Нарушение сроков сдачи дома застройщиком в 2023 году – что делать?

2022 год стал стрессовым для девелоперов. Из-за колебания курсов валют, резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% и снижения покупательской способности населения продажи «первички» активно сокращаются.

На этом фоне государство помогает строительной отрасли, и одна из мер поддержки – мораторий на взыскание неустойки по ДДУ. Как взыскать компенсацию с застройщика в случае срыва сроков ввода объекта в 2023 году – в нашем материале.

Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится. 

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Таким образом, если застройщик нарушил срок сдачи объекта строительства в промежуток между 29 марта 2022 года и 30 июня 2023 года, взыскать с него неустойку не получится ни сейчас, ни потом. 

В каких случаях в 2023 году можно взыскать с застройщика неустойку?

В период действия моратория взыскать неустойку можно только в случае, если застройщик нарушил срок до начала действия соответствующего постановления правительства – до 29 марта 2022 года, продолжает Гебель.

Для этого нужно рассчитать неустойку, написать претензию и подать исковое заявление в суд. Сама процедура проходит в общем порядке без каких-либо особенностей.

Однако даже в случае выигрыша в суде, получить деньги будет реально не ранее июля 2023 года. Если судебное решение было вынесено до моратория, но взыскать неустойку не получилось в связи с его введением, ситуация складывается аналогичным образом. Связано это с тем, что получить исполнительный лист можно, но банк не сможет исполнить его из-за запрета.

Если обращаться с заявлением в суд сейчас, то решение будет вынесено с учетом отсрочки исполнения. Также следует помнить, что мораторий распространяется не только на неустойку за задержку, но и на убытки, вызванные нарушением сроков.

В случае обращения в суд можно требовать компенсации морального вреда и возмещения судебных расходов – эти выплаты не переносятся в связи с действием моратория.

Как дополняет юрист по недвижимости Антон Мелешко, с суммы взысканной неустойки придется заплатить налог государству – 13% от суммы неустойки. Обычно в случае задержки есть три варианта для дольщика: дождаться сдачи дома, продать квартиру, расторгнуть договор с застройщиком.

– Застройщик при задержке сроков сдачи дома может предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Не рекомендуется его подписывать, поскольку это значит, что в ДДУ как будто изменился срок сдачи, а значит, участник строительства не против задержки, а соответственно взыскать неустойку за просрочку уже не получится (или же её сроки будут гораздо меньше, а значит и сумма неустойки), – уточнил Мелешко.

Законодательно правила составления претензий никак не урегулированы и чаще всего они составляются в свободной форме. Единого утвержденного образца нет. Однако любая претензия должна описывать возникшую проблему и содержать контакты для обратной связи. Лучше всего включить в документ следующие пункты:

Как составить претензию к застройщику о нарушении сроков

• «Шапка» документа (кому, наименование, реквизиты, от кого, реквизиты);
• Основная часть (необходимо указать все данные ДДУ, по которому предъявлена претензия – прежде всего, дату и номер; указать на предусмотренный ДДУ срок передачи ключей и подсчет периода просрочки);
• Требования с обязательным указанием расчета неустойки;
• Заключительная часть (нужно указать сумму, которую хочет получить дольщик, банковские реквизиты для перечисления денег).

Перечислять все нормы, нарушенные застройщиком, не обязательно, это делается по желанию. От нормативного подкрепления суть претензии существенно не изменится, поскольку основная ее цель донести проблему выразить жалобу и соответствующие требования. Главное максимально подробно и детально описать проблему и приложить копии документов, на которые есть ссылка в тексте. Если планируется взыскание неустойки, то нельзя просто указать ее сумму, нужно обязательно произвести расчет.

Директор юридической компания «А.Лигал» Юрий Александров добавляет, что заявка подается от гражданина (граждан) заключивших ДДУ к застройщику.

В тексте претензии указывается, что между сторонами был заключен договор (реквизиты), по которому квартира (указывается адрес) должна была быть передана к сроку, указанному в договоре, но в нарушение принятых на себя застройщиком обязательств, к указанному сроку квартира не была передана. 

– Далее идет расчет неустойки за периоды, не подпадающие под мораторий. Также следует указать в претензии банковские реквизиты, на которые застройщик должен перечислить неустойку. Подавать такие претензии рекомендуется либо в офисе застройщика с проставлением на втором экземпляре штампа застройщика о ее принятии, либо ценным письмом с описью вложения, для того чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта досудебного урегулирования, – уточнил Александров.

При отсутствии опыта и знаний, можно скачать готовый шаблон претензии и просто подставить туда необходимые данные.