Часть жилых квартир на рынке недвижимости России приобретается еще на этапе строительства – когда даже фундамент многоквартирного дома еще не завершен. Покупка недвижимости на таком раннем этапе сопровождается некоторыми рисками, но более низкая стоимость данных квартир по сравнению с уже завершенными объектами привлекает покупателей.
В 2023 году было зарегистрировано более миллиона договоров долевого участия. Рекордное количество за все время наблюдений. Из результатов опроса, проведенного ВЦИОМ в марте 2024 года совместно с аналитическим центром “Дом.рф”, следует, что среди российских семей, планирующих купить квартиру в ближайшие пять лет, более 50% рассматривают варианты покупки жилья на ранних этапах строительства, такие как котлован или проектная декларация. В исследовании указывается, что купить жилье хотят 6,8 млн семей, из них 3,5 млн намерены приобрести строящуюся жилплощадь.
Такой выбор объясняется, прежде всего, как раз повсеместным внедрением эскроу-счетов на долевом рынке недвижимости. Исходя из еще одного исследования (какого?), 76% респондентов считают, что благодаря появлению подобных финансовых инструментов, риски при покупке квартиры от застройщика значительно снизились.
Интерес к покупке жилья на стадии котлована обоснован более низкой стоимостью. Разница между готовыми квартирами на первичном рынке и «котлованами» может доходить до 30%. Впрочем, по оценке аналитиков компании «Метриум», квартиры, которые только начинают строиться в новых жилых домах, на данный момент предлагаются со скидкой в среднем на 15,9% ниже по сравнению с уже готовыми квартирами в новостройках. Для сравнения, в 2023 году разница составляла 32,2%.
Квартиры на стадии котлована продаются по договору долевого участия. Отношения между покупателем и застройщиком регулирует 214-ФЗ, в котором разъяснено, каким требованиям должны соответствовать компании-застройщики, а также как проводятся сделки с жильем в строящихся объектах. В частности, согласно поправкам к закону, с 1 июля 2018 года продажа квартир в строящихся домах в России разрешена только через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. Данный финансовый механизм существенно обезопасил сделки и привлек россиян активнее покупать строящееся жилье.
Проверить застройщика можно при помощи онлайн-сервисов
Решив приобрести квартиру на стадии котлована, многие покупатели решают непростой для себя вопрос – как выбрать надежного застройщика. Как убедиться в добросовестности и профессионализме компании-девелопера. Тем более, что на ранней стадии строительства решаются многие ключевые вопросы, которые будут влиять на будущее жилье.
Для начала, говорят специалисты, необходимо провести тщательную проверку документации застройщика. Нужно ознакомиться с лицензиями, разрешающими документами и сертификатами на проекты. Нужно убедиться, что все есть в наличии, действительно на момент проверки и соответствуют требованиям законодательства. Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты первым делом единогласно посоветовали «пробить» девелоперов при помощи специализированных онлайн-сервисов.
– На российском рынке недвижимости часть квартир продаются на стадии, когда у здания еще нет даже фундамента, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. – Они дешевле по сравнению с жильем в уже сданных в эксплуатацию домах, но сделки на такую недвижимость для покупателя более рискованны. В данном случае продается не уже существующий фактический объект – а право требования. Если вы приобретаете право требования на будущий объект недвижимости, обязательно проверьте информацию о выданном разрешении на строительство. Это можно сделать, например, на сайте Минстроя РФ. Еще один полезный сервис для проверки новостроек перед покупкой – наш.дом.рф, – делится эксперт.
С Усачевой согласен генеральный директор управляющей компании «Группа КОМФОРТ» Алексей Яценко. Он уточняет, что законом о долевом участии предусмотрена обязанность застройщика по размещению информации Единой информационной системе жилищного строительства.
– Застройщики выкладывают правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором они осуществляют возведение объекта, оглашают сроки ввода здания в эксплуатацию, а также сведения о переносе плановых сроков возведения дома. На сервисе наш.дом.рф можно узнать долю распроданности квартир и среднюю стоимость одного квадратного метра в конкретной новостройке, посмотреть актуальные фотографии,узнать способ обеспечения обязательств строительной компании и многое другое, – рассказывает Яценко.
Кредитная история застройщика: показатель надежности
Покупателю можно проверить и финансовую устойчивость застройщика. Важно убедиться, что компания денежно обеспечена и имеет достаточные ресурсы для успешной реализации проекта. Это можно знать, изучив финансовые отчеты, а также посмотрев информацию о потенциальных инвесторах или партнерах застройщика.
– Традиционными методами проверить финансовую надежность застройщика непросто, – рассказывает генеральный директор компании по поставкам строительных материалов «Гермес» Фанис Нурмухаметов. – Часто для строительства очередного жилого комплекса создаются новые юридические лица в форме специализированного застройщика с чистой деловой историей. Мы работаем со многими фирмами и применяем бизнес-инструменты для оценки рисков, а для потребителей порекомендуем доступные каждому способы. Есть определенные факторы, которые помогут не ошибиться при вложении средств в недвижимость на стадии котлована, например, аккредитация застройщика в банках: чем больше таких аккредитаций-тем выше уровень надежности.
Выбирать девелоперов, которые аккредитованы в банках, советует и Юлия Усачева. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные займы на жилье в строящихся домах, тщательно изучают деловую репутацию девелопера и выбирают для сотрудничества только проверенные фирмы, соответствующие требованиям.
– Банкротства застройщиков из числа аккредитованных тоже бывали, – уточняет Усачева, – но их меньше, чем в других отраслях.
Репутационные риски
Эксперты отмечают – немаловажно обратить внимание и на репутацию застройщика. Прежде чем вложить значительные средства в новостройку, полезно узнать, как девелопер выполняет свои обязательства и поддерживает отношения с клиентами.
– Найдите отзывы других покупателей о предыдущих проектах компании, – говорит инженер строительного контроля компании по приёмке квартир “Правильная новостройка” Евгений Кустов. – Еще можно изучить информацию о застройщике в соцсетях и СМИ на предмет каких-либо проблем, например, нарушения сроков строительства, внесения существенных изменений в проект в ходе возведения здания.
Специалисты советуют проверять и сайты компании-застройщика. Если нет отчета о ходе строительных работ возводимых домов, или редко обновляются фото со стройки, стоит задуматься о том, что же на самом деле происходит на стройплощадке.
Надежный застройщик проявляется в мелочах, – добавляет Нурмухаметов. – Не постесняйтесь выехать на стройку и пообщаться с рабочими. Узнайте общее настроение, спросит, есть ли просрочка зарплаты, оцените темпы работы, организацию процесса.
Проверка договора и условий строительства
Особое внимание эксперты уделяют договору и советуют его тщательно изучить, особенно такие пункты, как сроки сдачи объекта, штрафные санкции, гарантии качества. Важно, чтобы все обязательства застройщика были четко прописаны в договоре, чтобы избежать недоразумений в будущем.
– Внимательно читайте договор и требуйте внести свои пункты после консультации с юристом. Ненадежные застройщики отказываются от справедливых обязательств. Помните, что вы платите деньги, а значит настаивайте на соблюдении выгодных вам условий, – говорит Нурмухаметов.
Не бойтесь просить помощи по проверке новостройки у экспертов
Если вам сложно самостоятельно оценить надежность застройщика, не стесняйтесь обратиться к профессионалам. Да, это не бесплатно, но юристы, агенты по недвижимости или строительные эксперты помогут вам провести полный анализ компании-застройщика и избежать возможных рисков.
– Распространено заблуждение, что покупать квартиру непосредственно у застройщика выгоднее, чем через агентство недвижимости, говорит Юлия Усачева. – Но, согласитесь, что, приобретая жилье через посредническую компанию, покупатель получает не только информацию обо всех объектах, подходящих под его запросы, но и поддержку юристов, риэлторов, ипотечных брокеров.
Впрочем, обойтись без посредничества агентства недвижимости при покупке квартиры на стадии котлована можно, уточняет Кустов, но рекомендуется иметь юридического консультанта, специалиста по недвижимости или адвоката, который поможет правильно оценить документацию, защитить интересы и обеспечить законность сделки.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
