Новостройки

Прогноз рынка новостроек России без льготных ипотек в 2025 году: ждать нельзя покупать?

Эксперты рынка недвижимости рассказали Риэлти Таймс о том какие перспективы ждут рынок новостроек и застройщиков без программы господдержки и в условиях ужесточения кредитования в 2025 году.

Автор Ольга Н.

11.12.2024 12:42

279

фото – Риэлти Таймс, realty-times.ru

Как оказалось, у застройщиков и у банкиров все еще есть определенные инструменты для поддержания спроса, а у покупателей есть неплохие шансы заработать даже в нынешних непростых условиях. Несмотря на это все спикеры отмечают, что перспективы у российского рынка недвижимости весьма туманны и во многом зависят от желания государства поддержать эту отрасль.

Конец эпохи дешевых кредитов

Летом завершилась программа «Господдержка». Ее запустили во время пандемии весной 2020 года в качестве антикризисной меры и с тех пор неоднократно продлевали. С помощью нее по субсидированной ставке 8% можно было приобрести жилье в новостройках, дома от подрядчиков или индивидуальное жилищное строительство. Особенностью этой программы была её доступность для всех заёмщиков без учёта состава семьи, места работы или региона приобретения жилья.

Также с 10 июля изменились условия семейной ипотеке со ставкой 6%. Эта программа стала более избирательной, что привело к значительному сокращению круга потенциальных заёмщиков. Сейчас семейная ипотека доступна семьям с детьми, где есть хотя бы один ребёнок до 6 лет (на старых условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет) или ребёнок с инвалидностью, а также семьям с двумя несовершеннолетними детьми, которые могут приобрести жильё в новостройке только в одном из 35 регионов или в малых городах.

С 1 августа были изменены условия ещё одной льготной программы — ипотеки для IT-специалистов. Ставка по ней увеличилась с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита стала единой для всех регионов и составила 9 миллионов рублей. Покупка жилья по программе в Москве и Санкт-Петербурге стала невозможной, как и выдача IT-ипотеки специалистам, работающим в столичных компаниях.

Введение этих ограничений связано с политикой Банка России по охлаждению рынка ипотечного кредитования. Одной из причин стал рост цен на недвижимость на фоне ажиотажного спроса. Массовая льготная ипотека привела к увеличению спроса на первичное жильё, который опередил возможности предложения.

По данным статистического сервиса СберИндекс, цены на квартиры в новостройках выросли более чем вдвое с мая 2020 года по август 2024 года — с 77 до 165 тысяч рублей за квадратный метр, что значительно превышает уровень инфляции. Отмена льготной ипотеки и ограничения по другим программам привели к снижению количества и объёма выданных ипотечных кредитов.

По данным ЦБ РФ, в сентябре 2024 года банки выдали ипотечных кредитов на 60% меньше, чем годом ранее. Структура выдач жилищных кредитов также изменилась: доля вторичного жилья выросла до 70% в сентябре и остаётся на высоком уровне — 63,8% в октябре. Влияние ограничений на стоимость жилья пока не существенно, но глава ЦБ Эльвира Набиулина отметила снижение цен на новостройки в некоторых регионах.

Удар по доступному рынку жилья

По мнению опрошенных Риэлти Таймс экспертов от изменений на рынке льготного кредитования жилья больше всего пострадал сегмент недвижимости эконом-класса. Коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев в беседе с Риэлти Таймс рассказал, что существенное ограничение программ льготной ипотеки уже негативно сказывается на продажах.

— Заметно упал спрос, особенно в сегменте эконом-класса, который в наибольшей степени реагирует на изменения в области ипотечных предложений. В ближайшее время мы, как минимум, вернемся к ситуации, которая была до введения мер поддержки, когда ипотека занимала 40-50% в структуре сделок. Что касается покупателей, то они начнут рассматривать варианты приобретения жилья исходя из своих финансовых возможностей, — считает спикер Риэлти Таймс.

По мнению Романа Корышева, если во время действия льготных программ клиенты рассматривали жилье более высокого класса или большей площади, то сейчас на первом месте будет экономия.

Гендиректор PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич согласна, что ужесточение правил выдачи льготной ипотеки и отмена господержки продолжит оказывать негативное влияние именно на наиболее доступное по ценам жилье.

— Несмотря на сложную ситуацию и высокую ключевую ставку, реализация начатых проектов будет завершена. Однако можно прогнозировать уменьшение количества новых проектов, особенно в сегменте эконом, — отметила Марина Павлюкевич.

С ней согласна и Елена Захарова, бывший агент по недвижимости застройщика «АГР-Недвижимость». По ее мнению, ужесточение льготных условий приведет к дальнейшему снижению спроса на рынке новостроек.

— Покупательская способность спадет, так обычно происходит в период изменений ипотечных программ. Пока трудно сказать, какой процент населения пострадает, так как сейчас очень нестабильная ситуация. Но пока можно сказать, что если ЦБ сократит количество лимитов и программ, то количество жителей, которые смогут воспользоваться программами будет значительно ниже, — считает эксперт.

Рассрочка на квартиры – главный инструмент в 2025 году

Так что же в сложившихся условиях могут предложить покупателям застройщики? Как они смогут хоть немного поддержать спрос на новостройки? Опрошенные нами эксперты отметили, что сейчас у продавцов осталось немного инструментов, которые могут привлечь покупателей нового жилья.

— Сегодня рынок недвижимости адаптируется к новым реалиям, предлагая покупателям альтернативные способы приобретения: например, программы рассрочки с минимальным порогом входа в проект, фиксированными платежами, с возможностью последующего оформления ипотеки, — полагает гендиректор PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич

В сложившихся непростых условиях есть один инструмент для поддержания спроса, которому в нынешних условиях практически нет альтернативы, считает коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев.

— Сейчас мы живем в эпоху рассрочек – это основной метод поддержки спроса. Однако я уверен, что эту сферу в ближайшем будущем ждет регулирование. Иначе мы столкнемся с риском пузыря, когда люди, например, не смогут выплачивать рассрочки или расторгнут ДДУ, — считает эксперт, по мнению которого, банки и застройщики естественно будут придумывать новые привлекательные меры поддержки спроса.

Одиним из таких нововведений может стать траншевая ипотека, полагает Елена Захарова, бывший агент по недвижимости застройщика «АГР-Недвижимость». Суть этой программы — выдача ипотеки траншами или частями, где первый транш выдается обычно до окончания строительства ЖК.

— Минимальная сумма первого транша — 100 рублей, при таком транше ежемесячный платеж составляет вего рубль или чуть больше. Это, практически, отсрочка платежей по ипотеке на период строительства ЖК. Второй транш — основная часть ипотеки, выдается при вводе ЖК в эксплуатацию, и тут платежи уже будут выше, согласно текущей ставке от 22%. Но есть вероятность, что через 2-3 года, когда комплекс достроится, ставка может снизиться и это позволит сделать рефинансирование ипотеки под приемлемый процент, — отметила Елена Захарова.

По ее словам, даже в сложившихся непростых условиях застройщики совместно с банками могут предложить достаточно выгодные условия по ипотеке. Например, кредит по ставке 3% на весь период строительства жилья. Также возможно получить ипотеку под 9% на 9 лет, с возможностью рефинансировать при снижении ключевой ставки.

Специалист по коммерческой недвижимости Заур Джиоев полагает, что и государство может предпринять ряд шагов к предотвращению резкого падения спроса на первичную недвижимость. Такими инструментами могут стать скидки на первоначальный взнос или субсидирование процентов по кредиту. Эти меры, несомненно, помогут поддержать рынок, но полностью не смогут заменить собой отмененную льготную ипотеку.

Перспективы состояния рынка новостроек России

По мнению коммерческого директора ГК «Вертикаль» Романа Корнышева, будущее рынка недвижимости будет зависеть от практики применения ипотечного стандарта, который вступает в силу с 1 января.

– Я не исключаю, что в ближайшее время у банков появится установка: земельные участки будут приобретаться за свои средства, либо в коллаборации с собственниками. Мы можем увидеть возврат к бартерным сделкам, когда участки приобретались в партнерстве с собственниками, не за живые деньги, – считает эксперт.

При этом он считает, что в ближайшее время не произойдет значительного падения сектора недвижимости. Поскольку рынок недвижимости достаточно инертный. Однако в 2027 году стоит ожидать резкого уменьшения ввода в эксплуатацию новых объектов и тогда возможен очень сильный рост цен.

Экс-агент по недвижимости при застройщике АГР-Недвижимость Елена Захарова считает, что наибольшее влияние на рынок новостроек в ближайшее время будут оказывать действия Центробанка.

— Изменения льготных условий повлияет не так сильно, как рост ключевой ставки. Борьба ЦБ с инфляцией, только увеличивает цены на квадратный метр, ведь дорогой кредит является значительной статьей издержек у девелоперов и это влияет на окончательную цену. Поэтому застройщики будут вынуждены поднимать стоимость недвижимости, — отметила спикер Риэлти Таймс.

Перспективы рынка апартаментов

Специалист по коммерческой недвижимости Заур Джиоев сравнил нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с ездой в «вслепую».

— В общем, ситуация с ипотекой сейчас неопределенная, как будто едешь на машине в тумане и не видно, куда едешь. Нужно быть готовым к любым переменам и держать руку на пульсе, — советует эксперт.

Однако даже в такой непростой ситуации можно и нужно инвестировать в недвижимость полагает генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.

— Всегда можно найти причины что-то не делать. Сегодня это отмена субсидированной ипотеки на фоне растущей инфляции и, как следствие, роста ключевой ставки. В октябре Банк России повысил ключевую ставку до 21% годовых и не исключает повышения до 23% на следующем заседании Совета директоров 20 декабря. Ожидать в текущих условиях возврата к льготным ипотечным программам не стоит. Напротив, необходимо трезво оценить ситуацию и свои возможности. Эффективный способ сохранить деньги — инвестировать в недвижимость, особенно в доходную, — считает спикер.

По информации Марины Павлюкевич, с начала осени количество запросов на покупку апартаментов в PLG только растет. Покупатель, инвестирующий в недвижимость, внимательно оценивает перспективы проекта и рост его ликвидности. На фоне жилой недвижимости апартаменты выигрывают.

При низком пороге входа инвестор понимает, что апартаменты, в случае сдачи в аренду, оперативно начнут работать, позволяя компенсировать платежи по кредиту.

Не стоит забывать и про капитализацию объекта, которая со временем будет только расти. Все эти факторы делают вложения в апарт-отели не просто способом защиты денежных средств от инфляции, но и долгосрочной инвестицией с потенциалом роста ликвидности.

Подписывайтесь на наши обновления в новостных каналах:

Яндекс новости

Вконтакте

Telegram канал