Судьба льготной ипотеки висит на волоске: госпрограмма должна завершиться летом 2024 года, но уже сейчас власти начинают ужесточать условия выдачи таких кредитов.
В начале декабря Минфин РФ внес в правительство предложения об изменении условий выдачи льготной ипотеки. В частности, министерство предлагает увеличить первоначальный взнос по госпрограмме с 20 до 30%.
Среди других обсуждаемых нововведений: ограничение возможности получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов и сокращение максимального размера кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн руб. до 6 млн. Решение об изменении госпрограммы может быть принято до конца 2023 г., сообщил 12 декабря заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков.
По мнению опрошенных «Риэлти Таймс» экспертов, ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, безусловно, скажется на спросе. Но не обязательно эффект от таких мер будет негативным для рынка.
Что происходит на рынке льготной ипотеки
Спрос на льготные программы сейчас повышенный, отметили эксперты.
– Все клиенты стараются успеть получить льготную ипотеку до Нового года по действующим условиям, с первоначальным взносом 20,1%, – рассказал генеральный директор Royal Finanse Александр Тихончук.
По словам эксперта Сергея Вишнякова, сейчас покупатели стараются ускориться с покупкой и закрыть сделки до окончания одобрения. Поэтому спрос в ноябре был крайне активным. Но, по его прогнозам, в декабре, по мере ухудшения условий по ипотеке (в том числе по любой из льготных) спрос на новостройки будет затухать.
Спрос просядет, но не критично
Минфин не единственный, кто выступает за увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке. В конце октября с таким же предложением выступил Центробанк: глава регулятора Эльвира Набиуллина на пресс-конференции в конце октября предложила правительству увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке.
По мнению Сергей Вишнякова, увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% неизбежно скажется на спросе. Но приведет к улучшению качества кредитного портфеля.
– С увеличением минимального первоначального взноса до 30 и выше процентов, на рынок перестанут выходить не вполне готовые покупатели. Условно, при покупке квартиры за 15 миллионов, нужно было «найти» всего 1,5 миллиона. Если рассчитывать, исходя из 30% – уже 4,5 миллиона. И их накопить и подзанять труднее. А, значит, решение о покупке будет приниматься более финансово подготовленными людьми. И флипперов и непрофессиональных инвесторов в новостройки – скорее всего их станет существенно меньше, – отметил Вишняков.
Увеличение первого взноса сильнее всего сократит спрос со стороны тех заемщиков, кто покупает первое жилье, поскольку требуется собрать собственных средств почти на 1/3 стоимости жилья, считает генеральный директор Royal Finanse Александр Тихончук. А тех, кто меняет квартиру из старого фонда жилья на новостройку, это ограничение не коснется, уверен он.
– Старая квартира обычно стоит не менее 50% от цены новостройки и застройщик может взять «вторичку» в зачет первого взноса, – описал возможный сценарий эксперт.
Но именно критичного для рынка в целом сокращения спроса ипотечный брокер Дмитрий Заборовский после роста «льготного» первого взноса до 30% не ожидает.
– Я думаю, застройщики в очередной раз найдут способы, чтобы поддерживать спрос на высоком уровне. Будут развивать всевозможные программы рассрочки оплаты первоначального взноса, трейд-ин вторичных квартир при покупке новостройки, оплату съемной квартиры покупателю до ввода дома в эксплуатацию и наверняка придумают что-то еще, – отмечает Дмитрий Заборовский.
Что будет без льготной ипотеки
Госпрограмма льготной ипотеки действует до июля 2024 года. Скорее всего, по ожиданиям Александра Тихончука, в определенном виде льготная ипотека сохранится и после этой даты. Возможно, она будет доступна только для определенных нуждающихся слоев населения. Либо с повышенным первым взносом, либо с ограниченной суммой кредита.
– Если льготную ипотеку отменить совсем, то возможен обвал цен на рынке новостроек, а это может привести к цепочке банкротств застройщиков, что негативно скажется на всей экономике страны. Но если оставить льготную ипотеку как есть, то это еще больше разгонит цены на новостройки, а это сделает для многих людей покупку собственного жилья еще более недоступной, – считает эксперт.
Ипотечный брокер Дмитрий Заборовский предполагает, что после июля 2024 года льготная ипотека будет заменена другой ипотечной программой со сниженной ставкой, которая станет более адресной.
– В настоящий момент льготную ипотеку часто используют не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях – власти это понимают, – отмечает Дмитрий Заборовский. – В тоже время льготная ипотека поддерживает строительный сектор, что выгодно государству. Думаю, правительство продолжит стимулировать покупку новостроек в ипотеку, но субсидированные ставки будут доступны не всем категориям граждан.
Возможно, разработают льготные программы для участников СВО, молодых семей, ИТ-специалистов и других категорий, перечисляет управляющий партнер «Брокерус» Алексей Лазутин.
Кроме того, по его словам, на рынке могут появиться ипотечные программы для новых регионов и Дальнего Востока. Но в полное отключение госпрограммы льготной ипотеки эксперт тоже не верит – «это одна из основных мер поддержки строительной отрасли в России. Некоторые изменения возможны, но льготные категории населения продолжат поддерживать».
В случае отмены льготных программ ситуация на рынке жилья будет зависеть прежде всего от рыночных процентных ставок, обращает внимание Дмитрий Заборовский. Если к июлю 2024 года ЦБ снизит ключевую ставку и стандартные ипотечные программы вернутся в диапазон 10-12% годовых, то рынок жилья стабилизируется: не будет повышенного спроса, но и просадку удастся избежать. Если госпрограмму завершат и ставки будут от 15%, то это приведет к охлаждению спроса.
По мнению Сергея Вишнякова, в отсутствии льготной ипотеки рынок все больше начнет разворачиваться лицом к вторичке. Потому что деньги на первоначальный взнос, как и раньше, будут появляться от продажи вторичного жилья.
– Если у нас вторичный рынок будет вялым (с 16% годовых по ипотеке), то и рынок новостроек будет подстраиваться под такие продажи. Таким образом навес цен со стороны новостроек уменьшится. И рынок станет более стабильным и понятным. Да, не будет массовых инвестпокупок, на какое-то время мы выйдем на плато. Но такое уже было, рынок недвижимости вообще цикличен – вверх, вниз, вверх, вниз, – заключает эксперт.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
