Покупателям, которые успели накопить только минимальный первоначальный взнос, лучше поторопиться с оформлением ипотеки. Тем, у кого есть хотя бы 20-30% от стоимости квартиры, можно повременить с заключением сделки.
Эксперты рассказали «Риэлти Таймс» о перспективах рынка недвижимости к лету: что будет с уровнем цен на вторичное жилье, на какие скидки в сегменте новостроек можно рассчитывать и стоит ли сейчас покупать дом или коттедж за городом.
Ипотека летом 2023 года может измениться
Основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова рассказала, что запланированное на май ужесточение условий выдачи ипотеки будет влиять на рынок недвижимости летом 2023 года. Это первый фактор.
– Напомню, что Центробанк вводит повышенную надбавку к коэффициенту риска. В итоге банкам станет невыгодно выдавать кредиты по низким ставкам и с минимальным первоначальным взносом. Таким образом, можно прогнозировать, что объем сделок уменьшится, – пояснила Гордашникова.
Второй фактор, по ее словам, это изменение условий выдачи ипотечных кредитов на готовое жилье. Сейчас обсуждается, что ставки могут быть снижены до более приемлемых. Но эксперт предполагает, что если такие изменения и будут введены, они коснутся не всего вторичного рынка.
– Наиболее вероятным и логичным выглядит расширение условий семейной ипотеки. Сейчас воспользоваться этим инструментом можно только при оформлении ипотеки на новостройки или на строительство дома. Если к этому списку добавится и вторичное жилье, мера поддержит как сам рынок, так и семьи, – уточнила она.
«Вторичка» будет дорожать, а новостройки – дешеветь уже летом
Так как большинство сделок на рынке недвижимости проводится с использованием ипотеки, ее изменение окажет прямое влияние в целом на ценообразование на этом рынке, продолжает Гордашникова.
Увеличение размера минимального первоначального взноса до 20-30%, по ее словам, повлечет за собой уменьшение спроса и снижение цен на жилье. Это, в первую очередь, касается новостроек.
Сегмент новостроек поддерживается государством с помощью ипотечных программ, но даже сегодняшние субсидированные государством ставки многим недоступны, уточняет коммерческий директор «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Поэтому мы продолжим наблюдать за «фестивалем скидок» от застройщиков: по некоторым объектам предлагаемый дисконт уже достигает 25-30%.
Снижение цен отмечает и руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева. По ее словам, такие процессы фактически уже происходят.
– По факту, сейчас цены на недвижимость потихонечку снижаются, но не явно, а завуалировано. Причем, специалисты рынка при обсуждении ситуации будут использовать слова «снижаются» или «корректируются», а журналисты же привлекают аудиторию броскими заголовками «цены упали» или «рухнули», – рассказала она.
Риелтор добавляет, что при продаже квартиры из базы вторичного жилья решение о стоимости недвижимости принимает собственник. Если он «не торопится продавать», а на период простоя сдает квартиру в аренду, то он снижать ее стоимость не будет.
Скидку реальному покупателю обязательно предложит владелец квартиры, который экспонирует ее достаточно большой срок (порядка года) и нуждается в деньгах. Сейчас скидки до 5% от выставленной в базах недвижимости цены на объект – это обычное дело. При грамотном «торге» риелтор может договориться и о скидке 10%.
– Ранее вторичка расходилась плохо, на этом рынке было затоваривание, так как на покупку такого жилья не распространялись льготные ипотечные кредиты и социальные программы. Так как вопрос стимулирования покупок на рынке вторички поднимался в разговоре между президентом России Владимиром Путиным и генеральным директором ДОМ.РФ Виталием Мутко, в ближайшее время ожидаем анонсирование от государства и банков специальных льготных программ. Считаем, что летом у нас рынок жилья будет выглядеть как «рынок покупателей вторички», – пояснила Румянцева.
Понижение же ипотечных ставок на вторичную недвижимость, добавляет Елена Гордашникова, соответственно может вызвать увеличение стоимости «вторички».
Моторин дополняет, что рынок недвижимости отражает состояние экономики, поэтому на него влияет и инфляция, и снижение спроса, и прочие факторы. Так что на «вторичке», скорее всего, продолжится стагнация и снижение цен. Сильнее всего дисконту будут подвержены неликвидные объекты, квартиры в «убитом» состоянии, в старом фонде, а также переоцененные изначально лоты в центральных районах. Такие объекты дешевеют в кризис первыми.
– Но точно спрогнозировать цены на жилье сложно, так как могут возникнуть другие факторы. Например, в 2022 году предполагалось, что кризисные явления приведут к резкому падению вторичного рынка, но этого не произошло, потому что люди просто отложили продажу своей недвижимости до лучших времен, – поясняет Гордашникова.
Румянцева добавила, что сегмент новостроек набрал своих клиентов в прошлом году за счет льготных кредитов и околонулевой ипотеки. В первую очередь были раскуплены студии и однокомнатные квартиры. У застройщиков сейчас есть затоваривание многокомнатными квартирами и прочими неликвидными вариантами.
– Но на официальном сайте ЖК вы никогда не увидите информации о снижении цен на эти варианты. Они будут предложены в приватном общении в разговоре с потенциальным покупателем. Скорее всего ему будет предложен бонус – завуалированная скидка – например, студия в подарок при покупке трехкомнатной квартиры или машиноместо в подземном паркинге. Считаем, что застройщики не будут «официально объявлять» о снижении цен, иначе покупатели на время отложат свои сделки и будут ждать дальнейшего снижения цен, – рассказывает она.
Покупку или строительство дома весной в 2023 году лучше не откладывать
Что касается загородного жилья, здесь цены во многом зависят от стоимости строительных материалов. Как рассказал директор по продажам «ROCKWOOL Россия» Максим Тарасов, к концу 2022 года можно было уверенно говорить о том, что цены на строительные материалы стали снижаться, но сейчас, весной 2023 года, с учетом начала активного строительного сезона видно, что тренд начал меняться и цены стали расти. Особенно это касается материалов, которые имеют в своем составе сырье иностранного производства.
– Если у вас имеется возможность начать возведение дома сейчас, то ждать не стоит – с учетом небольшого спада спроса в 2022 году, есть все предпосылки, что в 2023 году сезон будет очень «горяч», поэтому лучше уже сейчас заняться поиском производителя работ и закупать строительные материалы, так как в сезон «руки» будут в дефиците, а материалы поднимутся в цене, – уточнил он.
Эксперт подчеркивает, что интерес к индивидуальному жилищному строительству в общем и, в частности, к ипотечным коттеджам вырос. Однако если раньше из десяти домов два были взяты в ипотеку, теперь – из десяти взяты в ипотеку восемь. Сейчас даже крупные девелоперы заходят на рынок ИЖС с проектами коттеджных поселков. Основная причина, которая должна привлечь интерес покупателя к таким точкам – развитая инфраструктура.
Стоит ли покупать и продавать жилье
С учетом ожидаемых изменений Гордашникова однозначно советует тем, кто не обладает большими наличными средствами и накопил лишь минимальный первоначальный взнос в 15%, бежать оформлять кредит прямо сейчас, так как затем размер взноса может вырасти. А если у покупателя есть большая сумма наличных, то можно отложить покупку до лета: после ужесточения условий выдачи кредитов, скорее всего, спрос упадет и цены на квартиры снизятся.
Моторин советует перед покупкой жилья ответить на один вопрос: с какой целью покупается конкретная квартира?
– Если ищется жилье для жизни (не в инвестиционных целях), то покупка имеет смысл, поскольку при текущих ставках по ипотеке арендный платеж сопоставим с ипотечным. Если стоит цель сохранить сбережения, нужно смотреть наиболее ликвидные новостройки: дома с максимальным уровнем готовности, в хорошей локации, – даже в случае дальнейшего снижения цен, такие вложения позволят, как минимум, не потерять на инфляции, – пояснил специалист.
Продавцам же Мария Румянцева рекомендует повременить с продажей квартиры, если нет острой необходимости в деньгах. Лучше на время сдать ее в аренду. А потенциальному покупателю нужно сформировать критерии квартиры своей мечты, подождать и узнать, какие кредиты будут предложены покупателям вторички, и после этого, не спеша, начать подбирать себе жилье – для этого сейчас самое время. Но поиск лучше не затягивать, так как осенью ситуация может поменяться.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
