Семейная ипотека 2025 на новостройку: новые условия и развитие программы

Опрошенные изданием «Риэлти Таймс» эксперты рассказали, какие новые изменения в условиях семейной ипотеки уже произошли и еще могут произойти уже в нынешнем году, что чаще всего покупают «льготники» и почему им не стоит ждать улучшения условий программы, а нужно поторопится с покупкой жилья.

3
367
фото – Риэлти Таймс, realty-times.ru

После отмены ипотеки с господдержкой на рынке недвижимости осталось всего несколько программ с льготными условиями кредитования. Наиболее популярной и доступной широкому числу жителей нашей стары является программа льготной «Семейной ипотеки» .

Эта программа льготного кредитования была запущена в 2018 году. Ее целью было улучшение жилищных условий российских семей с детьми. Первоначально эта программа должна была завершится в конце 2022 года. Однако сначала программу продлили до 1 марта 2023 года, а затем до 1 июля 2024 года. Позже президент России Владимир Путин распорядился пролонгировать программу до 2030 года.

Семейная ипотека – новые условия в 2025 году, что изменилось

Летом 2024 года Министерство финансов представило новые актуальные условия. Теперь семейная ипотека под 6% годовых доступна семьям с детьми до шести лет, а также родителям, воспитывающим ребенка с инвалидностью.

Участие в обновленной программе могут принять следующие категории заемщиков:

– Семьи с хотя бы одним ребенком в возрасте до шести лет;
– Семьи с ребенком-инвалидом;
– Семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей) с двумя или более несовершеннолетними детьми;
– Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающими в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

За исключением степени льготных условий, новая программа семейной ипотеки остается довольно похожей на предыдущую, с определенными изменениями и дополнениями. Действие программы семейной ипотеки теперь распространено на 35 регионов, где семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут оформить льготный кредит под 6% вне зависимости от возраста детей и численности населения города или населенного пункта.

В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальная сумма кредита по льготной программе с 6% ставкой составляет 12 млн рублей, а в других регионах – до 6 млн рублей.

Одним из нововведений является ограничение на количество жилищных кредитов в рамках семейной программы: каждая семья имеет право на оформление лишь одного такого кредита, учитывая уже выданные льготные ипотечные кредиты.

Семьи, у которых появился первенец, могут воспользоваться возможностью рефинансирования ранее взятого кредита через программу «Семейная ипотека». Согласно информации от Сбербанка, рефинансирование имеющегося ипотечного кредита возможно для семей с детьми до шести лет (включительно) или для семей, у которых есть ребенок-инвалид.

Программа также предусматривает использование материнского капитала, который родители смогут использовать не на ежемесячные платежи, а только в качестве первоначального взноса, который остается без изменений и составляет 20% от стоимости квартиры.

Повышение первого взноса на семейную ипотеку в новостройке — смертный приговор?

При этом опрошенные эксперты также отмечают значительное ужесточение условий выдачи кредитов в рамках семейной ипотеки в 2025 году. В частности это касается и первоначального взноса, отмечает управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова. По ее наблюдениям в прошлом году для участников программы требование на ПВ в некоторых случаях достигали 50-60% от стоимости квартиры.

Как полагает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, это во многом связанно с тем что банки готовятся к введению Банком России с 1 апреля макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотеке. Это позволит финансовому регулятору прямо ограничивать банки в выдаче жилищных кредитов потенциально проблемным заёмщикам. В частности, речь о людях, которые платят по долгам, к примеру, больше половины зарплаты, и решили взять семейную ипотеку, не накопив необходимых собственных средств в размере 20% на ПВ.

По задумке ЦБ, с 1 июля 2025 года в ипотеке появятся МПЛ, которые ограничат кредитование строящегося жилья (семейная ипотека по ДДУ) и новостроек. Предварительно оптимальными ограничениями МПЛ регулятор считает показатель долговой нагрузки заёмщика (ПДН) выше 50%, первоначальный взнос ниже 20% и срок кредита свыше 30 лет.

— Ограничения пока не действуют, но ряд банков уже на практике подняли требования к первому взносу до 30% и даже 50%, а также ужесточили оценку платёжеспособности клиентов. Эти меры кредиторов можно считать заградительными для большинства льготников. Можно сказать, что семейная ипотека на бумаге есть, а в реальной жизни льготной программой может воспользоваться меньшинство, — полагает Баджурак.

По его мнению накопить сумму первоначального взноса в размере нескольких миллионов рублей практически не возможно большинству жителей нашей страны. Таким образом, семейная ипотека в этом году может стать недоступной для большинства россиян.

Ужесточение условий программы «Семейная ипотека» в 2025 году со стороны банков – число отказов будет расти

Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты отметили ужесточение условий выдачи банками положительных заключений на заявки по жилищным кредитам, в том числе и по программе семейной ипотеки. По данным Национального бюро кредитных историй, доля отказов россиянам в выдаче ипотеки на новостройки и готовое жилье в 2024 году составляла в среднем 56%.

Руководитель ипотечного отдела Холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова, считает, что в дальнейшем процент отказов будет только увеличиваться.

В числе основных причин роста доли забракованных заявок эксперты отрасли выделяют ряд факторов. Это закредитованность населения, которая с каждым годом увеличивается. Ужесточение условий по ипотечным программам, а также требований Центрального банка в части долговой нагрузки клиентов. Сегодня банками рассчитывается весь доход клиента, а также суммы ежемесячных платежей по кредитным продуктам. Оптимальным считается показатель в 40% от общего дохода.

— При этом, если грамотно оформить и подать в банк документы на получение ипотечного кредита, то вероятность отказа существенно снизится. Для этого специалисты советуют обращаться в ипотечные центры застройщика, где, окажут консультационную поддержку, подготовят все необходимые документы и помогут получить положительное решение банка. Стоит отметить, что банковские структуры гораздо чаще одобряют ипотеку клиентам застройщиков, с которыми у них есть налаженные партнерские отношения, —  отмечает Инна Скакунова.

По ее мнению, одна из частых причин отказа в выдаче ипотеки — отрицательная кредитная история клиента. Поэтому самостоятельно заниматься оформлением заявки специалисты советуют только тем, кто уверен в своем безукоризненном финансовом прошлом, у кого нет открытых исполнительных производств и непогашенных задолженностей.

Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова также отмечает, что сейчас банки прежде всего обращают внимание на платежеспособность заемщика.

– Чем выше первоначальный взнос, которым располагает потенциальный покупатель, тем менее рискованнее выглядит для банка эта сделка. Я рекомендую всем покупателем максимально увеличивать размер первоначального взноса. Это повысит шансы на одобрение и снизит «тело» кредит и переплату по процентам, — советует эксперт.

Как отмечают специалисты, испорченную кредитную историю со временем можно исправить и повысить свой кредитный рейтинг. Например, оформить небольшой займ и добросовестно его выплатить. Также важно помнить, что при наличии действующей просрочки по кредитам ипотеку не даст ни один банк, так что разумнее будет предварительно погасить долг.

Клиентам, решившим открывать ипотеку самостоятельно, эксперты советуют подавать заявления точечно, в 1-2 банка. Массовая рассылка может понизить кредитный рейтинг и спровоцировать проблемы с получением положительного решения.

Стоит ли брать квартиру в новостройке по программе «Семейной ипотеки» в 2025 году?

Один из самых распространенных советов опрошенных нами экспертов в сфер недвижимости состоит в том, что не стоит ждать более выгодных условий кредитования и снижения цен. Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», полагает, что в течении года может произойти еще большее ужесточение условий предоставления жилищного кредита по программе семейной ипотеки.

— Главный совет, который сейчас пригодится тем, кто подходит под требования льготной программы, — не откладывать решение в долгий «ящик» в надежде на снижение цен новостроек. Особенно в столицах и городах-миллионниках. Слишком велик риск, что правила госпрограммы и требования к платёжеспособности клиентов в ближайшие 12 месяцев станут ещё жёстче. Власти не раз заявляли, что стремятся сделать поддержку более адресной. Говоря простыми словами, доступной не всем. Логично, что в непростых экономических условиях, в которых страна начала 2025 год, государство, вероятно, дополнительно «закрутит гайки», — отметил эксперт.

По его мнению, расширения госпрограмм в этом году также не предвидится. Об этом неоднократно заявляли представители Минфина и Минстроя. Так, вице-премьер Хуснуллина не видит возможности развивать ипотеку с господдержкой, пока инфляция остаётся высокой. Поэтому эксперты рекомендуют льготникам с детьми до 6 лет не ждать и покупать квартиры в новостройках с помощью господдержки. Особенно тем, кто, к примеру, расширяется и уже имеет старую недвижимость, планируя закрыть часть долга деньгами от её продажи.

Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова, также считает, что не стоит ждать смягчения условий кредитования и снижения цен.

— Президент продлил действие семейной программы до 2030 года, однако не факт, что к концу этого срока она будет выглядеть именно так, как сейчас. Может сократиться сумма, увеличиться минимальный первоначальный взнос. Поэтому самый главный совет – брать ипотеку сегодня, пока условия не изменились. Также могу рекомендовать обращаться к специалистам, а не пытаться получить кредит самостоятельно, — посоветовала Ольга Кузнецова.

По ее мнению, профессионалы более корректно составят заявку и подадут ее именно в те банки, где самые выгодные для клиента условия. Правильно заполненная и отправленная заявка на кредит значительно увеличивает шанс на его получения.

Специалисты также советуют тем, кто покупает первую квартиру, заранее подумать о привлечении созаемщика, чтобы увеличить доход, который будет оценивать будущий ипотечный банк. При этом есть один нюанс — чем старше созаёмщик, тем короче будет срок кредитования. Ведь у всех банков введены предельные возрастные планки, чаще они ограничиваются возрастом 65-70 лет. То есть, если, допустим, созаёмщиком у молодых супругов (30 лет) станет один из родителей 55 лет, то семейную ипотеку банк одобрит только на 10 лет, а не на стандартные 30 лет по условиям госпрограммы. Но чем короче срок кредитования, тем больше ипотечный платёж, следовательно, выше требования к суммарному доходу клиентов.

Какой банк выбрать для оформления «Семейной ипотеки» – советы специалистов

Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты, советуют внимательно выбирать банки, в которые заемщики подают документы по программе семейного кредитования. Дело в том, что условия в разных банках могут значительно отличатся друг от друга. В частности это касается кредитных организаций сотрудничающих со строительными компаниями.

Как отмечает руководитель ипотечного отдела холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова, сотрудничество застройщиков с банками в части разработки совместных программ позволяет поддержать спрос на жилье в текущей ситуации на рынке недвижимости.

— Например, наша компания, являясь партнером крупнейших банков, совместно с ними предлагает клиентам ипотечные программы с субсидированными ставками, более выгодными, чем в рамках стандартных ипотечных продуктов, — рассказала эксперт.

Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова отмечает более комфортные условия для совершения удаленных сделок, которые могут предложить кредитные организации, плотно работающие со строительными компаниями и крупными агентствами недвижимости.

— Мы сотрудничаем с 20 банками-партнерами. У нас давно налаженное взаимодействие, могу отметить, что сервисы финансовых организаций постоянно развиваются: много сделок сегодня проходит онлайн с помощью электронных подписей, заявка на кредит или подписание договора также возможны в цифровом формате без необходимости визита в отделение банка, — отметил эксперт.

Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова, также отмечает взаимовыгодное сотрудничество застройщиков и кредитных организаций.
Дело в том, что банк и застройщик работают в рамках проектного финансирования и оба заинтересованы в реализации проекта, в получении максимальных выгод и привлечении наибольшего числа покупателей недвижимости.

Какую квартиру выбирают по программе «Семейной ипотеки» россияне

Наибольшей популярностью у покупателей, которые приобретают недвижимость в рамках программы льготной семейной ипотеки пользуется недорогие «однушки», а также двух и трехкомнатные квартиры.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру отмечает, что по статистике ЦБ в конце прошлого года по объемам выданных кредитов большинство сделок (58,9%) пришлось на строящееся многоквартирное жильё.

—То есть льготники по-прежнему стремятся вложиться «в бетон», чтобы хотя бы немного сэкономить, ведь стоимость новостроек, вопреки ожиданиям многих, не падает. По данным госкорпорации ДОМ.РФ, за 11 месяцев минувшего года цены на новостройки выросли на 8,7%, — подчеркнул спикер.

При этом по его информации, доля льготных кредитов на строительство собственных домов (ИЖС) в конце 2024 года выросла до 21%. Несмотря на это квартиры остаются вне конкуренции, считает управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский) Денис Коноваленко.

— Наиболее часто в рамках семейной ипотеки приобретают квартиры в новостройках или загородную недвижимость. На первичном рынке особой популярностью пользуются просторные двухкомнатные лоты для всей семьи с функциональными планировочными решениями, — считает эксперт.

По его мнению, в проектах клиенты хотят видеть близость природных и рекреационных зон, социальную и развлекательную инфраструктуру, возможности для активного досуга и соблюдение всех требований безопасной и комфортной жизни.

Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова отмечает, что выбор квартиры во многом связан с числом и возрастом детей в семьях, которые решили приобрести жилье по льготной госпрограмме.

—Покупатели выбирают разные квартиры: двухкомнатные для небольших семей, трехкомнатные — при большем бюджете или количестве детей. Активно приобретают и «однушки» — для подрастающих детей в качестве первой квартиры, — считает Ольга Кузнецова.

Перспективы программы и возможные изменения в «Семейной ипотеке» в 2025 году

Опрошенные Риэлти Таймс эксперты отметили, что сейчас банки предлагают весьма привлекательные ставки по семейной ипотеке, но даже в случае их значительного повышения эта программа все равно останется достаточно привлекательной для большого числа потенциальных заемщиков.

Как отметил Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», подавляющее число кредитных организаций скидки к льготной ставке от себя не предлагают.

— Но есть и исключения, как например: Абсолют Банк — 5,75%, Банк Уралсиб — 5,99%, Совкомбанк — 5,99%, Банк «РостФинанс» — 5,8%. На наш взгляд, вряд ли в 2025 году их количество резко вырастет, даже с учетом конкуренции между кредиторами. Дело в том, что маржинальность льготных кредитов для банков не велика, а вот риски кредитовать людей со средними доходами, напротив, выросли, — отмечает эксперт.

Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова, рассказывает, что в середине прошлого года были разговоры о том, чтобы повысить ставку по этой программе до 10-11%, но дальше обсуждений предложение не зашло.

— Если предположить, что в текущих условиях ставку по семейной ипотеке всеже поднимут, все равно эта программа будет пользоваться большим спросом, учитывая размер рыночных ставок по ипотеке, — считает спикер.

Говоря о перспективах программы семейной ипотеки все эксперты делают большую ставку на ее расширение на «вторичку». С таким предложением в декабре 2024 года на заседании Госсовета по вопросам поддержки семей в РФ выступил президент Владимир Путин. Он предложил распространить программу «Семейная ипотека» на вторичный рынок недвижимости. Вот правда сделать это глава государства считает необходимым лишь в тех регионах, где почти не строится новое жилье.

— Сегодня эта ипотека действует только в случае приобретения нового жилья — она не действует на вторичном рынке. Нужно разрешить семьям приобретать жилье под —льготную ставку 6% и на вторичном рынке. Давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок в тех населенных пунктах, где практически не строится — новое жилье,— отметил Владимир Путин.

Многие эксперты называют это нововведение самым долгожданным, однако большого влияния на рынок недвижимости, оно не окажет. По мнению Ярослава Баджурака, исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру», скорее всего «вторичку» в рамках семейной ипотеки смогут купить жители лишь небольших городов, достаточно ограниченного числа регионов.

— Можно предположить, что в перечне населённых пунктов, где введут госпрограмму на «вторичку», окажутся малые города (до 50 тыс. человек), а также 35 регионов с низкими объемами строительства. Напомним, меняя условия семейной ипотеки летом 2024-го, власти сохранили льготное кредитование для людей с двумя и более несовершеннолетними детьми как раз в этих городах (список размещён на сайте Спроси.дом.рф). Логично ожидать, что, внедряя льготу на «вторичку», чиновники пойдут по «проторенной дорожке», — отметил эксперт.

По его мнению, как быстро будут приняты эти нововведения пока сложно сказать. Власти, скорее всего, не будут спешить, ведь текущая нагрузка на бюджет по обслуживанию госпрограмм и так весьма высока из-за запредельного уровня ключевой ставки.

В благоприятном сценарии семьи льготников смогут планировать покупку «вторички» весной или летом. При этом в Совете Федерации уже обсуждается отмена программы семейной ипотеки для жителей крупнейших мегаполисов страны — Москвы и Санкт-Петербурга. Именно поэтому многие эксперты и советуют россиянам не затягивать решение с покупкой новостройки, если они уже сейчас подпадают под требования семейной ипотеки.

Вы планируете покупку квартиры в новостройке по Семейной ипотеке?
Да
33.33%
Нет
66.67%
Еще не знаю
0%
Проголосовало: 3
+1
55
+1
0
+1
33
+1
0
+1
12
+1
10
Подписывайтесь на наши обновления в новостных каналах:
Яндекс новости Вконтакте Telegram канал
Поделиться:
Новости
Все новости
Влияние разлива нефти в Анапе на рынок недвижимости: перспективы и вызовы
Влияние разлива нефти в Анапе на...
Разлив нефти в Анапе: как экологическая катастрофа изменит...
12.01.2025 11:58
2
1 806
Рынок премиальных новостроек Москвы в дефиците: число доступных лотов сократилось на 75%
Рынок премиальных новостроек Москвы в дефиците:...
Эксперты сообщили о дефиците доступных на рынке премиальных...
02.11.2024 13:36
0
821
Предложение бюджетных квартир на рынке Москвы сократилось на 25% – Метриум
Предложение бюджетных квартир на рынке Москвы...
К концу III квартала 2024 года количество квартир...
02.11.2024 12:11
0
716
Сочинский рынок недвижимости потерял до 75% реальных покупателей из-за роста ставки ЦБ РФ
Сочинский рынок недвижимости потерял до 75%...
Заградительные ставки по кредитам и ужесточение льготных ипотечных...
28.10.2024 17:15
0
933
Пузырь на рынке жилья лопнет – эксперт Репченко предрекает трудные времена
Пузырь на рынке жилья лопнет –...
Устоявшийся формат продажи новостроек в России «купи сейчас...
28.10.2024 13:40
0
1 047
В Минстрое призвали следить за состоянием региональных застройщиков
В Минстрое призвали следить за состоянием...
Рентабельность строительства падает на фоне жестких мер ЦБ...
23.10.2024 14:34
0
803
Названы регионы с максимальным ростом нераспроданных квартир в новостройках
Названы регионы с максимальным ростом нераспроданных...
После завершения программы общей льготной ипотеки объём нераспроданных...
22.10.2024 18:31
0
953
Эксперт Земцова предрекает новостройкам России дальнейший рост стоимости
Эксперт Земцова предрекает новостройкам России дальнейший...
В обозримом будущем значительного снижения цен новостройки в...
22.10.2024 17:12
0
733
Аренда элитных домов в Подмосковье: предложение упало на 28%, а ставка платежей выросла на 55%
Аренда элитных домов в Подмосковье: предложение...
По данным консалтинговой компании NF Group, в третьем...
21.10.2024 14:00
0
1 514
Продажи новостроек бизнес-класса в Москве в 3 квартале снизились на 33,7%
Продажи новостроек бизнес-класса в Москве в...
По данным аналитиков компании «Метриум», в третьем квартале...
21.10.2024 13:38
0
764

Всероссийский Жилищный Конгресс 2025

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять