Кризис рынка недвижимости: что происходит с ипотекой и ценами на новостройки?

Продажи новостроек в России упали в два раза, кризис на рынке недвижимости стагнирует отрасль несколько месяцев подряд. Как вернуть спрос покупателей и стоит ли ожидать снижения цен?
Кризис рынка недвижимости: что происходит с ипотекой и ценами на новостройки?
фото – открытые источники

Рынок новостроек и вторичного жилья переживает тяжелые времена уже несколько месяцев подряд. В мае текущего года число сделок с новостройками рухнуло на рекордные 43% в сравнении с прошлогодним показателем. Увеличить спрос не помогла в том числе сниженная с 12% до 9% ставка по льготной ипотеке. 

Как складывается ситуация с продажами недвижимости в регионах?

Кризис на рынке недвижимости Екатеринбурга

Анастасия Поддубная, руководитель АН «SMART.Недвижимость» в Екатеринбурге, рассказала корреспонденту «Риэлти Таймс» о том, что в городе зафиксировано падение продаж новостроек почти в шесть раз.

– Мы ощутили сильное падение спроса на новостройки уже в апреле, но начиная примерно с 5 мая покупатели стали проявлять слабый интерес. Это было связано и со снижением ставки по льготной ипотеке до 9%, и с увеличенными лимитами на ипотечные кредиты. Но до прежнего уровня продаж – далеко, – рассказывает Поддубная.

В марте нынешнего года в Екатеринбурге было продано более 3 тыс новостроек, а в апреле — уже меньше 500, рассказывает Анастасия со ссылкой на аналитический центр «Объектив».

Кризис с продажами жилья в Рязани

Виталий Калыгин, руководитель АН «Лотос» из Рязани, рассказал корреспонденту «Риэлти Таймс», что рязанские застройщики вновь ищут покупателей с помощью рекламы и скидок.

– Рынок новостроек Рязани, судя по продажам в нашем агентстве, просел на 35-40%. Еще год назад региональные застройщики отказывались от рекламы, от агентских договоров с риелторами, потому что поток клиентов к ним не заканчивался. Дополнительные каналы привлечения не требовались. Сейчас мы наблюдаем активную рекламу со скидками до 800 тыс. руб. на двухкомнатную квартиру. Это говорит о том, что у наших застройщиков проблемы с продажами, — делится Калыгин. 

По словам директора АН «Риелт Финанс» Сергея Телкова, в регионе сложилась ситуация, когда квартира на стадии котлована стоит дороже, чем готовое жилье. Вся логика рынка инвестиций в недвижимость уничтожена. Рынок недополучает частных инвесторов, инвестировать стало невыгодно.

Иркутск – прирост продаж на фоне общероссийского падения

На фоне общероссийского падения рынка, Иркутск показывает прирост продаж относительно прошлого года. Так, за период январь – апрель этого года было зарегистрировано 1,9 тыс сделок по новостройкам, что на 60% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. 

Однако, если сравнивать с ажиотажным мартом 2022, то май оказался в убытке. По данным Росреестра, в Иркутске за апрель 2022 года было продано 417 квартир по ДДУ. Это меньше на 44%, чем в марте этого же года — тогда было заключено рекордное количество договоров – 746. 

Продажи жилья в Краснодаре упали на 40%

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько в интервью изданию «Деловая Газета.Юг» рассказал, что в Краснодаре апрельские показатели продаж ослабли в среднем на 40%. Кроме того, эксперт предположил, что количество сделок с ипотеками в дальнейшем будет только падать.

По словам Володько, на это повлияли рост ставок, а также цены на недвижимость в Краснодаре. За последние два года цена квадратного метра в новостройках города выросла с 60 до 125 тыс. руб.

Москва и Подмосковье

Столица в мае 2022 года показывает небывалое падение — 54% по сравнению с маем предыдущего года. Эти данные приводят аналитики «БЕСТ-Новострой». 

Специалисты IT-платформы bnMAP.pro рассказали, что в Подмосковье майские продажи новостроек упали на 16% относительно апреля и на 64% в сравнении с мартом текущего года. На этом фоне застройщики уже в мае сократили вывод новостроек на рынок на 40%.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

Согласно данным сервиса Dataflat.ru, в мае 2022 года в северной столице продано в 2,2 раза меньше квартир, чем в мае прошлого года — 2,3 тыс. против 5,1 тыс объектов. Это подтверждает и выручка застройщиков – она сократилась с 36,3 млрд до 18,5 млрд рублей, сообщает сервис. В области также зафиксировали спад продаж по новостройкам. Количество сделок по ДДУ упало более чем в 2 раза. 

– В апреле и мае многие аналитические площадки фиксировали снижение продаж на первичном рынке от 75 до 90% в зависимости от региона. Это связано с увеличением процентной ставки по депозитам и ростом спроса в марте, — рассказывает Нина Экстер, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management.

Почему льготная ипотека не сработала?

Эксперты ожидали, что снижение ключевой, а затем и ипотечной ставок стабилизирует ситуацию и поднимет продажи. Но, как показывают цифры, этого пока не произошло. 

– Выдача ипотеки на новостройки сократилась на 63-68% к марту 2022 г. и составила 18,9 тыс. кредитов на 81,5 млрд руб., — говорят специалисты Frank RG, центра банковской аналитики.

Основной причиной падения рынка ипотеки во Frank RG считают «отложенный эффект» роста ставок по рыночным программам вслед за повышением ключевой ставки Банка России в конце февраля до 20%.    

Май также не увенчался успехом. По данным сервиса «Домклик», за май 2022 года совершена 16 321 ипотечная сделка по всем типам жилья. Это на 39% меньше, чем в предыдущем месяце. Из них 5,4 тыс. — ипотеки на новостройки. В апреле было выдано на 37% больше ипотечных кредитов на первичку.

– Люди стали смотреть в график платежей. Несмотря на относительно низкую ставку по льготной ипотеке, выросшая почти в два раза цена на жилье увеличила и ежемесячный платеж. Ипотека перестала быть доступной большинству покупателей, – поясняет Виталий Калыгин, руководитель рязанского АН «Лотос».  

Падение продаж — это совокупность страха перед будущим, высокой стоимости квадратного метра, снижение покупательской способности. Даже незначительное удорожание плохо отражается на покупательском спросе, а в нынешних условиях это играет чуть ли не решающую роль. И инвесторам, и покупателям «для себя» важна безопасность.

– Сейчас трудно спрогнозировать рынок даже до конца года, а в долгосрочной перспективе и вовсе невозможно, – считает Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». 

Покупатели ждут очередного снижения ипотечных ставок, рассказывает Анастасия Поддубная, руководитель АН «SMART.Недвижимость».

– В целом, некое «пробуждение» рынка мы уже отметили после объявления ипотечной ставки в 9%, – добавила она.

Что будет с ценами на недвижимость в кризис?

Тем временем, несмотря на низкий спрос, эксперты не прогнозируют сильного падения цен на новостройки. Владимир Балакин, президент «Национальной Ассоциации Комплаенс», также рассказал, что себестоимость строительства растет: только в апреле, по данным Росстата, стройматериалы подорожали на 31,39%. Это связано с перебоями в логистике и сокращением импорта.

Исполнительный директор ФСК Дмитрий Трубников в интервью «РИА» заявил, что себестоимость строительства вырастет на 10-15%, а значит, и цена на квадратные метры увеличится в ближайшие 1,5 года.

– Не стоит забывать, что рынок недвижимости не автономен, он особенно подвержен инфляции. По итогам года рост цен на новое жилье будет как минимум на уровне инфляции, – добавил Балакин.

При этом на рынке строительства растет не только цена материалов, но и строительных работ.

Как будет развиваться рынок новостроек до конца года?

Аналитики предполагают несколько сценариев. Некоторые специалисты считают, что жилье все же подешевеет, по аналогии с кризисом 2014 года. Так, эксперты из IRN.RU спрогнозировали, что в течение 2-3 лет жилье упадет в среднем на 30% от нынешней стоимости. К этому приведут экономический кризис в стране, закрытие предприятий, падение уровня доходов, и, как следствие, ухудшение покупательской способности.

– На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и предшествующих ей решений о снижении ставки государственной льготной ипотеки с 12% до 9% можно ожидать возобновления спроса как на первичном, так и на вторичном рынке на горизонте 3-5 месяцев с темпом 2-3%, – рассказал Доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации Михаил Хачатурян. 

Рынок могут поддержать и маркетинговые банковские программы по привлекательным условиям. Для банков это стандартная практика, когда на время летнего снижения активности покупателей, они открывают кредитование со сниженными ставками или лояльными условиями. В нынешней ситуации это может сыграть большую роль в увеличении продаж.

– Застройщики пытаются поднять продажи, разрабатывая новые программы кредитования. Зачастую их совместные с крупными банками ипотеки носят беспрецедентный характер — ставки от 0,1%, – добавил Хачатурян.

Чего ждут покупатели недвижимости? 

Аналитический центр НАФИ в апреле провел социально-экономический мониторинг. Согласно ему, 57% россиян в ближайшие три года планируют улучшать свои жилищные условия. 

Аналитики утверждают, что покупатели замерли не только в ожидании снижения ставок и стабилизации экономики. По данным издания «Коммерсантъ», в марте на фоне повышения ставок по вкладам люди положили на депозиты около $6 млрд. 

По словам управляющего партнера компании «Этажи» из Краснодара Владимира Камалова, снижение ключевых ставок приводит к тому, что на депозитах появляются не выгодные проценты, люди снимают деньги и покупают недвижимость.

– Недвижимость — это, конечно, не такой ликвидный продукт как деньги, но он более надежен, поэтому сейчас мы наблюдаем восстановление спроса. Кроме того, те продавцы, которые были в ожидании и снимали объекты с продажи, начали возвращаться, – добавил Камалов.

Покупатели, обращаясь к экспертам рынка чаще всего задают вопрос о целесообразности покупки недвижимости в ипотеку, опасаясь высоких рисков роста безработицы и ухудшения экономической ситуации в стране.

– Если вы все-таки решились на покупку, необходимо отталкиваться от ее целей. Покупку квартиры в качестве инвестиции стоит отложить и ждать, пока не снизится ключевая ставка. Покупать стоит только если не имеется вообще никакого жилья, поскольку непонятно, как будет рынок вести себя дальше, – советует Владимир Балакин, президент «Национальной Ассоциации Комплаенс».

Главными двигателями рынка в будущем эксперты считают снижение ипотечных ставок, снижение себестоимости строительства и сохранение покупательской способности россиян. 

Total
0
Shares
Другие материалы
В России планируют развивать сегмент арендных домов, их владельцам могут дать льготы на налоги
Читать материал

В России планируют развивать сегмент арендных домов, их владельцам могут дать льготы на налоги

Из-за подорожания недвижимости не все россияне могут позволить себе улучшить жилищные условия, но по мнению политиков, ситуацию может исправить строительство арендных домов.

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять