Пришла весна, а вместе с ней ближе стало и воплощение в жизнь судьбоносного решения ЦБ об ограничении рискованных ипотечных практик. Участники рынка замерли в ожидании, не решаясь корректировать цены и предлагать новые условия покупки. Началась стагнация.
Центробанк против дешевой ипотеки
Первичный рынок, как и весь жилой сегмент в целом, сильно зависим от ипотеки. Долгое время застройщикам действительно удавалось поддерживать спрос, привлекая покупателей низким ежемесячным платежом. Достаточно вспомнить субсидированную ипотеку по околонулевой ставке, траншевую ипотеку и – самое свежее – кэшбек на покупку квартиры.
Однако какую новую уловку ни придумали бы застройщики, сколь выгодными предложениями не осыпали покупателя – ЦБ спешит заворачивать их, приписывая к рискованным ипотечным практикам. Основная причина – все эти механизмы основываются на завышении стоимости жилья. Девелоперам нужно компенсировать затраты на оплату банковских процентов. Риск покупателя состоит в том, что при попытке продать квартиру в сухом остатке денег с ее реализации не хватит, чтобы погасить ипотеку и проценты.
Финансовые организации тоже подвергают себя большому риску. Заемщик может не справиться с обязательствами по кредиту, и тогда банку придется продавать квартиру, находящуюся в залоге. Опять же – по рыночной цене, а не по завышенной.
Бороться с локальными очагами ухудшения качества ипотечного портфеля Банк России, очевидно, устал и перешел к глобальным мерам. Глава ЦБ анонсировала рост надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с 1 мая 2023 года.
– Диалог между участниками рынка и регулятором не окончен. Меры, предлагаемые Банком России, делают субсидированную застройщиком ипотеку по сверхнизким ставкам экономически неэффективной. Тем более, сами программы являются временной и нерыночной мерой, застройщики от них уже отказываются. Кроме того, банки подняли порог минимальной ставки по ипотечным кредитам. То есть рынок регулирует сам себя, – рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
По его словам, первичный сегмент находится в ожидании дальнейших действий регулятора. Это состояние можно охарактеризовать ожиданием некоего ключевого события, которое будет определять будущее движение.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман указывает на еще один тревожный «звоночек» в сфере новостроек – искусственное ценовое раскачивание рынка вместо естественного ценообразования.
– Ряд компаний стал предлагать дисконт на свои квартиры до 25%. Такие предложения могут позволить себе лишь крупные девелоперы, а более мелким компаниям придется подстраиваться под текущую ситуацию. При этом сам покупатель не будет понимать реальную стоимость жилья, станет ориентироваться только на проекты со скидками, что может привести в целом к отсутствию продаж у большинства застройщиков, – уточнил он.
Цены на новостройки весной 2023 года впадут в стагнацию
Эксперты сходятся во мнении, что снижения цен на рынке новостроек весной 2023 года ждать не стоит. Вероятнее всего, ситуация войдет в фазу стагнации.
– Падения цены в течение 2023 года мы не прогнозируем. Если не случится каких-то новых внешних или политических потрясений, мы будем работать при стагнации цены. Стимулирование спроса за счет развития точечных программ ипотечных, скидок и акций от застройщиков, улучшения самого продукта застройщиков. Рост цены наблюдается для комфорт-класса, который будет востребован при любой ситуации. Но стоит отметить, что за год у нас сформировалась тенденция на снижение средней площади покупки до 46 кв. м, – рассказал корреспонденту «Риэлти Таймс» заместитель коммерческого директора крупнейшей IT-платформы по бронированию квартир «Нмаркет.ПРО» Андрей Гарифуллин.
Преображенский дополняет, что пока рано говорить о существенном падении цен от текущих значений к ценникам на предстоящий второй квартал. Вероятно, если и произойдет какое-либо движение, то оно не будет масштабным.
В любом случае, по словам специалиста, понижать цены существенно не получится, поскольку они являются частью финансовой модели (банковской ковенантой), под которую было выдано проектное финансирование. Снижение цены может означать нарушение банковских ковенант, что может привести к остановке проектного финансирования. Корректировка цен возможна только в новых проектах, для которых финансовые модели только обсуждаются.
– На первичном рынке действия застройщиков ограничены финансовой моделью, которая согласовывается с банками при получении кредитов на строительство. Кроме того, компаниям необходимо покрывать издержки, растущие вместе с социальной нагрузкой, административными барьерами, подорожанием комплектующих и так далее. Бизнес развивается только при условии получения регулярной прибыли, – соглашается и директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Поэтому резкого падения цен на все объекты не будет, подчеркивает она. Из-за недостатка платежеспособного спроса компании будут выборочно снижать цены на менее ликвидные лоты, генерировать новые интересные предложения для покупки в рассрочку, в ипотеку, предлагать скидки и подарки.
Фельдман также вторит коллегам, добавляя, что в связи с ужесточением условий ипотечных программ и снижением спроса цены на первичную недвижимость весной 2023 года продолжат стагнировать. Предпосылок для их снижения нет – себестоимость строительства продолжает расти, есть сложности с логистикой и поиском кадров, обслуживание кредитов для застройщиков также стоит дорого.
Искать альтернативы
В настоящий момент рынок ориентируется на инфляцию, от нее будет зависеть ключевая ставка ЦБ, продолжает Фельдман. На фоне исчезновения околонулевых программ ставка будет постепенно двигаться к 8%. Однако пока еще остаются предложения в 3-4% годовых с учетом субсидирования части кредита застройщиком. Также будут появляться новые программы рассрочек, как альтернатива ипотеке.
– Поддерживать ипотечные ставки на уровне 4-5% без завышения цен с помощью совместных с банками программ – это сейчас наиболее очевидный способ сохранения спроса. Более высокие ставки при снижении реальных доходов населения и высоких ценах на недвижимость могут стать заградительными для основной части потребителей, – заключила Левнева.
Напомним, раннее мы также сообщали, что Набиуллина оказалась не в восторге от идеи всеобщей ипотеки под 5%.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
