В ближайшие годы планируется строительство большого количества школ, детских садов, медицинских учреждений, а также отелей, новых мест отдыха и зеленых зон. А вот новых жилых комплексов появится не так много.
Что произойдет в этих условиях с местным рынком недвижимости, приведет ли это к дефициту предложений или же сделает город более комфортным? Реализация нового генплана это пусть к вырождению города или же к новому расцвету всероссийского курорта? На все эти вопросы мы постараемся ответить вместе с экспертами строительной отрасли и рынка недвижимости.
Здесь будет город-сад?
Принятый в 2023 году генплан у Сочи – четвертый. До этого их составляли в 1933 и 1967 годах, а потом был план 2009 года. Новый градостроительный документ создавали в научно-исследовательском институте перспективного градостроительства (НИИ ПГ) в Петербурге. В конце прошлого года документ прошел общественные слушания по заказу городской администрации Сочи и был утвержден.
По мнению директора НИИ ПГ Павла Спирина бессистемная, а порой и незаконная застройка Сочи привела к появлению огромной массы жилья, которое не обеспечено социальной инфраструктурой. Одной из основных задач нового генплана станет ликвидация этого перекоса в развитии города.
В ближайшие 20 лет в Сочи появится 624 объекта социнфраструктуры. Это порядка двухсот детских садов, 60 новых школ и 70 центров допобразования. А еще будет построена 81 поликлиника, 11 больниц и 5 станций скорой помощи.
Еще в документе появился термин – «социальный кластер». Это районы, где есть буквально все, что нужно для жизни: от школ и детских садов до спортивных центров и парков. В городе появится сразу несколько таких кластеров. Их общая площадь свыше 30 гектаров. Эти новые благоустроенные районы появятся и на севере, и на востоке Сочи.
Одной из основных целей нового генплана стало формирование из Сочи по-настоящему зеленого города. В ближайшие 20 лет территория парков, скверов садов и бульваров увеличится более чем в десять раз и достигнет полутора тысяч гектаров. В плане заложено обустройство 17 километров благоустроенных набережных и 30 километров новых пляжей.
Значительно вырастет и курортная инфраструктура. Она увеличится более чем на 300 гектаров. В городе будут построены новые отели и места отдыха. Чтобы выдержать наплыв отдыхающих до 2044 года в Сочи появится почти 77 тысяч гостиничных номеров. Вместе с тем по генплану Сочи лишится нескольких миллионов квадратных метров нового жилья.
Дефицитные «квадраты» у моря – новый рынок новостроек Сочи
В предыдущем градостроительном документе предполагалось возведение в Сочи дополнительно 13,5 миллионов квадратных метров жилья. Однако теперь эта цифра сократилась в три раза. До 2044 года в городе запланировано появление всего 3,5 миллиона «квадратов» новой жилплощади. Тут сам собой напрашивается вопрос возможного дефицита жилья и его доступности для покупки в принципе.
Как рассказал в беседе с корреспондентом «Риэлти Таймс» основатель компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгений Кривотулов, в Сочи спрос почти всегда превышает предложение, исключением был только 2020-й пандемийный год. Вместе с тем, эксперт считает вполне рациональным сокращение запланированных объемов жилья.
– Рынок жилья Сочи всегда испытывает нехватку качественных объектов. Новые ЖК в хороших локациях и дома в современном стиле сразу находят своего покупателя. Но такой истории, что какой-то вид жилья преобладает, сегодня в Сочи нет: есть и премиальный уровень, и комфорт-класс – в самых разных локациях, от горного кластера в Красной Поляне до тихих спальных районов в Лазаревском. В премиальном сегменте квартиры площадью от 300 до 500 квадратных метров могут стоить от 500 млн до 2,5-3 млрд рублей. Средний чек на квартиры в 2023-ом вырос на 15% и теперь начинается от 20 млн рублей, – поясняет эксперт.
По словам Кривотулова, в конце прошлого года был утвержден градостроительный план, согласно которому Сочи будет развиваться не как город-миллионник, а как город-курорт. Постоянно проживать здесь будут примерно 800 тысяч человек, а приезжать на отдых ежегодно — несколько миллионов туристов.
– Поэтому сокращение запланированного объема строительства жилья совершенно рационально – в Сочи не может (да и, наверное, не захочет) переехать вся страна, а вот приехать на отдых есть желание у многих жителей нашей страны, – считает специалист.
Евгений Кривотулов добавил, что одним из основных направлений градостроительного плана является социальная сфера города. В ближайшие годы Сочи будет развиваться так, чтобы и туристы могли насладиться отдыхом и жителям было комфортно.
Жилье нового формата в Сочи: ставка на комплексную застройку
При жилой застройке города теперь основной упор делается на комплексную застройку, когда вместе с возведением жилья застройщики должны предусматривать также и социальную инфраструктуру — детские сады, школы, поликлиники, места досуга и отдыха будущих жильцов. Как новые условия скажутся на жилищном строительстве в Сочи и как оценивают новый генплан и его влияние на город сами застройщики?
Новый генплан поможет решить одну из самых больших проблем рынка недвижимости Сочи — это законность и легальность объектов, рассказал корреспонденту «Риэлти Таймс» директор проекта ЖК «Светский лес» группы компаний «Точно» Константин Галиченко.
– Ни для кого не секрет, что большое количество жилых домов, возведенных в городе, в последние годы являются, так называемыми «самостроями». Часть из них подлежит сносу, а по другим объектам еще идут судебные разбирательства. Таким образом, можно говорить о том, что новый генплан выгоден и жителям города, которые получат в результате его реализации развитую социальную инфраструктуру и самому городу – он избавит его от хаотичной, бездумной застройки. Это также выгодно и инвесторам, ведь они теперь могут быть уверены в законности приобретаемого объекта и в том, что он отвечает самым высоким современным требованиям, – рассказал эксперт.
По словам специалиста, в ближайшее время на рынке появятся принципиально новые объекты недвижимости, которые будут возводится в рамках комплексного развития территорий, а значит уже на уровне проекта в них будет заложена вся необходимая инфраструктура.
Константин Галиченко полагает, что строительным компаниям будет комфортнее работать в условиях принятого градостроительного плана, ведь это предполагает понятные «правила игры». Кроме того, теперь крупные компании смогут шире раскрыть свои возможности по возведению действительно современного и комфортного жилья, а также необходимой инфраструктуры.
Всероссийская здравница
Наши эксперты согласны в том, что новый генплан значительно улучшит уровень жизни горожан, но в то же время вернет Сочи статус города-курорта. По мнению основателя компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгения Кривотулова, именно поэтому запланировано строительство такого количества отелей.
– Это сервисные апартаменты, то есть гостиничные номера во владении частного лица. Как правило, тон здесь задает управляющая компания, которая занимается обслуживанием и сдачей в аренду. Собственник получает от аренды пассивный доход или может приехать отдохнуть здесь в удобное для него время, – рассказал он.
По мнению эксперта, развитие направления сервисных апартаментов очень выгодно городу, который получит не только инвестиции от частных лиц на строительство апарт-отелей, но и дополнительные места размещения туристов. Таким образом, от реализации нового генплана Сочи выиграют и жители, и гости города у моря, но есть одно «но».
Все идет по плану?
Помните выражение «Строгость российских законов компенсируется необязательностью их выполнения»?
В Сочи ежегодно выявляют сотни самостроев. Только в прошлом году на курорте насчитали порядка 600 объектов. Из них 91 — это многоэтажки. По решению суда было снесено или находится на стадии сноса всего 19 незаконных объектов.
Такое варварское строительство в Сочи в какой-то момент получило промышленные масштабы. Как итог — сотни уголовных дел. Одно из последних было возбуждено против главного архитектора города. Сергей Добромыслов был арестован в мае 2021 года. По данным следствия Добромыслов получил многомиллионную взятку за выдачу разрешения на строительство апартаментного комплекса.
Учитывая криминальное историческое прошлое строительной сферы Сочи, стоить отметить, что принятие нового генплана отнюдь не гарантирует его безупречную реализацию. И тут нам остается только надеяться, на то, что власти города и края возьмут под особый контроль развитие этой курортной территории, которая является настоящим драйвером экономического развития всего нашего региона.
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
