В условиях отсутствия ипотеки с господдержкой и ужесточения условий льготных программ кредитования строительным компаниям приходится прибегать к другим механизмам привлечения покупателей. В последнее время большой популярностью стало пользоваться приобретение жилья в рассрочку.
Рассрочка на квартиры – хорошо забытое старое
На самом деле застройщики и раньше активно предлагали различные программы рассрочки, но на фоне дешевой ипотеки они не пользовались особой популярностью, отмечает эксперт по недвижимости компании «Новый Адрес» из Краснодара Сергей Дегтярев.
— Такие программы были всегда, но просто ими никто особо не пользовался. Проще было взять ипотеку под маленький процент с небольшими платежами. Да и раньше застройщики предлагали рассрочку только до конца строительства и с первоначальным взносом в 30 процентов. Прямо скажем, это были не самые комфортные для покупателей условия. Сейчас некоторые застройщики предлагают рассрочку на 5 лет без удорожания и это уже делает такие предложения вполне привлекательными для большого числа покупателей, — отметил спикер.
Руководитель агентства недвижимости «NEXT» Павел Красавцев полагает, что наиболее интересным является вариант оформления ипотеки в рассрочку.
— На мой взгляд лучший вариант – это брать ипотеку в рассрочку, платить сначала какой-то льготный период, и ты уже будешь знать, что потом ты точно перейдешь, у тебя точно уже есть ипотека, и не надо тебе будет одобряться. А для тех людей, кто, допустим, берет рассрочку, потом с переходом на ипотеку, конечно, есть риски в будущем не получить одобрение по ипотеке, — считает эксперт.
По его мнению, в идеале нужно брать рассрочку на максимальный срок, если она по цене 100% оплаты. Сейчас можно найти рассрочку с максимальным сроком до 8 лет. Это вполне оптимальный срок. Можно даже обойтись без перехода на ипотеку и уложиться в выплату всей стоимости, сэкономив тем самым на процентах переплаты.
Как купить квартиру в рассрочку – популярные схемы
Существует несколько популярных способов, которые активно продвигают на рынке первичного жилья:
1. Модель 10-10-80: покупатель уплачивает 10% от цены квартиры вначале, еще 10% спустя некоторое время, а оставшуюся сумму — после завершения строительства дома.
2. Рассрочка на 36 или 40 месяцев без первоначального взноса: общая стоимость разбивается на равные части, оплачиваемые ежемесячно.
3. Оплата первого взноса, далее фиксированная выплата каждый месяц, обычно такая рассрочка охватывает не более 50 месяцев.
4. Рассрочка на 18 месяцев, после чего клиент оформляет кредит на оставшуюся сумму. Эти сделки проводятся при участии банка, который выдает ипотечный кредит.
Чем дольше срок рассрочки, тем лучше для вас
Как отмечают эксперты, покупка квартиры в рассрочку подходит тем, кто планирует продажу другой недвижимости в ближайшем будущем или уже имеет достаточную сумму для приобретения нового жилья, но не готов расстаться с ней полностью и сразу. Принимая решение о покупке квартиры с рассрочкой, важно быть уверенным в своем финансовом положении.
По мнению эксперта по недвижимости Елены Захаровой, подобное предложение помогает приобрести квартиру на более выгодных условиях, чем нынешняя ипотека, так как процесс рассрочки быстрее и доступнее.
— Подобные предложения часто поступают от застройщиков ввиду того, что им также необходимо стимулировать продажи недвижимости. Для кого подходит предложение покупки квартиры в рассрочку? Для всех, кто не хочет переплачивать проценты банку (или банк не дает ипотеку по разным причинам). Для тех, кто готов выплатить стоимость квартиры за короткий срок, в среднем 2-3 года, например, при продаже других активов, — полагает спикер Риэлти Таймс.
Руководитель агентства недвижимости «NEXT» Павел Красавцев полагает, что рассрочкой целесообразно воспользоваться тем, кто не подходит пока под программу семейной ипотеки, но в перспективе 2-3 лет планирует создать семью и родить ребенка. В таком случае с помощью рассрочки можно переждать» пару лет, чтобы не переплачивать проценты по повышенной ставке.
— Следующий вариант — у вас есть больше денег, чем нужно на первоначальный взнос, но при расчете ипотеки платеж все равно оказывается большим. Часть средств можно положить на вклад и на этом еще заработать, а потом уже погасить часть рассрочки и, допустим, взять хвостик в ипотеку. Тем самым максимально сократив сумму переплат и размер ежемесячного платежа, — отметил эксперт.
В тоже время он предлагает не рассматривать подобные программы на минимальные сроки. По его мнению в ближайший год ситуация на ипотечном рынке страны кардинально не изменится.
— Лучше, конечно, перестраховаться и брать на пару лет, после чего переходить на ипотеку. Не стоит ожидать, что за год ставка снизится опять до комфортных 10-13% годовых. Велика вероятность, что этого не случится, и вам в последствии придется делать еще и рефинансирование, — предположил Павел Красавцев.
Он посоветовал рассматривать рассрочки с переходом в ипотеку на период от двух лет. По его мнению, к этому времени ставка может снизится до комфортных 10-13% и можно будет взять кредит на приемлемых условиях, чтобы и ежемесячный платеж был комфортным и хватало дохода для нормальной комфортной жизни.
По мнению специалистов, к несомненным плюсам от покупки квартиры в рассрочку также стоит отвести принадлежность к новостройке. Покупка квартиры в новостройке с рассрочкой позволяет приобрести жилье в современном строении с новыми коммуникациями и инфраструктурой, что повышает комфорт жизни.
Еще одним преимуществом является возможность выбора желаемой планировки и этажа в доме, а также возможность приобретения жилья с готовым ремонтом. Что также весьма выгодно для покупателей.
При покупке квартиры в рассрочку у застройщика весь процесс описывается договором, который защищает интересы как продавца, так и покупателя, обеспечивая прозрачность условий сделки. Однако эксперты предупреждают о возможных рисков, которые несут подобные сделки как покупателям, так и самим застройщикам.
Кто не рискует, не покупает в рассрочку
По мнению большинства опрошенных специалистов, приобретая недвижимость в рассрочку, необходимо досконально изучить условия сделки и задавать вопросы в случае неясностей. Важно помнить, что покупка в рассрочку также несет финансовые и юридические риски, поэтому перед заселением необходимо внимательно изучить условия и правила сделки.
Сама схема покупки недвижимость в рассрочку весьма рискованная считает эксперт агентства недвижимости «Новый Адрес» Сергей Дегтярев. Дело в том, что такие сделки проходят не через систему экскроу-счетов, а значит они не застрахованы от инфляционных скачков и других катаклизмов, которые могут произойти за время выплаты платежей по рассрочке.
— Риск покупателей в том, что если вдруг что-то случится со строительной компанией, например банкротство, то будет очень сложно вернуть выплаченные деньги, — отметил спикер.
В любом случае важно осознанно подойти к покупке квартиры в рассрочку, оценив все риски и, главное, свои финансовые возможности, полагает эксперт по недвижимости Елена Захарова.
– Платежи по рассрочке выше, чем платежи по ипотеке из-за короткого срока. Однако практически всегда можно взять ипотеку, что позволит комфортно рассчитаться за покупаемый объект.
А в нынешний реалиях важно учесть, что если вы планируете перевести рассрочку в ипотеку, то в условиях высокой ставки, порядка 25%, вам нужно быть уверенным в том, что вы справитесь с такими финансовыми обязательствами, – считает спикер Риэлти Таймс.
По ее словам, самое страшное, что может произойти — банк через судебный порядок заберет квартиру, так как она находится под залогом на момент выплаты ипотеки. В такой ситуации необходимо обратиться в банк для разрешения ситуации. Обычно банк может найти комфортный выход из ситуации. Но в крайнем случае, покупатель всегда может продать квартиру и погасить долг.
С ней солидарен и руководитель агентства недвижимости «NEXT» из Санк-Петербурга Павел Красавцев. По его мнению рассрочка имеет несколько «подводных камней».
— Есть риск, что не дадут ипотеку. За то время, пока платится расстройка, идет время подачи заявки на ипотеку. И за это время много всего может произойти в жизни покупателя. Допустим, испортил человек кредитную историю, повысил кредитную нагрузку, потерял работу или стаж маленький на последнем месте – ипотеку не одобрят и можно потерять часть денег., — отметил эксперт.
— В случае если вы потеряли работу или ваш доход значительно снизился — тоже могут не одобрить ипотеку и тогда также можно использовать заемщика. В общем, вариантов масса и все это индивидуально, главное не отчаиваться, – считает Павел Красавцев.
Но программы по рассрочке несут риски не только покупателям, но и продавцам недвижимости, считает эксперт агентства недвижимости «Новый Адрес» Сергей Дегтярев.
— Для застройщиков подобные сделки тоже несут определенные опасности. Если за время действия программы рассрочки взлетят цены на жилье, компания вместо прибыли может вообще остаться в убытке. Таких рисков у компаний нет при продаже недвижимости в ипотеку, ведь такие сделки проходят по экскроу-счетам, а значит все они так или иначе застрахованы от инфляции и различных экономических катаклизмов, — отметил эксперт.
Спасительная рассрочка?
Уже в январе 2025 года в Госдуму планируется внести законопроект, который будет регулировать рассрочку на рынке новостроек, сообщает РБК. Как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, соответствующий закон, после проведения всех необходимых обсуждений и консультаций, может быть принят уже в начале весны будущего года.
Это позволит защитить интересы покупателей недвижимости и обеспечит комплексную защиту их прав при приобретении жилья в новостройках. В то же время, это будет способствовать уравниванию условий для банков и застройщиков, что сделает рынок недвижимости более прозрачным и надежным для всех участников.
Вице-премьер отметил, что застройщики могли бы предлагать в рассрочку и нераспроданные квартиры. Учитывая увеличивающийся интерес к подобным схемам на рынке новостроек от части покупателей, новый закон поможет выстроить ясные правила и механизмы для этого вида сделок. Он также может установить стандарты и требования к рассрочке, что в долгосрочной перспективе может создать более прозрачный и устойчивый рынок недвижимости для всех сторон.
Несмотря на все усилия правительства по узакониванию и популяризации механизма рассрочки, по мнению опрошенных Риэлти Таймс экспертов, она не станет спасательным кругом для рынка недвижимости страны. В период непростого времени для строительной отрасли, подобные сделки дают возможность лишь немного поддерживать спрос, полагает эксперт в сфере недвижимости Елена Захарова.
— Конечно, для застройщиков есть риск — потеря платежеспособности дольщика со всеми вытекающими последствиями: обязательства перед банками по проектному финансированию. Поэтому подобные схемы помогают развиваться сфере строительства, но не исключая риски, которые могут создавать турбулентные ситуации, — отметила спикер Риелти Таймс.
По мнению эксперта агентства недвижимости «Новый Адрес» Сергея Дегтярева, программа рассрочки не поможет восстановить падающий спрос на недвижимость. Специалисты рынка недвижимости уже наблюдают первые признаки возможной череды банкротств строительных компаний — сокращение штата, урезание зарплат работникам, замедление темпов строительства.
— Многие представители строительных компаний сейчас не уверены в своем будущем. Они не знают, что будет завтра. На рынке недвижимости ходят слухи о предстоящей череде банкротств крупных игроков. У некоторых застройщиков уже есть первые «звоночки», — отметил спикер Риэлти Таймс.
По его мнению спасти отрасль может какая-то крупномасштабная программа, как например программа льготной ипотеки для бойцов СВО и членов их семей. Разговоры о необходимости такой программы идут уже давно, причем на уровне Госдумы, но пока все также и остается на уровне слухов и домыслов. В этих условиях даже предложенные правительством правила оформления рассрочки смогут лишь немного облегчить жизнь как покупателей недвижимости, так и строительных компаний.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
