Эксперт рассказала, что нужно учесть в договоре аренды квартиры

Неправильное составление договора аренды и незнание законов может привести к спорным ситуациям в отношениях с квартиросъемщиками.
Эксперт рассказала, что нужно учесть в договоре аренды квартиры
фото – 9111.ru

Сдача собственной квартиры в аренду может принести не меньше головной боли, чем прибыли. Доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Маргарита Наследникова рассказала «Риэлти Таймс» о том, на что важно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы он был выгодным? 

По словам специалиста, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ обязательной государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры аренды, заключенные на срок более одного года с момента такой регистрации. Для избежания регистрации, договор аренды заключают на 11 месяцев, а затем перезаключают новый договор, но для арендатора заключение нового договора лишает права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества, т. к. согласно п. 1 ст. 258 НК РФ «амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор произвел работы». В данном случае необходимо пролонгировать прежний договор аренды или возобновить его на неопределенный срок.

– Арендаторы реже, но сталкиваются с еще одной проблемой, которая вытекает из улучшения арендованного имущества (пожарная сигнализация, кондиционеры, вентиляция и так далее), которое является неотделимым от объекта аренды, – это наличие согласия собственника на такие работы, чтобы, в дальнейшем не возникало проблем с признанием начисленной амортизации указанных объектов. Чтобы избежать возможных проблем внесите в договор обязанность арендодателя предоставить по вашему запросу в определенный срок согласие или отказ, – отмечает эксперт.

Также, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ «арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества», при этом обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК РФ). При условии проведения арендатором капитального ремонта, не указанного в договоре, налоговая имеет основание снять у арендатора учтенные расходы. Для избежания подобной ситуации в договоре нужно подробно указывать обязанности сторон по проведению ремонта.

Кроме того, согласно подп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ аренда относится к длящимся услугам, при этом базу по НДС определяют на последний день месяца, и более ранняя дата вызовет проблемы при зачете сумм НДС. В связи с этим в договоре аренды необходимо указать дату предоставления счета-фактуры, соответствующую требованиям законодательства, указав ответственность за невыполнение нормы договора.

– Одной из самых частых проблем при формировании арендной платы является возмещение входного НДС по коммунальным услугам, стоимость которых компенсирует арендатор, так как арендодатель не является ресурсоснабжающей организацией и не имеет права выставлять счета-фактуры. Чтобы избежать возможных проблем необходимо заключать договор с указанием переменной части арендной платы, равной стоимости коммунальных услуг, – уточнила Наследникова.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ «передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту», на практике формирование данного документа часто упраздняется, но стоит отметить, что ответственность по договору аренды возникает у сторон именно после подписания акта.

Также не стоит относиться к подписанию документа формально, без проверки пригодности к работе арендованного имущества к эксплуатации, так как в таком случае потребовать арендодателя устранить недостатки он не правомочен. Но проверить объект без его участия тоже можно. С этой целью в договоре стоит указать достаточный срок для проверки работоспособности арендованного имущества после подписания договора аренды.

+1
1
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0
+1
0
Подписывайтесь на наши обновления в новостных каналах:
Total
0
Shares
Советы по выбору и продаже недвижимости в вечернем дайджесте. Для тех, кто покупает и продает
Советы по покупке и продаже квартир

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять