Недвижимость в Сочи: какое жилье востребовано у покупателей в 2024 году

Недвижимости Сочи не страшны никакие кризисы – ­­­жилье там постоянно растет в цене. Предложения на рынке самые разнообразные, южный курорт предлагает широкий выбор жилых объектов – от роскошных пентхаусов с беспрепятственным видом на море и горы до студий и апартаментов в центре города.

Специалисты отрасли констатируют: Сочи остается одним из самых востребованных городов и главным курортным местом с точки зрения спроса на недвижимость. Санкции, закрытые границы и невозможность посещения собственности за рубежом лишь «подогрели» интерес россиян.

­­− Высокий спрос в первую очередь объясняется географическим положением курорта – морем, мягким климатом и богатой южной природой,­­­­­ − ­­­­рассказывает директор по правовым и корпоративным вопросам ГК «БЭЛ Девелопмент» Олег Гришунин. –  При этом по темпам экономического развития и уровню туристической инфраструктуры среди приморских городов у Сочи нет конкурентов, и интерес к недвижимости в этой локации постоянно растет.

Востребованность сочинской недвижимости подтверждает статистика роста цен. По данным аналитиков портала restate.ru, только за март текущего года квартиры в сочинских новостройках поднялись в стоимости более чем на 3,5% и составили в среднем 419,8 тыс. рублей за «квадрат». Такой же процент роста наблюдается и на вторичном рынке, правда средняя стоимость квадратного метра там ниже − 284,6 тыс. рублей. Повышение цены обусловлено ограниченным предложением − новое жилье в Сочи строится, но не сказать, чтобы много. Согласно единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф сегодня на территории города застройщики возводят 28 тыс.кв.м жилья. Лишь 5 тысяч «квадратов» планируют сдать в 2024 году – в среднем это примерно 142 квартиры.

Какие квартиры востребованы в Сочи

По словам экспертов, покупатели, прежде всего, рассматривают небольшую площадь. На долю однокомнатных квартир и студий приходится самый высокий процент сделок купли-продажи.

− На сегодняшний день самый востребованный формат жилья в Сочи – это небольшие квартиры площадью до 35 кв. метров, а также апартаменты или гостиничные номера площадью до 24 кв. метров, − говорит генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

С ней согласен и Олег Гришунин (ГК «БЭЛ Девелопмент»). Он дает более конкретные цифры, говоря о студиях в 16 − 25 кв.м.

− Стоимость таких квартир ниже, ремонт дешевле и занимает меньше времени, − объясняет эксперт. − Сегодня на старте продаж студию в комфортном жилом комплексе площадью 25 квадратных метров можно приобрести за 7,5 млн. рублей. Также стоит учитывать, что недвижимость в Сочи отличается высокой ликвидностью. Рентабельность объектов оставляет 15-17%, поэтому квартиру на море всегда можно перепродать, получив весомый доход.

Похожую статистику приводит и руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Олег Калмычек. Он говорит, что покупатели выбирают площади от 18 до 25 кв.м., но не дороже 4–5 млн рублей. При этом ориентируются на объявления, которые находят на популярных агрегаторах в интернете. Увы, на многих из них «процветают» фейковые объявления, которые вводят в заблуждение.

− Люди, приезжая в город, не понимают, кто их обманывает, почему нет таких цен. Вследствие чего часть покупателей уезжают в поисках жилья в Краснодар, Анапу или Геленджик. Остальные остаются, но берут ипотеку, добирают недостающую сумму, либо получая рассрочку от застройщика до 1 года, – рассказывает Калмычек.

Спрос на большие площади действительно меньше, уточняет эксперт. По его словам, люди в основном приобретают недвижимость на главном российском курорте для ее последующей сдачи в аренду.

− Популярностью пользуются, в первую очередь, самые бюджетные варианты, от 20 до 30 кв. м, – говорит эксперт по недвижимости компанииProStore/недвижимость Дана Терчукова. – ­­­­­­­Цель большинства покупателей ­­− это отдых и сдача жилья в аренду. Данный тип планировок этой цели соответствует полностью. Тому подтверждение множество новостроек в Сочи, построенных по 214–ФЗ, и гостиничных комплексов, в том числе зданий, где концентрация таких планировок значительно выше, нежели в других.

Кстати, на гостиничные апартаменты обращает внимание и Олег Гришунин. По его словам, в последние годы такой формат курортной недвижимости, в котором доступно как временное размещение, так и постоянное проживание, активно внедряется.

− Строительство инвестиционных и сервисных апартаментов является трендом текущего времени. Ежегодно фиксируется приток новых клиентов, которые хотят не просто провести отпуск в Сочи, но и остаться жить. В течение года в этой сфере наблюдалось практически повсеместное использование отельного управления с возможностью доходной сдачи апартаментов, – рассказывает Гришунин.

Купить квартиру в Сочи для сдачи в аренду или для жизни.

В зависимости от цели покупки зависят и предпочтения клиентов, говорит Олег Гришунин. По его словам, люди, приобретающие квартиры для постоянного проживания, выбирают лоты в новых современных ЖК, расположенных в удалении от шумных курортных зон, но обеспеченных собственной инфраструктурой.

− Те, кто приобретает жилье под «сдачу», рассматривают проекты, расположенные рядом с морем, центром города и основными туристическими «магнитами», − рассказывает эксперт. − При этом на стоимость сочинской недвижимости влияет ряд факторов: качество ремонта, расположение − близость к морю, центру, достопримечательностям, статус жилья, район. Особой популярностью сегодня пользуются квартиры в горнолыжном кластере.

Многим важна возможность приобрести жилье в ипотеку от банка или в рассрочку от самого застройщика, рассказала корреспонденту «Риэлти Таймс» Юлия Усачева (АН «Городской риэлторский центр»).

− Затем покупателей интересует локация (местоположение в городе), и только в последнюю очередь − планировка самой квартиры. Так как самый популярный формат жилья − небольшие квартиры и апартаменты (до 24 − 35 кв. метров), то планировочных вариантов не так много, все предложения более-менее похожи, – делится Усачева.

Ипотечным программам первое место в рейтинге предпочтений отдает и Олег Калмычек. На втором месте, по его словам, местоположение, инфраструктура, близость моря или аэропорта.

− Очень многие хотят квартиру в Сириусе, − уточняет Олег Калмычек, − но предложений там не так много, а те которые есть, дорогие и многим не по карману. Выбор квартиры уже зависит от бюджета. Зачастую люди не понимают, какую площадь могут приобрести за имеющуюся сумму, и поэтому исходят уже от реалий рынка предложений, порою «жертвуют» своими пожеланиями: близостью к воде, видовыми характеристиками, и т.д.

Изменятся ли предпочтения покупателей сочинской недвижимости?

Прогнозирование изменений в требованиях покупателей к жилью в 2024 году в Сочи может быть сложной задачей, говорят эксперты, поскольку оно зависит от многих факторов, таких как экономическая ситуация, демография, образ жизни и т. д.

− На протяжении ряда лет наблюдается изменение предпочтений покупателей, – подтверждает Олег Гришнин. − В фокусе внимания клиентов − экологичность, инновационность, безопасность и развитая инфраструктура. Сегодня людей интересует использование в строительстве эко-материалов, оснащение зданий автоматикой с управлением через домофон, а также установка «умных» счетчиков. В связи с этим становится все больше проектов современных жилых комплексов, учитывающих эти требования.

− В ближайшее время в топе останутся маленькие квартиры,− говорит Юлия Усачева. − Более просторное жилье дороже, и доступно не каждому. Застройщики тоже предпочитают небольшие площади, потому что они востребованы, их проще реализовать. Все идет к так называемым «человейникам» с огромным количеством квартир илиапартаментов на один дом. При таком подходе основной акцент делается не на квартире, а на районе, прилегающей территории, социальной инфраструктуре, транспортной доступности.

О тренде на малогабаритное жилье говорит и Дана Терчукова. И такой выбор покупателей, на ее взгляд, прежде всего, диктует цена.

− Сочи это все–таки курортный город и стоимость за квадратный метр относительно регионов страны выше значительной, − приводит она аргумент. − Например, приобрести квартиру семье, допустим, из 4 человек, воспользовавшись семейной ипотекой, не получится. По крайней мере, в полной её мере, потому что первоначальный взнос должен быть как минимум в 2 раза выше, чем кредитные средства, которые берутся у банка. Поэтому в 2024 году тенденция на студии и небольшие однокомнатные квартиры сохраняется в силу их относительной дешевизны.

По словам Олега Калмычека, спрос на недвижимость в Сочи меняется в сторону апартаментов в гостиничных комплексах, которые приобретаются  с целью получения пассивного дохода, либо капитализации (сохранения) денежных средств. При этом, цены на жилье только будут расти.

− В городе действуют мораторий на строительство «точечных» многоквартирных домов, разрешена только комплексная застройка, со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами. За счет этого рост стоимости квадратного метра увеличивается каждый месяц. Есть местное выражение, что Сочи − это российский Монако, и его хотят сделать городом только для богатых.

Олег Гришунин отмечает, что спросом будет пользоваться и «дорогое» жилье.

− Стоит отметить, что с каждым годом девелоперы предлагают все больше качественных проектов в сегментах бизнес– и комфорт–класса, которые пользуются стабильным спросом, − говорит эксперт, − а цена на такого рода недвижимость продолжает расти. Кроме того, появляются и новые объекты. Большинство из них − проекты реконструкции старых курортных активов в новые гостинично-апартаментные комплексы.

Еще один важный тренд − увеличение доли проектов с отделкой и меблировкой. Это связано с тем, что ремонт от застройщика, как правило, обходится примерно на 30% дешевле, при этом его можно включить в тело ипотечного кредита. Спрос на такие квартиры также будет расти, что обусловлено не только ценой, но и удобством.