Кому сейчас легко?
Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко, уверен: сейчас нет оснований полагать, что до конца года ситуация на рынке серьезно изменится. По его словам, недвижимость, как и вся экономика, находится в состоянии рецессии, но положение застройщиков отличается друг от друга.
– Наилучшая ситуация у девелоперов, в портфеле которых находятся площадки с уже одобренным и полученным проектным финансированием – они могут спокойно строить и по мере продаж объекта наполнять эскроу-счета. Сложнее застройщикам с одним проектом, особенно на старте продаж, когда рекламная кампания на пике, тогда, как спрос сейчас упал, – уверен спикер.
При этом, как отмечает директор департамента модерации и администрирования платформы законодательных инициатив «Инициатор» Марчел Кырлан, перспектива низкого спроса и застоя на рынке жилой недвижимости, по оценкам экспертов строительной отрасли, может продлиться до двух лет.
Надежда есть
Давать какие-либо прогнозы насчет того, каким покажет себя следующий год, достаточно сложно, продолжает Коноваленко. По мнению специалиста, опыт показывает, что стабилизационные меры поддержки позволяют пережить турбулентность менее болезненно.
– Очевидно, в ближайшем будущем мы увидим пакет дополнительных государственных инициатив, помогающих девелоперам справиться с кризисом, – заявил он.
С этим мнением солидарен и Кырлан, который считает, что при правильном подходе вывести строительную отрасль из кризиса можно за достаточно короткий промежуток времени.
– Если обратиться к истории прошлых кризисов 2008 и 2014 годов, когда страну так же потрясали санкции и экономическая напряженность, можно увидеть тенденцию к отрицательной динамике средней стоимости квадратного метра жилья в течение последующих трех лет и серьезное снижение покупательной способности граждан. Сравнить геополитическую ситуацию тех времен с нынешней, конечно, сложно. Однако и меры государственной поддержки сейчас более ощутимые, поэтому есть надежда на выход к прежнему уровню рынка в более короткие сроки, – отметил специалист.
Льготная ипотека
Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека – один из важнейших драйверов сферы строительства. Как отмечает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, для многих людей льготная ипотека (государственная под 7%), семейная под 6%, сельская под 3% и дальневосточная под 2% – единственная возможность купить свою недвижимость. Это, по его словам, ясно понимают и в руководстве страны, поэтому даже в текущей непростой ситуации премьер-министр объявил, что семейная ипотека продлена до 2024 года.
– Уже в октябре мы зафиксировали небольшое снижение ставок по льготным программам и расширение количества скидок от банков. Теперь и у застройщиков, и у банков, а главное у заемщиков будет больше времени для новых планов и реализации их в жизнь, – констатирует Баджурак.
Марчел Кырлан же напоминает, что предоставляемая государством ипотечная льготная программа, предлагающая сниженные до 7% ставки для заемщиков, продлена до конца года, а государство оказывает поддержку строительной отрасли в виде специальных программ субсидирования кредитов застройщикам.
– Нельзя исключать, что для поддержки строительной отрасли и заемщиков правительство может вновь сделать решительный шаг и продлить действие льготной ипотеки (под 7%), как это уже было и в пандемию, и в начале кризиса в 2022-м году. Еще одним шагом может стать новый вид ипотеки с господдержкой для участников специальной военной операции и их семей, – продолжает Баджурак. – Сейчас из-за нового витка кризиса наблюдается стагнация рынка недвижимости, и раскачать его помогут как раз льготные ставки на ипотеку. Пожалуй, только господдержка ипотеки хотя бы частично компенсирует рост цен на квадратные метры, который мы наблюдаем с 2020-го года, – уточняет Кырлан.
Программы застройщиков и банков
За последние две недели в ряде регионов появилась новая ипотечная программа: платеж по ипотеке около 100 рублей (или даже меньше) до ввода дома в эксплуатацию, далее – стандартные платежи по ипотеке с господдержкой или по семейной ипотеке, рассказывает инвестор и блогер Максим Рыжов.
– Эта программа взорвала рынок и на текущий момент застройщики уже начали повышать исходные цены на квартиры по этой программе. Видимо, в дальнейшем аналогичные меры будут расширены на всю страну. Так как это дает возможность приобрести жилье и не платить на этапе стройки за съемную квартиру и за ипотеку одновременно, – поясняет Рыжов.
В дальнейшем, по его мнению, застройщики будут уходить от программ под 0,1% и придумывать новые ипотечные продукты. Но стоимость жилья в стране будет только расти, пусть и не такими быстрыми темпами, как в предыдущие годы.
Многие девелоперы продолжат субсидировать ипотеку и стимулировать продажи за счет скидок, акций, программ рассрочек, соглашается директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей.
– Мы уже видим совместную инициативу девелоперов и банков, когда предлагаются не просто льготные ставки, а такие беспрецедентные акции, как ипотечный платеж размером в 1 рубль на время строительства объекта – для покупателей это очень соблазнительная история. В текущей ситуации, когда горизонты планирования сильно сокращены, граждан пугает даже не бюджет покупки, а размер ежемесячного платежа, и усилия застройщиков будут направлены на снятие этих опасений, – отметила Конвей.
Примерно в этом же ключе высказался и Коноваленко, добавивший, что дальше мы будем наблюдать новые продукты, облегчающие бремя заемщиков и предлагающие покупателям более выгодные условия.
Дисконт на вторичном рынке
Ситуация с ипотекой вне государственных программ, под которую попадают все объекты на вторичном рынке, менее радужная. Ставки идут вверх, и такие кредиты становятся многим не по карману.
– За октябрь ставки уже поднялись у крупнейших кредиторов на 0,5-1,5%. Такая динамика связана с возросшими рисками кредитования. Вряд ли мы увидим разворот тренда, если геополитическая обстановка будет оставаться напряженной. В целом ситуация на рынке в октябре ухудшилась, много предпосылок к дальнейшему росту банковских ставок,– уверен Ярослав Баджурак.
Очевидно, это понимают и продавцы вторичного жилья, которые, по словам Марчела Кырлана, начали постепенно корректировать ценники.
– Вторичный рынок уже около полугода снизил цену за квадратный метр в среднем на 3-7% в Москве. Такое падение цен на недвижимость для столицы нехарактерно и встречается впервые за последние 5 лет. Ипотечные ставки высоки, а государственными программами льготная ипотека для вторичного жилья пока не предусмотрена, – поясняет специалист.
Естественный спрос
Елизавета Конвей считает нужным также подчеркнуть, что с рынка никуда не ушел и естественный спрос.
– По-прежнему недвижимость остается одним из самых надежных инструментов для сохранения денег, и мы видим, что продолжаются покупки и на перспективу роста семьи, и для детей, и эти истории будут поддерживать определенный объем спроса, даже в ситуации текущей неопределенности. В дальнейшем можно ожидать традиционное затишье в продажах в январе, и основной вопрос для начала 2023 года будет в том, насколько долго оно сможет продлиться, – считает специалист.
Более того, по ее мнению, спрос будет сохраняться до тех пор, пока в стране есть люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
