крупные компании идут на создание специальных зон для отдыха и релакса. Здесь сотрудники могут в свой перерыв могут расслабиться или даже вздремнуть. Это могут быть cozy lounges, комфортабельные диваны, лаундж-зоны с мягким освещением. В некоторых организациях практикуется создание так называемых «тихих комнат», которые отлично подходят для медитации или сна. Они помогут сотрудникам восстановить ментальную энергию. Такие пространства могут быть оборудованы шумозащитой и комфортной мебелью.
Многие руководители компаний наоборот стимулируют своих сотрудников на физическую активность и создают в офисе мини-спортзалы или комнаты для йоги. Другие больше внимания уделяют правильному питанию сотрудников и организуют офисные кафе и столовые с разнообразным и полезным питанием.
Офисы уходят из центральный районов городов
По мнению спикеров Риэлти Таймс, тенденция последних лет показывает, что крупные арендаторы коммерческой недвижимости предпочитают более отдаленные от центра города районы.
По мнению руководителя проектов сети МФК SMART Михаила Темкина,
наиболее перспективными в Санкт-Петербурге считает локации в спальных районах, где при этом обеспечена хорошая транспортная инфраструктура. Центр перенасыщен предложениями, тогда как в более отдаленных районах жители будут генерировать хороший трафик в многофункциональных комплексах.
В Москве складывается примерно такая же тенденция — крупные компании «уходят» из центра столицы на окраины, где создана хорошая инфраструктура. Директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская, приводит в пример деловой квартал «Сколково Парк».
По ее мнению, компании, готовые предложить своим сотрудникам офис в бизнес-парке, несомненно, являются более привлекательными работодателями для современного поколения зумеров и милениумов. Есть все предпосылки к тому, что спрос у арендодателей на такие объекты в 2025 году будет заметно возрастать.
Что выбрать для сдачи в аренду: офис или квартиру?
Говоря о бизнесе на сдаче в аренду жилой недвижимости, директор по аренде компании «Millhouse» отметила, что сейчас в Москве любая локация может называться перспективной в силу нехватки качественного предложения на рынке.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости более выгодна, чем сдача квартир, полагает руководитель проектов сети МФК SMART Михаил Темкин.
С ним отчасти согласна и директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская. По ее мнению, для небольших и средних инвесторов и физических лиц, коммерческая недвижимость — несомненно, привлекательное предложение. Но здесь необходимо понимать, что это более сложный вариант, чем покупка жилой недвижимости.
Она приводит вполне обычный для рынка пример подобных инвестиций. Как правило, коммерческие офисы продаются «в бетоне» и дальше встает вопрос проведения ремонта в помещении. Но сложность в том, что эта отделка, не совсем та, что в новой квартире. Она более сложная, там больше согласований, там больше нюансов, в нее нужно существенно вложиться.
При этом по мнению экспертов рынка, спрос на рынке аренды жилой недвижимости также находится на высоком уровне, поэтому выставленные лоты уходят достаточно быстро. Сегодня по-прежнему — это первоочередной вариант, который выбирают инвесторы.
Количество предложений в данной нише остается на достаточно высоком уровне, несмотря на рост стоимости квадратного метра. При этом новое строительство продолжается. Да, в настоящее время, уже нет таких благоприятных условий по покупке в рамках льготной ипотеки, но инвесторы рассуждают по-другому, нежели покупатели, улучшающие свои жилищные условия, поэтому смотреть в сторону первичного рынка им еще интересно и перспективно.
Рынок небольших офисных лотов, которые частные инвесторы приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, очень вырос за последние два года. Это связано со многими факторами. Главный среди них – это та бизнес-модель, которую сегодня активно применяют девелоперы при реализации коммерческих метров в бизнес – центрах. Сейчас мы наблюдаем активный переход от продажи больших площадей к «мелкой нарезке» предложений на небольшие лоты. Это дает возможность привлечь широкий объем инвесторов и в более короткие сроки окупить вложения в проект.
При сдаче в аренду как квартиры, так и офиса всегда есть риск получить в результате не прибыли а убыток. Поэтому очень важно, подойти с умом к договору аренды, чтобы арендатор не сбежал через пару месяцев, повредив имущество. Это актуально как для жилых, так и нежилых помещений.
Риски сдачи в аренду коммерческой недвижимости
На фоне подъёма цен на недвижимость, сдавать квартиру или помещение под офис стало делом выгодным, но достаточно рисковым. Чтобы избежать ненужных хлопот необходимо грамотно подойти к подготовке договора аренды, считает Александр Вайс, серийный FinTech and DeFi предприниматель, а также разработчик и аналитик WEB3Bureau.
Нелишним, по его мнению, будет страховка на помещение. Это финансовая защита от непредвиденных ситуаций, таких как пожар, потоп или кража. Страховка компенсирует вам ущерб, даже если виновником будет арендатор. Пропишите в договоре запрет на пересдачу квартиры без вашего письменного согласия. Это поможет контролировать, кто проживает в вашей квартире.
Директор по аренде компании «Millhouse» Елена Малиновская согласна со своим коллегой и также считает, что грамотно составленный договор аренды поможет избавить собственника недвижимости от большого числа рисков, таких как невыплаты или порча имущества. Но даже очень классный и профессиональный инвестор-арендодатель и нашли такого же профессионального и стабильного арендатора могум возникнуть непредвиденные трудности.
По мнению эксперта, подобное может случится и с бизнес-центром. Он также может прийти в упадок и тогда ваш лот будет сильно проигрывать в качестве. Эта история может быть связана и с жилым многоквартирным домом: всегда можно попасть на нехороших соседей. Но для офисов, это, к сожалению, негативно ярче.
Обезопасить от мошенников и недобросовестных арендаторов может и грамотная управляющая компания. По мнению руководителя проектов сети МФК SMART Михаила Темкина, если воспользоваться услугами УК можно избавить себя от различных рисков.
По его мнению, вложения в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых надежных, даже при высокой ключевой ставке. Наиболее перспективными являются вложения в коммерческую недвижимость, поскольку помещения пользуются высоким спросом у компаний, а окупаемость таких вложений гораздо выше, чем у квартир и в этом случае также важна роль управляющих компаний.
Бизнес на сдаче недвижимости в аренду: как организовать процессы с помощью управляющей компании
Как отмечает Екатерина Гресс, гендиректор компании «IDEM-консалтинг», если речь идет о комплексном проекте, например торговом центре или комплексной жилой застройке, наличие профессиональной управленческой команды — залог успеха и стабильного дохода.
По ее мнению, основными задачами такой УК является сопровождение арендных отношений (контроль вакансии, формирование листов ожиданий, юридическое сопровождение договорных отношений, контроль за дебиторской задолженностью, анализ коммерческой эффективности резидентов-арендаторов, грамотной внутренней ротации арендаторов, проведение сложных переговоров для решения сложных конфликтов и нюансов в процессе работы).
Как отмечают опрошенные эксперты, грамотная управляющая компания всегда дает выраженный в реальном денежном эквиваленте профит объекту управления. В случае торговых центров это узнаваемость, посещаемость, околонулевая вакансия и более долгий «срок жизни» объекта. В случае с жилым комплексом, это, в конечном счете, довольный житель, обеспеченный качественной инфраструктурой и, как следствие, высокая популярность ЖК, которая, в том числе, влияет и на цену одного квадратного метра как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Прогноз спроса на аренду коммерческой и жилой недвижимости будет расти – мнение экспертов
По мнению многих экспертов, спрос на аренду жилой и коммерческой недвижимости в текущем году продолжит расти. Основной причиной этого являются высокие ставки по ипотеке, считает доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.
В комментарии нашему изданию он отмечает, что в текущих условиях выгоднее снимать жилье, чем обслуживать ипотеку и проценты по ней. Так, по его данным, средняя стоимость аренды “однушки” в Москве, самой популярной среди арендаторов, за 2024 год выросла до 58,5 тыс. рублей в месяц, что на 25% больше, чем годом ранее. Однако этот показатель все равно более чем вдвое ниже ежемесячного ипотечного платежа по рыночным условиям.
По подсчетам Морковкина, при цене недвижимости в 12 млн рублей, кредитной ставке в 28%, длительности ипотеки на 30 лет и первом взносе в 3,6 млн рублей платеж составит свыше 190 тыс. рублей. Сумма выплат по такому кредиту достигнет 70 млн 577 тыс. рублей, а переплата составит 62 млн 177 тыс. рублей, что соответствует 740%. При этом для семей, использующих льготную ипотеку с фиксированной ставкой в 6%, ежемесячный платеж будет значительно ниже — около 50 362 рублей. Общая сумма выплат в этом случае составит 18 млн 130 тыс. рублей, а переплата — 9 млн 730 тыс. рублей, или 116%.
Морковкин добавляет, что найм жилья также становится серьезной нагрузкой на семейный бюджет: почти 75% средней зарплаты жителя столичного региона может уходить на оплату аренды недвижимости. Похожая проблема наблюдается и в других городах-миллионниках. Эксперты прогнозируют, что рост цен аренды жилья продолжится в 2025 году.
В условиях экономической неопределенности девелоперы не спешат с запуском новых жилых проектов, из-за чего предложение по-прежнему остается ограниченным. Таким образом, наличие высоких ставок спроса и сокращение предложения создают условия для того, чтобы арендные ставки оставались на высоком уровне. Для изменения этой ситуации может потребоваться улучшение экономической ситуации, увеличение инвестиционного интереса в жилую недвижимость и нарастание строительной активности.