Экономисты озвучили главные риски траншевой ипотеки

Застройщики, не желая расставаться со стабильным спросом, буквально моментально вывели на рынок новое коммерческое предложение – траншевые кредиты, так называемая «ипотека за 1 рубль». Эта выгодная на первый взгляд оферта в реальности тоже таит в себе ряд серьезных рисков. Каких именно – рассказали эксперты «Риэлти Таймс».

Суть программы

Если говорить простыми словами, траншевая ипотека – это обычный жилищный кредит, который банк выдает частями (траншами). Обычно максимальное количество траншей не превышает двух, в свою очередь и выплаты этих частей осуществляются в разные периоды, пояснил доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации Михаил Хачатурян. 

Размеры траншей, по его словам, различаются у разных банков. При этом выгодным для заемщика является такая форма, при которой первый транш имеет самое маленькое значение.

– Величина первого транша составляет не более 20-30% от запрашиваемой суммы. Чем меньше будет первая часть кредита, тем меньше будет и сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту за период предоставления первого транша, ведь низкие первые платежи объясняются сниженным телом долга, – соглашается и профессор базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова.

К появлению траншевой ипотеки привело желание совместить преимущества проектного финансирования новостроек с ипотечной программой, уверена ведущий научный сотрудник кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Юлия Грызенкова.

– Смысл программы в выделении средств в соответствии с графиком платежей за строящуюся квартиру: на котлован, прокладку и подключение к коммуникациям, стены, инженерное оборудование и так далее, – поясняет эксперт.

Бесспорно, в ряде случаев такой тип кредита может оказаться действительно выгодным вариантом, так как правильно подобранный размер первого транша позволяет довести ежемесячный платеж даже до 1 рубля. Однако, прежде чем подавать заявку, заемщику стоит тщательно изучить все риски, а их немало.

Невозможность досрочного погашения

Существенный минус траншевой ипотеки – невозможность досрочного погашения займа до момента получения второго транша, рассказывает Проданова. Такое ограничение не дает сократить и срок кредита.

– В данном случае присутствует невозможность досрочного погашения ипотеки до получения второго транша от банка. Поскольку данный вид жилищного кредита отлично подходит тем, кто планирует продавать уже имеющуюся недвижимость, воспользоваться правом досрочного погашения кредита в случае появления свободных денежных средств такие заемщики смогут только после получения второго транша, – уверена эксперт.

Повышенная процентная ставка и цена лота

Банкам, в любом случае, необходимо компенсировать недополученную в период выплаты первого транша прибыль, а потому, как правило, второй выплачивается уже по повышенной ставке. Разумеется, девелопер поднимает и цену лота.

– Для застройщика такой кредит выгоден, все равно средства находятся на эскроу-счетах, но есть и риск – покупатель взял кредит и заключил ДДУ на квартиру, но после может потерять кредитоспособность или передумать. В данном случае возникает вопрос о продолжении финансирования в условиях проблем с последующими траншами. Очевидно, что это должно учитываться в цене недвижимости, возможно – в повышенной процентной ставке по кредиту или сопутствующих комиссиях, если застройщик связан с банком, – рассказала Грызенкова.

На транш начисляется на 2-3% годовых больше, нежели на сумму стандартного кредита, соглашается и Проданова. Несомненно, повышенная ставка – это один из минусов траншевой ипотеки.

Задержка строительства

Очередной риск, который могут не учесть заемщики – банальная задержка строительства, которая доставит массу неприятностей тому, кто, например, вынужден оплачивать съемное жилье. Долговая нагрузка в таком случае вырастет в разы.

– Договор на первый транш оформляется на срок до момента ввода объекта в эксплуатацию, то есть сроки выдачи второго транша строго оговорены. Это может стать проблемой в случае возникновения проблем у застройщика и переноса сроков сдачи объекта. К сожалению, заемщик никак не может регулировать сроки получения второго транша. А мы прекрасно понимаем, что случаи, когда сдача дома в эксплуатацию срывается, на практике – не редкость, – поясняет Проданова.

Неадекватная оценка платежеспособности

Заемщики соблазняются небольшим ежемесячным платежом в период первого транша, но даже не думают заранее о том, где возьмут деньги, когда эта сумма кратно вырастет.

– Условия траншевой ипотеки привлекательны, это правда. Но такое предложение, как и любой другой кредит, в случае финансовой неграмотности населения может обернуться серьезными проблемами. И в данном случае очень легко попасть на «крючок». Не всегда, осознавая, что низкие платежи «на входе» в первый транш будут сменяться уже более значительными суммами, заемщики «трезво» оценивают свою платежеспособность, утопая в период выплаты второго транша в «долговом болоте», – подчеркнула Проданова. 

Ей вторит и Михаил Хачатурян, уверенный, что ключевым риском является снижение платежеспособности клиента при обслуживании второй части кредита, когда проценты и сумма кредита вырастают.

И в конце концов, не стоит забывать и про первоначальный взнос – его никто не отменял, и заемщику придется добыть где-то солидную сумму, чтобы позволить себе такой ипотечный продукт.

– В этом контексте следует отметить, что траншевая ипотека вряд ли будет востребована заемщиками, которые покупают свою основную квартиру. Скорее такой вид кредитования будет интересен людям приобретающим так называемое инвестиционное жилье с целью его дальнейшей перепродажи и получения дополнительной инвестиционного дохода, – подытожил Хачатурян.

Раннее мы также сообщали, что Минстрой и застройщики договорились о повышении «нулевых» ставок по ипотеке.