После отмены ипотеки с господдержкой на рынке недвижимости осталось всего несколько программ с льготными условиями кредитования. Наиболее популярной и доступной широкому числу жителей нашей стары является программа льготной «Семейной ипотеки» .
Семейная ипотека – новые условия в 2025 году, что изменилось
Летом 2024 года Министерство финансов представило новые актуальные условия. Теперь семейная ипотека под 6% годовых доступна семьям с детьми до шести лет, а также родителям, воспитывающим ребенка с инвалидностью.
Участие в обновленной программе могут принять следующие категории заемщиков:
– Семьи с хотя бы одним ребенком в возрасте до шести лет;
– Семьи с ребенком-инвалидом;
– Семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей) с двумя или более несовершеннолетними детьми;
– Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающими в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.
За исключением степени льготных условий, новая программа семейной ипотеки остается довольно похожей на предыдущую, с определенными изменениями и дополнениями. Действие программы семейной ипотеки теперь распространено на 35 регионов, где семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут оформить льготный кредит под 6% вне зависимости от возраста детей и численности населения города или населенного пункта.
Одним из нововведений является ограничение на количество жилищных кредитов в рамках семейной программы: каждая семья имеет право на оформление лишь одного такого кредита, учитывая уже выданные льготные ипотечные кредиты.
Семьи, у которых появился первенец, могут воспользоваться возможностью рефинансирования ранее взятого кредита через программу «Семейная ипотека». Согласно информации от Сбербанка, рефинансирование имеющегося ипотечного кредита возможно для семей с детьми до шести лет (включительно) или для семей, у которых есть ребенок-инвалид.
Программа также предусматривает использование материнского капитала, который родители смогут использовать не на ежемесячные платежи, а только в качестве первоначального взноса, который остается без изменений и составляет 20% от стоимости квартиры.
Повышение первого взноса на семейную ипотеку в новостройке — смертный приговор?
При этом опрошенные эксперты также отмечают значительное ужесточение условий выдачи кредитов в рамках семейной ипотеки в 2025 году. В частности это касается и первоначального взноса, отмечает управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова. По ее наблюдениям в прошлом году для участников программы требование на ПВ в некоторых случаях достигали 50-60% от стоимости квартиры.
Как полагает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, это во многом связанно с тем что банки готовятся к введению Банком России с 1 апреля макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотеке. Это позволит финансовому регулятору прямо ограничивать банки в выдаче жилищных кредитов потенциально проблемным заёмщикам. В частности, речь о людях, которые платят по долгам, к примеру, больше половины зарплаты, и решили взять семейную ипотеку, не накопив необходимых собственных средств в размере 20% на ПВ.
По задумке ЦБ, с 1 июля 2025 года в ипотеке появятся МПЛ, которые ограничат кредитование строящегося жилья (семейная ипотека по ДДУ) и новостроек. Предварительно оптимальными ограничениями МПЛ регулятор считает показатель долговой нагрузки заёмщика (ПДН) выше 50%, первоначальный взнос ниже 20% и срок кредита свыше 30 лет.
По его мнению накопить сумму первоначального взноса в размере нескольких миллионов рублей практически не возможно большинству жителей нашей страны. Таким образом, семейная ипотека в этом году может стать недоступной для большинства россиян.
Ужесточение условий программы «Семейная ипотека» в 2025 году со стороны банков – число отказов будет расти
Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты отметили ужесточение условий выдачи банками положительных заключений на заявки по жилищным кредитам, в том числе и по программе семейной ипотеки. По данным Национального бюро кредитных историй, доля отказов россиянам в выдаче ипотеки на новостройки и готовое жилье в 2024 году составляла в среднем 56%.
Руководитель ипотечного отдела Холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова, считает, что в дальнейшем процент отказов будет только увеличиваться.
В числе основных причин роста доли забракованных заявок эксперты отрасли выделяют ряд факторов. Это закредитованность населения, которая с каждым годом увеличивается. Ужесточение условий по ипотечным программам, а также требований Центрального банка в части долговой нагрузки клиентов. Сегодня банками рассчитывается весь доход клиента, а также суммы ежемесячных платежей по кредитным продуктам. Оптимальным считается показатель в 40% от общего дохода.
По ее мнению, одна из частых причин отказа в выдаче ипотеки — отрицательная кредитная история клиента. Поэтому самостоятельно заниматься оформлением заявки специалисты советуют только тем, кто уверен в своем безукоризненном финансовом прошлом, у кого нет открытых исполнительных производств и непогашенных задолженностей.
Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова также отмечает, что сейчас банки прежде всего обращают внимание на платежеспособность заемщика.
Как отмечают специалисты, испорченную кредитную историю со временем можно исправить и повысить свой кредитный рейтинг. Например, оформить небольшой займ и добросовестно его выплатить. Также важно помнить, что при наличии действующей просрочки по кредитам ипотеку не даст ни один банк, так что разумнее будет предварительно погасить долг.
Клиентам, решившим открывать ипотеку самостоятельно, эксперты советуют подавать заявления точечно, в 1-2 банка. Массовая рассылка может понизить кредитный рейтинг и спровоцировать проблемы с получением положительного решения.
Стоит ли брать квартиру в новостройке по программе «Семейной ипотеки» в 2025 году?
Один из самых распространенных советов опрошенных нами экспертов в сфер недвижимости состоит в том, что не стоит ждать более выгодных условий кредитования и снижения цен. Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», полагает, что в течении года может произойти еще большее ужесточение условий предоставления жилищного кредита по программе семейной ипотеки.
По его мнению, расширения госпрограмм в этом году также не предвидится. Об этом неоднократно заявляли представители Минфина и Минстроя. Так, вице-премьер Хуснуллина не видит возможности развивать ипотеку с господдержкой, пока инфляция остаётся высокой. Поэтому эксперты рекомендуют льготникам с детьми до 6 лет не ждать и покупать квартиры в новостройках с помощью господдержки. Особенно тем, кто, к примеру, расширяется и уже имеет старую недвижимость, планируя закрыть часть долга деньгами от её продажи.
Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова, также считает, что не стоит ждать смягчения условий кредитования и снижения цен.
По ее мнению, профессионалы более корректно составят заявку и подадут ее именно в те банки, где самые выгодные для клиента условия. Правильно заполненная и отправленная заявка на кредит значительно увеличивает шанс на его получения.
Специалисты также советуют тем, кто покупает первую квартиру, заранее подумать о привлечении созаемщика, чтобы увеличить доход, который будет оценивать будущий ипотечный банк. При этом есть один нюанс — чем старше созаёмщик, тем короче будет срок кредитования. Ведь у всех банков введены предельные возрастные планки, чаще они ограничиваются возрастом 65-70 лет. То есть, если, допустим, созаёмщиком у молодых супругов (30 лет) станет один из родителей 55 лет, то семейную ипотеку банк одобрит только на 10 лет, а не на стандартные 30 лет по условиям госпрограммы. Но чем короче срок кредитования, тем больше ипотечный платёж, следовательно, выше требования к суммарному доходу клиентов.
Какой банк выбрать для оформления «Семейной ипотеки» – советы специалистов
Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты, советуют внимательно выбирать банки, в которые заемщики подают документы по программе семейного кредитования. Дело в том, что условия в разных банках могут значительно отличатся друг от друга. В частности это касается кредитных организаций сотрудничающих со строительными компаниями.
Как отмечает руководитель ипотечного отдела холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова, сотрудничество застройщиков с банками в части разработки совместных программ позволяет поддержать спрос на жилье в текущей ситуации на рынке недвижимости.
Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова отмечает более комфортные условия для совершения удаленных сделок, которые могут предложить кредитные организации, плотно работающие со строительными компаниями и крупными агентствами недвижимости.
Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова, также отмечает взаимовыгодное сотрудничество застройщиков и кредитных организаций.
Дело в том, что банк и застройщик работают в рамках проектного финансирования и оба заинтересованы в реализации проекта, в получении максимальных выгод и привлечении наибольшего числа покупателей недвижимости.
Какую квартиру выбирают по программе «Семейной ипотеки» россияне
Наибольшей популярностью у покупателей, которые приобретают недвижимость в рамках программы льготной семейной ипотеки пользуется недорогие «однушки», а также двух и трехкомнатные квартиры.
Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру отмечает, что по статистике ЦБ в конце прошлого года по объемам выданных кредитов большинство сделок (58,9%) пришлось на строящееся многоквартирное жильё.
При этом по его информации, доля льготных кредитов на строительство собственных домов (ИЖС) в конце 2024 года выросла до 21%. Несмотря на это квартиры остаются вне конкуренции, считает управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский) Денис Коноваленко.
По его мнению, в проектах клиенты хотят видеть близость природных и рекреационных зон, социальную и развлекательную инфраструктуру, возможности для активного досуга и соблюдение всех требований безопасной и комфортной жизни.
Заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Ольга Кузнецова отмечает, что выбор квартиры во многом связан с числом и возрастом детей в семьях, которые решили приобрести жилье по льготной госпрограмме.
Перспективы программы и возможные изменения в «Семейной ипотеке» в 2025 году
Опрошенные Риэлти Таймс эксперты отметили, что сейчас банки предлагают весьма привлекательные ставки по семейной ипотеке, но даже в случае их значительного повышения эта программа все равно останется достаточно привлекательной для большого числа потенциальных заемщиков.
Как отметил Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», подавляющее число кредитных организаций скидки к льготной ставке от себя не предлагают.
Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова, рассказывает, что в середине прошлого года были разговоры о том, чтобы повысить ставку по этой программе до 10-11%, но дальше обсуждений предложение не зашло.
Говоря о перспективах программы семейной ипотеки все эксперты делают большую ставку на ее расширение на «вторичку». С таким предложением в декабре 2024 года на заседании Госсовета по вопросам поддержки семей в РФ выступил президент Владимир Путин. Он предложил распространить программу «Семейная ипотека» на вторичный рынок недвижимости. Вот правда сделать это глава государства считает необходимым лишь в тех регионах, где почти не строится новое жилье.
Многие эксперты называют это нововведение самым долгожданным, однако большого влияния на рынок недвижимости, оно не окажет. По мнению Ярослава Баджурака, исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру», скорее всего «вторичку» в рамках семейной ипотеки смогут купить жители лишь небольших городов, достаточно ограниченного числа регионов.
По его мнению, как быстро будут приняты эти нововведения пока сложно сказать. Власти, скорее всего, не будут спешить, ведь текущая нагрузка на бюджет по обслуживанию госпрограмм и так весьма высока из-за запредельного уровня ключевой ставки.
В благоприятном сценарии семьи льготников смогут планировать покупку «вторички» весной или летом. При этом в Совете Федерации уже обсуждается отмена программы семейной ипотеки для жителей крупнейших мегаполисов страны — Москвы и Санкт-Петербурга. Именно поэтому многие эксперты и советуют россиянам не затягивать решение с покупкой новостройки, если они уже сейчас подпадают под требования семейной ипотеки.