В ближайшей перспективе рынок жилья ждет стагнация – так считают эксперты. В условиях остывающего спроса традиционно эффективным способом стимулирования продаж становятся дисконты. Ждать ли скидочного бума на рынке жилья и от чего зависит размер дисконта на готовые и строящиеся квартиры – разбиралась редакция «Риэлти Таймс».
Вторичка: уровень дисконта зависит от объекта
На вторичном рынке скидки носят индивидуальный характер. Уровень дисконта зависит от конкретной квартиры и аппетита ее собственника. В Москве, например, вторичные квартиры сегодня продаются в среднем на 3% ниже изначально заявленной цены, хотя еще в начале года уровень скидок был несколько выше.
– В начале года мы фиксировали средние скидки на уровне 6-8%, во втором квартале чуть ниже – 5%-6%. К середине сентября выросла доля объектов, которые уходят вообще без скидок, а средняя скидка снизилась до 3%. Примерно на этом же уровне и остается до сих пор. Но все это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже и цена выверена, – рассказал о ситуации на вторичном рынке Москвы управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
Снижение уровня скидок эксперт связывает с сокращением предложения и вымыванием с рынка ликвидных объектов. Но в целом ситуация, по его словам, разнонаправленная: с одной стороны, сказывается вымывание объектов на вторичном рынке, которое произошло в третьем квартале 2023 г., дефицит объектов сохраняется, особенно в эконом классе, и здесь скидки символические. Но с другой стороны, есть часть «зависших» объектов и ноябрь показал, что у них шансов быть проданными в сложившихся условиях все меньше. Собственники таких объектов начинают это понимать и готовы к более серьезным уступкам. Так в ноябре, отметил Александр Москатов, максимальный размер скидок доходит до 7-8%, но это всегда связано с нюансами объекта или нюансами ситуации.
В абсолютных значениях, по наблюдениям Сергея Вишнякова, эксперта в безопасности сделок с недвижимостью, управляющего Агентства безопасной недвижимости «Вишня», сумма торга на «вторичке» – около 200 – 300 тыс. рублей в массовом сегменте, если говорить про столичный регион.
– Если говорить о более дорогих вариантах (стоимостью 30-60 миллионов), там речь уже может идти о суммах в полмиллиона-миллион. В сегменте элитного жилья – больше (уровень дисконта – ред.), но он там зависит от такого количества неусредняемых факторов, что определенные цифры назвать сложно, – отметил Сергей Вишняков.
Впрочем, ликвидные объекты продаются чаще всего или совсем без торга или с минимальной символической скидкой – 50 – 100 тыс. рублей, а иногда и вовсе с увеличением цены, говорит эксперт.
– Очевидно, что в период активного спроса продавцы реже соглашаются на скидки и размер дисконта незначительный. Как только на объект появляется больше одного претендента – вопрос скидок не встает, более того, есть случаи, когда продавец реагирует повышением стоимости, – соглашается управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
На максимальные скидки обычно можно рассчитывать в том случае, если у объекта есть недостатки, связанные с ликвидностью, с техническими параметрами или с документами, либо объект вышел выше рынка.
– Самый большой торг, который мы получили этой осенью – это 8 млн при стоимости квартиры в 50 млн рублей. Но это нонсенс – такого обычно не бывает. Здесь речь идет конечно о Москве и области. В регионах рынок недвижимости грустнее (не везде) – там изначально активности поменьше, – подчеркнул Сергей Вишняков.
Новостройки: стандарта по скидкам нет
На первичном рынке размер дисконта зависит от политики конкретного застройщика.
– Они могут одной рукой повышать цены, другой – создавать акции со скидками в 15-20%. Если говорить не об акциях, то в бюджетах выше среднего, с некоторыми застройщиками по определенным ЖК можно получить торг в миллион-два рублей. Массовый сектор новостроек – это все-таки не про скидки, там почти все раскупается льготной ипотекой, – рассказывает Вишняков.
Он обратил внимание, что существует подсегмент переуступок, когда человек, купивший квартиру в новостройке, перепродает ее. В этом случае, по словам эксперта, дисконт может достигать 15-20% от цены застройщика.
Максимальный дисконт на первичном рынке чаще всего предлагается на неликвидные лоты: объекты с неудачной планировкой или на очень большие по площади квартиры, например.
– Естественно, застройщики продвигают объекты, которые труднее всего продать – те, что находятся в неудачном месте (первый этаж, с плохой планировкой, с видами на мусорку или в стену соседнего дома), те что дорогие в общей массе (например 50 метровые квартиры стандартны, а вот 160 метров – уже хуже расходятся, так как покупателей с такими финансами уже меньше», – заключает эксперт.
Что дальше?
В ближайшие месяцы управляющий Агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков заметного роста уровня дисконта не ожидает. Но есть вероятность, что на фоне супердорогой ипотеки (ставки по рыночным кредитам стартуют от 15-16% годовых – ред.) уже весной 2024 г. на рынке жилья могут появиться более ощутимые дисконты.
– Учитывая, что процент по ипотеке на вторичный рынок выглядит сейчас максимально некрасивым и снижает доступность такой ипотеки, думаю, это повлияет на рынок. В том числе и на торг по продаваемым квартирам. В первом квартале, возможно большой реакции не будет – традиционно январь и февраль не проявляют активности, люди к этому привыкли. А вот в марте, если ничего не изменится, или цены начнут корректироваться, или торг увеличиваться. Но первое более вероятно, – поделился прогнозом Вишняков.
Раннее мы также сообщали, что в правительстве не поддерживают внедрение льготной ипотеки под 3% на вторичном рынке жилья.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
