Платная скидка на ипотеку в 2023 году – стали известны скрытые риски и выгоды для заемщиков 

После того, как околонулевая ипотека ушла с российского рынка, банки начали предлагать заемщикам купить дисконт по ипотечной ставке, заплатив единовременный взнос при оформлении кредита. В этой схеме Банк России увидел риски. Такие услуги подталкивают заемщика брать кредит большей суммы и уменьшать размер первоначального взноса.

Купить скидку на ипотеку – история инструмента

Некоторые банки действительно дают ипотечным заемщикам возможность купить снижение кредитной ставки на 0,5%, 1% и даже на 1,5%, рассказывает доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин. Для этого нужно внести единоразовый платеж в дополнение к первоначальному взносу.

Услуга, по его словам, начала появляться с весны 2022 года. При этом ее стоимость включается в расчет полной стоимости кредита. Это пилотный проект банков, который позволяет снизить  ежемесячный платеж на 8-10% по сравнению с базовой ставкой по ипотеке (11,07% на 31.05.2023 в целом по стране).

Исполнительный директор финансового маркетплейса Выберу.ру Ярослав Баджурак тоже напомнил, что опция «покупки ставки» по ипотеке появилась в 2022 году, то есть почти на полгода раньше введения мер ЦБ.

– Вряд ли ее можно назвать новинкой. В то время разрыв между процентами по собственным программам банков и льготной ипотекой был значительнее, чем сейчас. Поэтому кредитным организациям приходилось прибегать к такому способу, чтобы не пугать людей двузначными процентами, – пояснил он.

Эксперт напомнил, что одним из первых этот инструмент взял на вооружение Росбанк и разрешил клиентам включать необходимую для снижения ставки сумму в «тело» кредита. Сейчас проценты по собственным программам банков опять устремились вверх и «стучат в потолок» – 12%. Закономерно, что банкиры активизировались с опцией «покупка ставки». Но целесообразность для заемщика, по его словам,  в этом маркетингово-экономическом инструменте не так очевидна. 

— Это совсем не новая схема, однако банки вспомнили о ней на фоне снижения активности на рынке недвижимости, усилившейся конкуренции среди финансовых институтов и среди застройщиков, которые предлагают свои условия по субсидированию ипотеки. Как и для девелоперов, для банков это по сути маркетинговый инструмент, который помогает привлекать клиентов за счет предложения прямой понятной выгоды, – согласился и основатель и CEO платформы автоматизации агентских продаж TYMY Алексей Майстренко.

При этом инструмент появился в арсенале не только финансовых организаций, но также и девелоперов, рассказала руководитель ипотечного отдела группы компаний «Меридиан» Екатерина Чайковская.

– Действительно, такая опция получает популярность, набирает обороты, так сказать. Мы, как застройщик, тоже предлагаем ее тем клиентам, которые располагают финансовым резервом, превышающем первоначальный взнос. Во-первых, ставка – это ключевое. Ниже ставка – ниже ежемесячный платеж, и в конечном итоге, переплата по процентам.  Размер «Своей ставки» можно выбрать самостоятельно, исходя из своих возможностей, – уточнила Чайковская. 

Платная скидка на ипотеку оказалась крайне выгодна банкам 

Баджурак уточнил, что платная скидка на ипотеку выгодна банкам, иначе они бы ее не предлагали.

– Мы видим, как теряет деньги заемщик на досрочном погашении, соответственно у банка доход. Сразу оговоримся, что кредитор в этом случае недополучает процентный доход. Но он компенсирует его за счет других клиентов, – пояснил он.

Как это работает для банка: заемщикам предлагают покупать низкий процент, и берут за это комиссию, а ее сумму рассчитывают, ориентируясь на недополученные процентные доходы. 

– По сути один вид дохода замещают другим, не теряя ни копейки в целом по кредитному портфелю. Эта практика уже широко распространена. По нашим оценкам, за год опция появилась как минимум у трети ипотечных банков из первой сотни, – рассказал Баджурак.

По его словам, в текущей ситуации банки понимают, что что средний срок «жизни» кредита сейчас будет увеличиваться, ведь реальные доходы людей падают, да и «старые» квартиры продаются медленнее. Поэтому опция «покупки ставки» с одной стороны будет увеличивать маркетинговую привлекательность кредита, с другой – позволит получать и комиссионный, и процентный доход.  

 – Когда банк предлагает скидку в обмен на комиссию, за счет нее сокращается процентная нагрузка – то есть, тот объем денег, что клиент мог бы не выплачивать в случае досрочного погашения. Именно это серьезно сокращает прибыль банка в длинной перспективе. Банк по сути страхует себя от риска недополучить эту прибыль, взимая комиссию сразу на старте – с клиента берут деньги заранее. Кроме того, банк снижает риск обращения клиента за рефинансированием, даже если рынок и ставка существенно разойдутся, клиенту это будет невыгодно. Так финансовая организация более плотно привязывает клиента к себе и ее доход получается выше, при этом банк не поднимает процент по ипотечному кредиту, – согласился и Майстренко.

Плюсы и минусы платной скидки на ипотеку для заемщиков

Главная проблема клиентов, по мнению Баджурака, в том, что деньги на покупку ставки нужно найти, причем сделать это накануне затратной ипотечной сделки. Очевидно, что для многих это задача повышенной трудности, и нужно внимательно считать, оправдана ли «покупка ставки».

– Еще одна проблема – сложная схема расчетов скидок, которую предлагают банки. У людей создается впечатление, что в ней есть подвох. Так, у Сбербанка, чтобы получить дисконт по ставке 1,5%, нужно внести сразу 6% от суммы кредита. За скидку 0,5% – заплатить 1,9% суммы ипотеки, – рассказал специалист.

Осянин уточняет, что скидку к ставке можно применить на два первых года обслуживания кредита, либо на весь срок действия кредитного договора. Кому все-таки выгодна данная услуга, по его словам, можно посмотреть на примере.

Итак, заемщик одобряет ипотеку на 20 лет под 11,07% с первоначальным взносом 2 миллиона рублей и суммой кредита в 9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж – 93 326,09 рублей, а начисленные проценты – 13 398 261,60 рублей. Итого, сумма долга и процентов составит 22 398 261,60 рублей.

– Далее рассматриваем снижение ставки до 10,07%, то есть на 1,0% с такими же параметрами на ипотеку. Мы изучили условия крупных коммерческих банков страны. Они предлагают: уменьшение на 0,5% при уплате 1% от суммы кредита, уменьшение на 1% при внесении 2,5% от суммы кредита, уменьшение на 1,5% при внесении 4% от суммы кредита, – рассказал экономист.

– Выходит, что банк действительно предлагает рабочий инструмент, и очевидны плюсы для клиента, купившего ставку. Однако есть нюанс. Дело в том, что длинный ипотечный кредит многие люди гасят досрочно. По данным аналитиков «Домклик», россияне выплачивают ипотеку в среднем за 4,2 года. Для этого многие продают старые квартиры и гасят новый долг, – рассказал Баджурак.

С ним соглашается и Осянин, по словам которого при средних горизонтах планирования, как видно из примера, переплата уменьшалась совсем немного. Поэтому заемщики понимают, что такая опция им может совсем не подходить.

– Такой маркетинговый ход тревожит Центробанк. По мнению регулятора, заемщик должен понимать, что он получит выгоду только в долгосрочном периоде, когда экономия по процентным платежам превысит размер комиссии, выплаченной банку за снижение процентной ставки. Заемщикам лучше сравнить и аккумулировать ипотечные кредиты от разных банков, так как кто-то планирует продать квартиру дороже, а кто-то с реальной скидкой, – пояснил экономист.

В связи с этим представитель «Выберу.ру» отметил, что у заемщиков есть и другие способы понизить ставку – например, внести больше денег в качестве первоначального взноса. В этом случае уменьшаются не только проценты, но и сумма ипотеки, а, значит, итоговая переплата. Именно так и следует действовать всем, кто планирует погасить новый кредит досрочно.

Алексей Майстренко уточнил, что тем, кто получает ипотеку сейчас, при этом планирует рассчитываться постепенно и не гасить кредит досрочно, платное снижение ставки действительно может быть вполне выгодным: можно вложиться в комиссию, и за счет этого добиться существенного снижения ежемесячного платежа.