В России уже долгое время ведутся разговоры об улучшении качества индивидуального жилищного строительства. Методы, о которых идет речь – типизация сегмента и попытки обязать граждан самостоятельно разрабатывать проектную документацию для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Избавить себя от лишней работы и траты времени можно с помощью покупки уже готового объекта, но сегмент ИЖС гораздо сложнее рынка квартир, и здесь существует большое количество нюансов.
Особенности покупки дома: почему риски возрастают вдвое
Как поясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, особенностью заключения сделок с загородной недвижимостью является то, что в них фигурируют сразу два объекта недвижимости: дом и земельный участок. Это значит, что проверка документов занимает большее количество времени, а риски приобретения недвижимости с недостатками возрастают вдвое. Перед покупкой загородного жилья на вторичном рынке проверяют не только стандартные для такого вида сделок документы, но и запрашивать у продавца дополнительные сведения о приобретаемых объектах.
– Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. К первым относятся: договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, постановление органа государственной власти или местного самоуправления о выделении земельного участка. Подтвердить право собственности продавцу необходимо выпиской из ЕГРН, полученной не позднее месяца до дня сделки, – уточняет специалист.
Жилой дом неразрывно связан с землей и поэтому на него также оказывают влияние нормы Земельного кодекса РФ, Градостроительный, Гражданский идут по умолчанию, добавляет и риелтор Александра Путилина.
Юридические тонкости покупки загородного дома
В первую очередь Путилина советует проверить, стоит ли дом на кадастровом учете, зарегистрировано ли право собственности на него. Часто бывает, что дом возведен, в нем живут люди уже долгое время, а на кадастровый и регистрационный учет документы до сих пор не сданы.
Кроме того, существует назначение здания (помещения), как у квартир и апартаментов. По назначению дом может быть жилым и нежилым. При этом нежилой дом (здание) не подходит для регистрации в нем по месту жительства. То есть дом внешне может быть вполне пригодным для проживания, но по документам он является хозяйственной постройкой.
– Если жилой дом занимает большую часть земельного участка, и не является многоквартирным или домом сплоченной застройки, то, скорее всего, не соблюдены нормы и правила строительства, согласно которым площадь дома и площадь участка должны быть в определенном процентном соотношении, – также продолжает эксперт.
Кроме того, Александра Путилина рекомендует проверить, соответствует ли материал стен дома заявленным в документах, сверить площадь дома фактическую и юридическую. Приобретая дом, проверьте, не находится ли он на таких землях, которые в дальнейшем не позволят его возможную реконструкцию или новое строительство.
Чем свежее дом, тем меньше рисков, потому что если дому 20-30 лет, без капитального ремонта он мог получить какие-то существенные повреждения, добавляет и руководитель направления загородной недвижимости «Этажи Москва» Дмитрий Овечкин.
– Если дом более свежий, можно запросить проект, по которому он строился. Понять, какая строительная компания, кто проектировал. Есть нормальные, крупные компании, которые следуют проекту, а есть частные бригады, которые допускают отклонения. И это тоже повышенная зона риска. Плюс у компаний есть сертифицированный подрядчик, и у них по закону пятилетняя гарантия. Получается, если вы покупаете дом в течение 5 лет после ввода в эксплуатацию, есть еще гарантийное обслуживание на случай возникновения каких-то непредвиденных сложностей, – пояснил он.
В случае же, если реализуемая недвижимость получена в наследство, следует обратить внимание на то, как наследовал продавец – «по завещанию» или «по закону», продолжает Елена Мищенко. Нередки случаи оспаривания завещания в судебном порядке, особенно в первые три года после получения продавцом наследства.
– Стоит обратить внимание на то, сколько нынешний собственник владеет реализуемой недвижимостью. Если этот срок составляет менее трех лет – покупателю следует запросить у продавца расширенные выписки из ЕГРН с полными данными об объектах для сверки адреса с реальным расположением участка и дома, их конфигураций, по содержащимся в выписках чертежах, обратить внимание на корректность иных характеристик объектов и отсутствие обременений, – уточняет эксперт.
Кроме того, по ее словам, для заключения безопасной сделки необходимо запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера – это позволит исключить оспаривание договора купли-продажи со стороны как самого бывшего собственника, так и со стороны его близких родственников.
Если имущество приобретено в браке, то для заключения сделки обязательно необходимо согласие супруга. Однако в случае получения реализуемого имущества в период брака в дар или в порядке наследования – согласие не требуется.
К документам, которые стоит запросить, также относятся: кадастровые паспорта объектов недвижимости, технический план дома, проектная документация (в том случае, если проект подготавливался), межевой план на диске или флешке, договоры либо их заверенные копии с ресурсоснабжающими организациями, документы на технические приборы учета, установленные в доме, а также справки об отсутствии задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Оценка качества строительства дома
Что касается состояния самого дома, самое простое, что можно обнаружить, не будучи специалистом – это грибок, трещины в фундаменте и протечки, рассказывает Александр Коршунов, менеджер по развитию направления DIY ROCKWOOL.
Так, обязательно следует осмотреть чердак/мансарду. Следы подтеков, разрушений или гниения, запах сырости – все это указывает на плохое состояние кровли и ошибки при монтаже: неправильный подбор толщины утеплителя, отсутствия строительных пленок, нарушение технологии и так далее.
Овечкин тоже добавляет, что на чердаке необходимо посмотреть, как сделана кровля. По стенам могут быть протечки, подтеки или свежая штукатурка, которая говорит о том, что тут был подтек, и его замазали. Это значит, что где-то кровля протекает и неправильно сделана гидроизоляция.
Если в цоколе фундаменте/наружных стенах дома есть трещины, то это говорит о недостаточной прочности и несущей способности фундамента, продолжает представитель DIY ROCKWOOL. Это трудно и дорого исправить, поясняет эксперт.
Его коллега из «Этажей» поясняет, что трещины бывают разными: какие-то могут говорить, что просто дом давал усадку (ничего страшного в этом нет), а какие-то о нарушении технологии строительства. Это трещины внутри дома и трещины с внешней части. Особенно это более наглядно видно, когда дом без отделки.
Александр Коршунов заметил также, что появление грибка в доме говорит о плохом микроклимате внутри помещения: высокая влажность и плохая вентиляция. Это может появится в случае неправильного утепления, плохой вентиляции, ошибки при проектировании и строительстве. Вывести плесень будет очень непросто. В свою очередь грибок наносит вред не только материалам в конструкции, но и влияет на здоровье человека.
– В доме цокольный этаж? Это всегда зона риска. Обязательно нужно проверять на следующее – есть ли где-то грибок, плесень и места, где проникает вода, потому что это большая проблема – неправильно сделана гидроизоляция. Это ведет к образованию влаги на цоколе и может подняться на первый этаж и так далее, – соглашается и Дмитрий Овечкин.
Еще один критерий, по его словам – это проверка тепловизором при покупке дома в холодный период . С ним необходимо пройтись по всему дому и посмотреть, где наблюдаются самые сильные холода.
– Необходимо проверить наличие и состояние утеплителя в стенах и кровле. Попробуйте найти любые отверстия в отделке, любые щели через которые можно пробраться к утеплителю. Так как наличие утеплителя (соответствующей толщины) поможет вам сократить счета на отопление или кондиционирование, – подытожил Коршунов.
Выбирать частный дом лучше с профессионалами
В целом, специалисты сходятся во мнении, что в оценке как юридических, так и физических аспектов лучше доверять профессионалам, так как самостоятельно очень легко не учесть многих нюансов.
– Покупателю следует приложить максимальные усилия для проверки документов на приобретаемую загородную недвижимость, либо делегировать это профессионалам. Необходимо проверять не только стандартный пакет документов, но и искать «подводные камни», – дополняет Мищенко.
По ее словам, нужно ознакомиться с данными сайтов судов по месту нахождения имущества и по месту жительства продавца на наличие каких-либо судебных дел, зайти на сайт ФССП РФ и убедиться в отсутствии исполнительных производств в отношении контрагента.
Также стоит промониторить официальные ресурсы местной администрации на предмет публикаций постановлений о планах на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Неприятно узнавать, что новая дача будет снесена через 2–3 года после приобретения в связи со строительством новой федеральной дороги. Во избежание подобных проблем необходимо всегда уточнять данную информацию не только у продавца, но и в открытых официальных источниках.
Овечкин же добавляет, что самый простой способ грамотно оценить состояние дома – это нанять независимую экспертизу, которая приедет со своими специальными устройствами, все проверит и сделает заключение, подходит дом для проживания или нет. Многие повреждения, которые могут быть в доме, можно скрыть от невооруженного глаза. Поэтому экспертиза – самый простой и правильный способ.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
