За два месяца 2024 года в России построено более 15 млн квадратных метров частных домов. Это почти на треть больше, чем было возведено за тот же период 2023 года. Такой подъем происходит на фоне снижения практически вдвое темпов строительства крупных жилых комплексов.
Аналитика рынка частных домов в России – есть устойчивый рост
В марте были опубликованы итоги свежего соцопроса, в котором больше половины россиян (58%) изъявили желание жить в частном доме. Только треть респондентов (32%) однозначно хотела бы иметь в собственность квартиру. Однако абсолютное большинство опрошенных россиян (81%) продолжают ютиться в многоквартирных зданиях.
Что привлекает наших соотечественников в частных домах? Конечно же — простор. 71% респондентов именно это преимущество поставили на первое место, еще 63% опрошенных отмечали среди преимуществ свежий воздух и экологию, ну а каждый второй (51%) предпочел бы тишину городскому шуму и суете.
Квартиры привлекают наших соотечественников развитой инфраструктурой (68%), доступностью инженерных коммуникаций (65%) и транспортной доступностью (54%). По мнению экспертов одной из веских причин выбрать квартиру, а не дом является более доступное кредитование. Но и это начинает уже меняться.
По данным «Домклик» в 2023 году Сбер выдал 106,3 тыс ипотечных кредитов на строительство частных домов, что в 4,4 раза больше, чем годом ранее. За этот же период объем выданных средств вырос практически в пять раз и достиг 476,9 млрд рублей.
Тенденция роста сохраняется и в этом году. За первые два месяца крупнейший российский банк уже одобрил без малого 17 тыс жилищных кредитов на индивидуальное строительство. В феврале доля ИЖС в общем ипотечном портфеле Сбера побила очередной рекорд и достигла 19,3%. При этом кредитование квартир сократилось с начала года на 14,8%.
Эксперты отмечают, что доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) продолжает стабильно увеличиваться из года в год. Если в 2018 году этот показатель был на уровне 42,9%, то к 2020 он вырос до 48,4%. В конце 2023 года частное домостроение в общем объеме строительства достигло 53,2%. Согласно данным ЦБ, в прошлом году на цели ИЖС было выдано 309,5 тыс жилищных кредитов на общую сумму 1,2 трлн рублей, что составило 16% от общего объема рынка ипотечного кредитования. Таким образом этот сегмент всего за год продемонстрировал рост на 140%.
Из чего строят дома в современной России
Почти половину домов в России возводят из газобетона. Этот современный материал выбрали 46% наших соотечественников, которые брали кредиты на ИЖС. Около четверти из них (23%) использовали для возведения своего дома дерево, еще 12,5% —традиционный кирпич, а каждый десятый — бетон или готовые стеновые панели.
По мнению руководителя Школы профессионалов ISTKULT Виталия Быкова, газобетон привлекателен тем, что он сочетает значительную прочность на сжатие с малым весом и высокими теплоизоляционными свойствами, то есть может служить одновременно и материалом для несущих стен, и утеплителем. Кроме того, это экологически чистый продукт, который производится из природного минерального сырья.
– Сам по себе этот материал не новый. Способ его производства разработал в 1923 году шведский учёный и архитектор Йохан Аксель Эрикссон. Таким образом, в прошлом году автоклавному газобетону исполнилось 100 лет. Однако за прошедший век технология претерпела значительные изменения. Современные производственные линии позволяют выпускать газобетон премиального качества и с очень стабильной геометрией. Благодаря этому можно использовать технологию тонкошовной кладки, когда толщина межблочных швов не превышает 3 мм. Это существенно повышает качество строительства и энергоэффективность стен. Из современного газобетона можно строить дома высотой до пяти этажей без монолитного каркаса, которые при соблюдении определённых требований зачастую не нуждаются в дополнительном утеплении, — отмечает эксперт.
По мнению Быкова, в отличие от большинства других строительных материалов, газобетон имеет очень низкую долю в себестоимости квадратного метра готового дома, примерно 10%. Поэтому даже существенные колебания отпускной стоимости газобетона не оказывают значительного влияния на себестоимость возведения дома в целом. Пока строители не нашли достойную замену этому материалу, но возможно все скоро изменится, ведь несмотря на то, что рынок частного домостроения активно развивается у нас уже два десятка лет, он все еще находится на стадии формирования.
Обзор рынка строительства домов: комплексная застройка с перспективой роста на 30%
По мнению технического специалиста компании ТСТН Станислава Гапеева, сейчас рынок ИЖС можно разделить на несколько частей. Примерно половину составляет сегмент неорганизованного жилья, где люди строят для себя. Часть рынка занимают небольшие застройщики, дома которых по качеству не сильно отличаются от классического «самостроя».
Чаще всего это современные деревянные срубы, которые возводятся из бруса. Также существует более организованный рынок каменных домов. Подрядчики выкупают улицу из 10-20 домов и строят очень похожие друг на друга дома, но не сильно занимаются благоустройством территории, ожидая, что это сделает государство или другой ленд-девелопер. Есть также рынок организованной застройки коттеджных поселков разных классов, но весь его объем пока не превышает 20%.
– Здесь существуют различные варианты, зависящие от сложности участия девелопера в развитии территории и окружения строительства домов. Данные дома отличаются не только технологией строительства, которая может быть разной — от каркасных домов до каменных или заводских монолитных домокомплектов, но и комплектацией с финишной отделкой и внутренними системами отопления, а также центральными инженерными системами. Бюджет покупки таких объектов значительно выше, но спрос на них растет, поскольку предоставляет высокое качество, комфорт и начинает конкурировать с городской недвижимостью, отбирая у нее долю рынка, — отметил Станислав Гапеев.
Это позволит им строить с применением 214 ФЗ, использовать эскроу-счета и банковское проектное финансирование. Государство, власти, банки и такие структуры, как школа загородного девелопмента, стараются передавать опыт, чтобы упростить процесс входа на рынок, сделать его более востребованным, системным и понятным для застройщиков. Такой подход позволит застройщикам переходить из роли подрядчиков, строящих улицы, в роль комплексных девелоперов.
Почему падают продажи новостроек и могут ли дома решить «квартирный вопрос»?
Всего два года назад рынка ипотечных кредитов на строительство или покупку индивидуального жилья в России не существовало (кредиты под залог квартиры не в счет). Сегодня же в ипотеку строится 20–25% всех частных домов. Основным драйвером взрывного роста стали изменившиеся предпочтения потребителей. Как показал опрос компании РОКВУЛ, сейчас среди россиян строительство дома в 2,5 раза популярнее покупки квартиры.
– Этому есть логичное объяснение. За пять лет городское жилье подорожало примерно в 2,5–3 раза. Квартиры в три-четыре комнаты для многих стали недоступны даже в кредит, а меньшая площадь не позволяет нормально разместить семью. В этих условиях предпочтение все чаще отдается собственному дому, который обходится дешевле и стал доступен в ипотеку. Показательно, что сейчас на рынке ИЖС преобладает спрос на так называемые дома квартирного типа — одноэтажные, площадью 100–120 м2— комментирует Максим Тарасов, директор по продажам компании РОКВУЛ.
Еще одной причиной падения спроса на городское жилье, по мнению эксперта, стало уплотнение застройки. Стремясь сделать цены на квартиры более доступными, девелоперы уменьшают их площадь, одновременно увеличивая этажность и размеры жилых комплексов. Растущая плотность заселения не лучшим образом сказывается на комфорте собственников. В частности, 25% опрошенных РОКВУЛ россиян отмечают, что хотели бы переехать в собственный дом из-за постоянного шума соседей.
– «Исходу» горожан в пригороды и загородные поселки способствуют и другие проблемы современной застройки: тесные дворы, нехватка парковочных мест, перебои в работе общественного транспорта, слаборазвитая социальная инфраструктура — далеко не полный перечень «болезней» современных спальных районов. Изменения в потребительском поведении на рынке жилья хорошо видны по переменам в структуре строительной отрасли, — отмечает Тарасов.
Действительно, в 2023 году более 60 % всех ипотечных кредитов было выдано на льготных условиях (т. е. по ставке ниже ключевой) в рамках различных программ господдержки. Причем для ИЖС создается режим наибольшего благоприятствования. Так, в январе 2024-го ведущие ипотечные банки — Сбер и ВТБ — начали сворачивать свои программы льготного кредитования покупателей городской недвижимости, но при этом не изменили условия для заемщиков, желающих построить дом.
По мнению экспертов рынка, вероятно, эти тенденции будут превалировать и в ближайшем будущем. На фоне растущих цен на квартиры (особенно в эконом-сегменте, где доля материалов, работ и логистики в структуре себестоимости выше) центр масс рынка жилого домостроения продолжит смещаться в сторону ИЖС. Ускорить этот процесс должно планируемое на 2024 год внедрение механизма применения эскроу-счетов при индивидуальном строительстве. Это может дать дополнительный толчок развитию рынка ИЖС и, возможно, именно массовое возведение частных домов поможет нашей стране решить застарелый «квартирный вопрос». Во всяком случае, на это направлена сегодня государственная жилищная политика.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
