Стало известно, что будет после отмены льготной ипотеки в 2023 году

31 декабря 2022 года Министерство финансов РФ обещает закрыть льготную ипотеку на новостройки под 7%. Специалисты рынка недвижимости России рассказали «Риэлти Таймс», как это повлияет на сегмент жилищного кредитования в целом.

Власти РФ спорят о завершении программы льготной ипотеки

Как рассказал управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко,  единого мнения в среде регуляторов по вопросу «льготной ипотеки» в настоящий момент нет. 

– Часть из них, например, ЦБ и Минфин, высказываются за прекращение льготного субсидирования, а Совфед РФ и заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин – за ее продление. Вряд ли мотивом регуляторов при этом служит намерение стимуляции спроса, скорее, опасения, что на рынке может появиться значительный процент дольщиков, неверно оценивших свои силы и не способных погасить жилищный кредит, – пояснил специалист.

Его мнению вторит и исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский, заметивший, что в настоящее время с предложением прекратить действие государственных программ льготной ипотеки выступают исключительно финансовые власти. По его словам, позицию властей также можно понять: государство не должно быть постоянным источником стимулирования спроса.

– В определенный момент, когда рынок разбалансирован от нехватки спроса, государство помогает участникам рынка, поскольку сам рынок не может прийти к балансу без существенных потерь. Финансисты считают, что настала пора переходить к рыночным методам управления, например, привлекая инвесторов через финансовые инструменты, такие как инфраструктурные облигации, – пояснил он.

По мнению остальных участников рынка, продолжает специалист, недостаток спроса такой, что при текущей платежеспособности населения без помощи государства не получится обеспечить достаточные финансовые потоки для покупки жилья всех строящихся проектов. Конечно, пострадают не все проекты, но в основном сегменте риска останутся находящиеся на начальном этапе строительства комплексы с небольшим объемом продаж.

Будет ли отмена льготной ипотеки?

Преображенский подчеркнул, что пока рано говорить о том, что государственные ипотечные программы будут однозначно закрыты. Сейчас лишь обозначена позиция, и вполне возможно, что в начале 2023 года все будет остановлено. Финансисты ожидают, что после значительного падения продаж на 20-30 и более процентов в течение первого квартала правительство будет вынуждено снова вернуться к вопросу стимулирования продаж.

– Это обусловлено тем, что сама отрасль имеет стратегическое значение для страны. Стратегические планы развития страны рассчитаны на рост объемов строительства, большое количество смежных отраслей зависит от строительной отрасли, бюджет получает немалую долю доходов именно из этой отрасли. Другое дело, что текущие программы не могут быть постоянно действующими, любое стимулирование только тогда имеет значение, когда у него есть начало и окончание. И все-таки, программы должны достигнуть результата, то есть стабилизации спроса и предложения на рынке, прежде чем закончиться. 

В интервью журналистам «Риэлти Таймс» коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак придерживается противоположной точки зрения. Он убежден, что льготную ипотеку отменят.

– Позиция Минфина очевидна: льготную ипотеку не будут продлевать. Поэтому вероятность, что этот вид господдержки всё-таки отменят, довольно велика. Также не исключаю, что отмена льготной ипотеки окажется временной, так как без нее упавший осенью рынок недвижимости остановится вовсе, – прогнозирует эксперт.

Это, по его словам, совсем не в интересах не только застройщиков, но и банков, и многих госструктур, поэтому вполне вероятно, что чиновники могут поменять название новой льготной программы, а застройщики софинансировать «льготную ставку» из своей маржи. Важно лишь одно: потребители точно не готовы покупать в кризис недвижимость по двузначным ипотечным ставкам.

Руководитель департамента маркетинговой аналитики компании «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская тоже считает, что субсидированные кредиты, скорее всего, не продолжат свое действие.

– Сроки окончания программы госсубсидирования ипотечной ставки переносились многократно за 2,5 года ее действия. В существующих реалиях, при ключевой ставке 7,5%, субсидированная под 7% не выглядит ощутимо привлекательнее. Полагаю, в том числе поэтому Минфин принял решение не продлять программу, – подчеркнула она.

Вице-президент AVA Group по финансам Артем Шишкин также называет намерении Минфина закрыть льготную ипотеку вполне реальным. По его словам, здесь дело не в желании спровоцировать рост спроса, а в дефиците бюджета у государства.

– Считаю, что возможное закрытие льготной ипотеки – это реальное намерение Министерства финансов, а не желание спровоцировать рост. Основная причина – дефицит бюджета у государства, – пояснил он.

Но CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева сомневается, что ведомство способно отказаться от такой серьезной меры поддержки рынка.

– Вряд ли Минфин отменит льготную ипотеку. Скорее всего, после своего заявления финансисты будут следить за реакцией участников рынка недвижимости. В первую очередь, за мнением и действиями застройщиков и банкиров. Именно им придется тяжелее всего, если будет принято непопулярное и преждевременное решение о прекращении льготного ипотечного кредитования, – уверена Румянцева.

Возможно, продолжает специалист, что  аналогичными заявлениями Минфин и будет пытаться активизировать рынок продаж новостроек, но такой инструмент стимулирования покупателей часто использовать не получится.

Что будет после отмены льготной ипотеки в 2023 году?

Нельзя забывать, что большая часть финансово активного населения страны выехала за ее пределы и отложила свои планы по улучшению жилищных условий в России, напомнил Баджурак. Поэтому мы будем наблюдать профицит недвижимости на рынке, падение цен и как следствие – попытки реанимировать сектор недвижимости со стороны государства, уверен эксперт.

– По последним данным, правительство РФ пока твердо в своем намерении свернуть программу льготной ипотеки (6%-7% годовых) в 2023 году. Такое решение связано с проблемами финансирования социальных программ на фоне увеличения расходов на оборонные статьи государственного бюджета, – добавил риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

По словам эксперта, уход с рынка льготной ипотеки и тех, кто рассчитывал на покупку в кредит новостроек, несомненно, снизит спрос на рынке и скажется на общем снижении цен. Причем, это отразится, и на первичном рынке, и на вторичном рынках.

Финансовый директор КПК «Капитал регионов» Игорь Бутаков считает, что сейчас государство будет акцентировать внимание на другие, более приоритетные направления.

– Весьма вероятно, что программа льготной ипотеки действительно будет снижена. Говорить о полном прекращении, наверное, не стоит, но о сильном снижении можно утверждать с уверенностью, – рассказал Игорь Бутаков.

Директор отдела продаж Pleada.pro Александр Антонов подчеркнул, что мы точно не знаем о намерениях Минфина о закрытии льготной ипотеки, но прогноз специалистов компании гласит, что, скорее всего, ее отменят на короткий период, а потом возобновят по другим условиям. Но, учитывая денежно кредитную политику ЦБ, ключевую ставку и уровень инфляции, она будет менее выгодна, чем сейчас. Скорее всего выше 7%. 

– Мы четко видим что ЦБ ставкой контролирует рост стоимости и сдерживает спрос. Если ставка будет ниже, то снова увидим рост стоимости, а он не должен превышать рост доходов, – отметил Антонов.

Примерно такое же мнение высказал и Шишкин, подчеркнувший, что, по статистике, около 90% сделок в недвижимости идет с привлечением ипотечных средств, а соответственно, после повышения ежемесячного платежа будет отсечение огромного числа потенциальных покупателей.   

– Застройщики будут вынуждены снижать стоимость квадратного метра, чтобы сохранить наполнение эскроу-счетов. В любом случае отмена льготной ипотеки приведет к кризису в строительной отрасли. Будет приостановка новых проектов.

Мария Румянцева отметила, что льготная ипотека в России не станет последней надеждой для улучшения жилищных условий. Кроме нее у россиян останутся и другие инструменты.

– Не забываем о возможности рефинансирования кредита при снижении ипотечных ставок, о потребительских кредитах, сертификатах, пособиях и прочих финансовых возможностях покупателей. Будущему владельцу жилья надо будет самому или с помощью специалиста подсчитать и оценить свои активы и активы своей семьи, – заключила она.

Купить квартиру сейчас или подождать…

Преображенский рассказал, что если у гражданина есть необходимость в жилье, а тем более – в получении ипотеки на льготных условиях, то стоит покупать сейчас. Это связано с тем, что возможностей по улучшению параметров покупки не так много. Какого-то существенного снижения цен на рынке предполагать затруднительно, а если и будет хороший дисконт, то из-за подорожавшей ипотеки пропадет вся финансовая выгода.

– Покупать недвижимость в новостройке надо тогда, когда есть твердая убежденность, что подобрана именно «квартира мечты» – ликвидный вариант в нужной локации с требуемыми параметрами помещения.  Даже если после Нового Года за такой вариант придется заплатить немного дороже, – дополняет Румянцева.

Вопрос покупки квартиры обычно исходит от необходимости улучшения качества жилья и потребительского спроса. Спрос при льготной ипотеке все же выше, чем при стандартных условиях кредитования. При этом, большая часть спроса остается неизменной. 

– Если покупка квартиры не является самоцелью улучшения качества жилья, то бежать и покупать сейчас не обязательно, однако, если есть важная необходимость покупки квартиры и лимит денежных средств максимально ограничен, то стоит рассмотреть покупку недвижимости в ближайшее время, – уверен финансовый директор КПК «Капитал регионов» Игорь Бутаков.

Антонов же отвечает однозначно – брать квартиру следует сейчас, так как ставки на рынке еще никогда не были настолько маленькими.

– Рекомендуем рассматривать покупку сейчас, так как ставки на данный момент на историческом минимуме. Пока еще действует субсидированные ставки такие, как 0,1% и 0,01%. Также на рынке сейчас присутствуют выгодные предложения от застройщиков, – поясняет эксперт.

Русаков же заметил, что в этой ситуации, если имеется крайняя необходимость в жилье, то не стоит откладывать это на дальнюю перспективу. Желающим выиграть на снижении цен придется занять выжидательную позицию.

– Впереди сокращение общего потребительского спроса и соответственно спроса на «бетон». Цены на недвижимость пока будут снижаться, правда, не столь быстрыми темпами, как многим бы хотелось – максимум на 3-5% в квартал, – подытожил специалист.

Ранее мы также сообщали, что доходы граждан сократятся в два раза из-за отмены льготной ипотеки.