Застройщики были вынуждены постепенно отказываться от субсидируемой ипотеки по «околонулевым» ставкам из-за недовольства ЦБ, который увидел в таком коммерческом предложении определенные риски. На смену ей пришла траншевая ипотека, которая тоже подверглась критике регулятора
– Траншевая ипотека сменила субсидированную, ставшую за последний квартал «золушкой» у Центробанка. Сначала регулятор ее раскритиковал, а затем сделал все, чтобы от нее отказались и застройщики, и банки. Теперь мы наблюдаем, что ЦБ, как злая мачеха, опять недоволен траншевой ипотекой. По мнению главы регулятора, в новом виде ипотеки высоки риски прежде всего для застройщика, – пояснил в беседе с корреспондентом «Риэлти Таймс» коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Во-первых, по его словам, станет дороже проектное финансирование. Простыми словами – вырастет стоимость банковского кредита для застройщика. Причина кроется в схеме траншевой ипотеки. Пока дом не сдан, банк финансирует строительство, выдавая кредит под определенный процент. Деньги ипотечника, купившего строящуюся квартиру, замораживаются (или депонируются) на счете эскроу и фактически считаются гарантией или квази-залогом для кредитора.
– В механизме траншевой ипотеки для покупателя предусмотрен символический первый взнос, например, 100 рублей. Эта небольшая сумма вместо миллионов рублей оказывается на счете-эскроу до сдачи объекта. Именно об этом говорит ЦБ, опасаясь, что эскроу-счета будут наполняться медленнее. Получается, что банк сразу как будто «не видит» зарезервированной покупателем крупной ипотечной суммы у себя на счете эскроу, ведь первый транш застройщику будет небольшим, – пояснил Баджурак.
Так, отмечает специалист, закономерно, что кредитная организация захочет снизить собственные риски. Для банка проще всего увеличить проценты по кредиту на строительство (проектное финансирование). Очевидно, что такая схема очень опасна для небольших компаний, ведь крупным игрокам легче найти кредиты подешевле. Это вторая неизбежная проблема, которая может «убить» на рынке средних и малых застройщиков.
– Позиция Центробанка понятна, и не исключено, что новая «золушка» так и не станет принцессой. Траншевая ипотека отправится на полку сказочных истории рынка недвижимости вслед за околонулевой, – заключил специалист.
Разумеется, подчеркивает Ярослав Баджурак, и застройщики не опустят руки и будут искать сто первый способ, как на законных основаниях привлечь деньги граждан под котлован. В этом можно пожелать им удачи.
