Отказы банков по ипотеке стали массовыми: как получить кредит на новостройку в 2024 году

В четвертом квартале предыдущего года в секторе новостроек процент отклоненных банками заявок на ипотеку достиг 52%, рассказали аналитики Национального бюро кредитных историй. Переломить тренд не удалось. В январе этого года показатель вырос до 69%, а в феврале показал лишь незначительное снижение до 65%.

Таблица доли отказов по ипотеке в конце 2023 года — начале 2024, по данным НКБИ

Как рассказал СМИ директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, рост числа отказов непосредственно связан с действиями Центрального Банка России, направленными на остужение ипотечного рынка.

В чем причины отказа по ипотеке и какую роль играет кредитная история и первый взнос сейчас

По мнению руководителя отдела ипотечного кредитования по Москве агентства недвижимости «Этажи» Марии Сороки, более строгие меры ЦБ призваны не только остудить ипотечный рынок, но и не допустить на него людей с большим количеством долгов или испорченной кредитной историей.

— ЦБ меняет коэффициенты резервирования для банков при выдачи ипотеки с маленьким первоначальным взносом и для клиентов с высокой закредитованностью. Таким образом, банкам, чтобы обезопасить себя, приходится «замораживать» еще большую сумму, а это, естественно, им не выгодно. Поэтому финансовые организации со своей стороны ужесточили требования для своих клиентов.

По словам Марии Сороки, банки теперь тщательней проверяют покупателей недвижимости с небольшим первоначальным взносом (до 30%) и пристальней изучают их кредитную историю. Получить ипотеку по двум документам, например, будет проще тем клиентам, у кого ПВ превышает 30%, а на погашение платежа уходит менее половины месячного дохода.

Ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» из Сочи Юлия Маркина, в свою очередь отметила, что сейчас от размера первоначального взноса и наличия других кредитов у заемщиков также зависят и процентные ставки.

— С 1 марта 2024 года Банк России ввел новые нормы для ипотечного кредитования. Если клиент закредитован, банк может легко отказать в ипотеке или увеличить ставку на свое усмотрение. Что касается подтверждения дохода, многие банки повышают размер минимального первоначального взноса, если заемщик отказывается показать документы о своей платежеспособности. Для подтверждения дохода необходимо предоставить банку справку 2-НДФЛ за два года, или справку по форме банка, или налоговую декларацию за последний отчетный период, — уверена ипотечный брокер.

Как отметили опрошенные порталом «Риэлти Таймс» эксперты, несмотря на все финансовые ужесточения получить жилищный кредит можно, но для этого придется очень постараться.

Меньше кредитов – больше шансов одобрить ипотеку на жилье

Повысить вероятность положительного решения по заявке на жилищный кредит можно, если увеличить первоначальный взнос и уменьшить кредитную нагрузку. Причем последнее условие даже важнее, считает ипотечный брокер Юлия Маркина.

— В зоне риска те заемщики, у которых высокая долговая нагрузка. Даже если у них «первоначалка» будет выше 30% банки, скорее всего, откажут такому клиенту. Для них важна надежность заемщика и его кредитоспособность. Если у такого клиента ПВ будет небольшой, банки могут пойти на встречу и одобрить ипотеку. Если есть необходимость в покупке жилья, откладывать это не стоит. Просто надо учитывать эти два нюанса, чтобы вероятность получения кредита была выше, — отметила эксперт.

Одобрение заявки в банке — это еще половина дела. В этом году получить реальные деньги на приобретение жилья стало еще труднее. По оценке экспертов SaaS-платформы TYMY, конверсия поданных на ипотеку заявок в фактически предоставленные банками кредиты в феврале 2024 года снизилась на 28% по сравнению с февралем предыдущего года, а в первую неделю марта просела на 46,2%.

Частично это объясняется тем, что заемщики, получив одобрение, могут откладывать заключение сделки в ожидании более выгодных условий кредитования. Однако по мнению ипотечного брокера Юлии Маркиной, эта ситуация сложилась из-за изменения требований банков.

– Такое случается, в основном по заявкам, одобренным до 1 марта 2024 года, так как до этой даты банки обращали меньше внимания на закредитованность клиентов. То есть, заявку одобрили ранее – а после ее пересмотрели решили, что клиент не подходит под сегодняшние требования, – уточнила Маркина.

По мнению эксперта, иногда уровень кредитной нагрузки может изменится из-за незначительной покупки, которую клиент оформил в рассрочку. Чтобы увеличить свои шансы на получение ипотеки можно попытаться снизить свою закредитованность. Для этого необходимо досрочно расплатится за вещи, купленные в рассрочку или в кредит. Эти, пусть и небольшие платежи, также негативно отражаются на ваших шансах получить ипотеку.  

Эксперты: не стоит ждать понижения ставок 

Сейчас те, у кого есть возможность получить ипотеку не сильно торопятся в банки. Их пугают высокие процентные ставки и цены. Специалисты рынка недвижимости советуют не откладывать покупку в долгий ящик, ведь на рынке все еще есть весьма привлекательные ипотечные предложения. 

— Сейчас в Сочи самые выгодные условия при покупке квартир в новостройках или земельного участка под строительство частного дома. Например, на сегодняшний день в нашем регионе действуют льготные программы с господдержкой по ставке 8%, есть семейная ипотека под 6% и весьма выгодный жилищный кредит для специалистов IT-области (5%). Застройщики также предлагают весьма выгодные условия. Есть программы субсидирования, при которых ставка для покупателя будет вообще от 0,1%. Такие предложения точно стоит рассмотреть, — считает ипотечный брокер Юлия Маркина.

Ее поддерживает коллега из Москвы. По мнению руководителя отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Этажи», не стоит упускать заманчивые предложения в надежде на снижение ипотечных ставок.

— Стоимость недвижимости не меняется, а на московском рынке растет. Если есть интересные предложения, которые нравятся, то стоит покупать, не откладывать. По прогнозам ЦБ к концу года должен снизится темп инфляции, соответственно, через год-полтора понизится ключевая ставка, а за ней и ставка по ипотеке. Когда ставка понизится, можно просто сделать рефинансирование ипотечного кредита. Задача клиента — вовремя погашать ипотечные платежи и не портить свою кредитную историю. В таком случае не будет больших проблем сделать рефинансирование ипотеки, — отметила Мария Сорока.

По ее мнению, в дальнейшем у покупателей могут появится дополнительные возможности для снижения ипотечной ставки. Например, они станут зарплатным клиентом банка, который сможет предложить лучшие кредитные условия. Сейчас также есть возможность «купить» в банке сниженную ставку приобретая различные дополнительные банковские продукты.

В любом случае, большинство экономистов сходится во мнении, что значительного понижения процентных ставок в течение этого года ждать не стоит, как и улучшения условий одобрений. Жесткая денежная политика ЦБ РФ уменьшает шансы на получение ипотеки, а цены на недвижимость медленно, но верно продолжат увеличиваться.

Раннее мы также сообщали, что эксперт назвал высокую ставку ЦБ РФ причиной снижения популярности ипотеки.