С 1 мая 2023 года ЦБ введет надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Глава ведомства Эльвира Набиуллина в феврале отметила, что в ближайшей перспективе высока вероятность повышения ключевой ставки (КС). Это может спровоцировать рост процентов по займам на вторичном рынке.
В интервью журналисту «Риэлти Таймс» специалисты рынка рассказали, подорожает ли ипотека весной этого года, нужно ли торопиться взять кредит на новостройку и какие программы ипотечного кредитования выгодны для населения сейчас.
Какие выгодные ипотечные программы на новостройки есть в России сейчас
Ипотека продолжает оставаться основной движущей силой рынка недвижимости: в зависимости от региона – до 90% сделок совершается именно с привлечением ипотечного займа. По словам доцента Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольги Тарасовой, льготные программы продолжают эффективно работать даже после повышения с 7% до 8%.
По ее словам, сейчас в стране есть льготные программы на еще более выгодных условиях для целых категорий граждан – семей с детьми, жителей Дальнего Востока, сельских жителей, а также граждан вновь присоединенных территорий.
Что касается рыночной ипотеки, той, которую выдают без государственной поддержки, например, в столице ставка по ней составляет от 10% до 12-13% для новостроек и вторичного рынка.
– Важная тенденция на рынке ипотеки – усилия ЦБ по борьбе с попытками некоторых застройщиков искусственно увеличить доступность такого рода кредитов, ввести «дешевую ипотеку», прежде всего, за счет внедрения не совсем прозрачных (с точки зрения ЦБ) механизмов проведения сделок, – отметила Тарасова.
Как не раз заявляли представители регулятора, под особое внимание в этой связи подпадают ипотечные схемы, при которых происходит завышение стоимости недвижимости, или отсутствует первоначальный взнос. Столь известные «льготная ипотека от застройщика», «ипотека без первоначального взноса», «ипотека с кэшбэком» – все это, по мнению ЦБ, является лишь уловками застройщиков.
Кроме того, уточняет Ольга Тарасова еще с декабря Банк России резко повысил требования по резервированию для кредитов, ставка по которым заметно отличается от среднерыночных – речь об «ипотеке от застройщика» с околонулевой ставкой.
Прогноз ипотеки на весну 2023 года – новые маркетинговые «недоипотеки»
В перспективе на рынке могут появиться очередные формы недорогой ипотеки. Банки и застройщики привыкли стимулировать рынок не столько действительно выгодными программами, сколько маркетинговыми акциями.
В беседе с «Риэлти Таймс» заместитель коммерческого директора крупнейшей IT-платформы по бронированию квартир «Нмаркет.ПРО» Андрей Гарифуллин рассказал, что на рынке новостроек все же будет наблюдаться тенденция к снижению ипотечной ставки. Спрос на квартиры от застройщика сейчас низкий, и девелоперы будут его стимулировать с помощью новых маркетинговых предложений.
– С учетом максимального за все время объема предложения новостроек и не очень высокого спроса в начале года, мы наверняка увидим развитие различных ипотечных программ. Девелоперы и банки сократили количество субсидируемых программ с околонулевыми ставками. В среднем сейчас ставка по ним остановилась на уровне 3%, – уточняет Гарифуллин.
Еще одна общая тенденция на этот год, которую заметил специалист – это более точечное выделение льготной и субсидированной ипотеки под различные целевые аудитории. Это было прогнозируемо, так как льготная ипотека в ее старом виде уже существенно потеряла потенциальных клиентов. Большинство воспользовались программой в 2021-22 годах.
– Если не будет очередных политических потрясений, то ставка должна оставаться примерно на нынешнем уровне до середины года как минимум, – подытожил Андрей Гарифуллин.
По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, в случае сохранения ключевой ставки на прежнем уровне, ставки по ипотеке останутся в перспективе второго квартала стабильными. Если КС будет повышена, то и ставки по ипотеки возрастут, но не опережающими темпами. Стоимость кредитов в рамках льготных программам останется на прежнем уровне.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман считает, что планируя покупку квартиры в 2023 году следует ориентироваться на уровень инфляции в стране.
– В настоящий момент рынок ориентируется на инфляцию, от нее будет зависеть ключевая ставка ЦБ. На фоне исчезновения околонулевых программ ставка будет постепенно двигаться к 8%. Однако, пока еще остаются предложения в 3-4% годовых с учетом субсидирования части кредита застройщиком. Также буду появляться новые программы рассрочек, как альтернатива ипотеке, – уточнил Фельдман.
Покупателям новостроек продолжат предлагать траншевую ипотеку и кредиты с кэшбэком
В условиях стагнации спроса остаются предпосылки к развитию неипотечных методов привлечения спроса. Андрей Гарифуллин прогнозирует новый виток развития траншевой ипотеки, а также стимулирование продаж схемами кэшбэка, что по сути является ипотекой без первоначального взноса.
–– Если проанализировать среднюю ставку, то с учетом различных программ от банков и застройщиков она составляет 5-6%. Пока сохраняется баланс со вторичным рынком, даже с учетом того, что средняя стоимость жилья на вторичном рынке меньше на 10-15%, – уточнил он.
Перспективы рынка ипотеки на новостройки в России
ЦБ РФ уверенно задал тенденцию сокращения портфеля высокорискованных ипотечных займов в отечественных банках. Кредиты с низким процентом или первоначальным взносом, плохая кредитная история заемщика и завышенные цены на жилье создавали реальный риск формирования «ипотечного пузыря».
Ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова уверена, что ЦБ РФ выбрал стратегически верное решение.
– В отличие от прямых запретов, которые идут вразрез с рыночной моделью экономики, ЦБ оставляет банкам и заемщикам право самим принимать решение о выборе такого ипотечного продукта, – уточнила Солдатенкова.
Покупателям рекомендуют не торопиться с покупкой квартиры, а дождаться снижения цен и оформить ипотеку, используя субсидированные программы кредитования. Таким образом можно не только выгодно купить недвижимость, но и зафиксировать приемлемый размер ежемесячного ипотечного платежа без переплаты.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
