Будущее ипотечного рынка в России и всего сегмента жилья кажется неопределенным. Чего именно ожидать — в интервью корреспонденту «Риэлти Таймс» рассказал эксперт по недвижимости в Москве Роман Крылов.
— Почему ЦБ так жестко взялся за ипотеку?
Да все очень просто, на самом деле: ипотека была перенасыщена, когда активно предлагались околонулевые ставки в прошлом году, а именно до 31 декабря 2022 года. Тогда можно было взять ипотеку под 0,01% на весь срок, из-за этого процент невозврата долгов вырос примерно до 35%. Это очень высокие показатели. Центральный банк таким образом просто страхует рынок.
Что касается первоначального взноса, который вырос. На данный момент, фактически он пока не вырос, все еще можно взять ипотеку с начальным платежом в 15%. Если говорить о новостройках, то все, что касается государственной поддержки и семейной ипотеки, в частности, ставки остались 8% и 6% соответственно. С вторичным рынком ситуация тоже глобально пока не поменялась. Будем наблюдать дальше, как изменится ситуация.
— Как быть заемщикам, которые еще не успели накопить первоначальный взнос? Какие варианты решения проблемы остались для них?
Что касается тех, кто не успел накопить на первоначальный взнос, сейчас тоже есть варианты: например, один из столичных застройщиков запустил эксклюзивную программу — застройщик платит за клиента первоначальный взнос 15% на новостройку. Да, дополнительные скидки на квартиру не действуют, но тем не менее, для человека у которого не накоплена необходимая сумма на первоначальный взнос, такой вариант является существенной поддержкой.
Дополнительным преимуществом является то, что застройщик строит, как в Подмосковье жилье комфорт-класса, так и премиальный класс в центре. В общем, на любой ценовой сегмент.
Например, если брать квартиру, которая стоит 5,4 млн рублей (без учета скидки), то застройщик вносит полностью первоначальный взнос и дальнейший ежемесячный платеж составит от 27 000 рублей. И это квартира в Московской области.
— Стоит ли ожидать в целом снижения цен на жилье и падение спроса?
Естественно, если ЦБ поднимет ключевую ставку даже на 0,5%, то конечно банки отреагируют. В таких условиях, однозначно, будет снижение спроса. Вообще это очень цикличный процесс, когда вырастают ставки — спрос падает, как только ставки устаканиваются или ЦБ уведомляет о новом заседании и снижении ставки на несколько пунктов — спрос вырастает, потом опять поднимают ставку — спрос падает и так далее.
— Будут ли снижаться цены на недвижимость?
За восемь лет моей работы я ни разу не видел снижения цен на жилье. Скидки — да, можно ожидать, они присутствовали и во время более низкого спроса. Если учитывать, что сейчас скидки в среднем на комфорт-класс достигают 18-20%, повышения до 30-50% не будет, конечно. Возможно, квартиры просто перестанут расти в цене. Поэтому, на мой взгляд, сейчас благоприятные условия для покупки недвижимости.
— Сейчас стоит присмотреться к первичному или вторичному рынку недвижимости?
Знаете, здесь нет такого однозначного ответа, куда лучше обратить свое внимание. Но на вторичном рынке очень много рисков, я уже об этом говорил несколько раз. Риски связаны и с материнским капиталом, и банкротством того, кто продает вам квартиру, и с занижением цен, и с более высокой ставкой (10-11%), в то время как в новостройках условия могут быть намного выгоднее для покупателя.
Например, если вы проходите по семейной ипотеке (имеете двух несовершеннолетних детей или есть один ребенок, рожденный в 2018 году и позже), многие застройщики предлагают ставку 4,8%. Это ниже ставки, объявленной государством, на 1,2 пункта. То есть, помимо того, что вы и так проходите по государственной поддержке (семейная ипотека — 6%), застройщик еще дополнительно субсидирует ставку, договорившись с банком, и снижает ее еще больше. А в таком случае, разница между ставкой в новостройке (4,8%) и ставкой вторичного жилья (10-11%) получается колоссальной, что сказывается и на платеже, и на размере переплаты. Плюс ко всему, все льготные программы, в том числе семейная ипотека, IT- ипотека, просто государственная поддержка, присутствуют только на новостройки.
Да, сейчас вторичное жилье пониже в цене в сравнении с некоторыми объектами первичного рынка. Но если смотреть на общую картину, разница ставок значительная, а если брать в учет то, что ЦБ может повысить ставку еще больше, то вторичный рынок всегда реагирует на такие изменения сильнее.
— Какие пути развития рынка вы видите, с учетом пристального внимания со стороны ЦБ?
Прогнозировать на какой-то длительный срок здесь сложно, так как многое зависит от экономической и политической ситуации. Да и в целом, нельзя сказать, что ЦБ пытается «вставить палки в колеса» рынку новостроек, как минимум, потому что это крупные девелоперы. Поэтому говорить о том, что ЦБ хочет сделать все, чтобы застройщики меньше выводили в продажу объектов, для меня кажется это маловероятным.
Хотя, если говорить о высоких ставках, то это, конечно же, отразится на проектном финансировании. Поясняю: для того, чтобы начать что-то строить, необходимо предоставить финансовую модель в банк. В свою очередь, банк дает разрешение на кредитную линию (за каждым объектом строительства закреплен свой банк, который и производит проектное финансирование, например, Сбербанк, ВТБ, «ДОМ.РФ» и так далее) под определенную ставку.
Причем ставка проектного финансирования исключительно зависит от пополнения эскроу-счетов. Принцип простой: если в финансовой модели было указано, что на счет будет ежемесячно поступать примерно такая сумма средств, но застройщик на протяжении какого-то временим не выполняет этого условия, тогда банк вправе пересмотреть условия договора и изменить ставку. Само собой, это влечет финансовые потери, измеряемые десятками миллионов рублей. Тут застройщик может пойти другим путем: приостановить строительство и выход новых объектов, что в перспективе приведет к ограниченному предложению и спросу.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
