Не имея возможности покупать недвижимость в европейских странах, российские инвесторы изучают новые рынки. Кроме Турции и ОАЭ в число востребованных направлений вошел Таиланд с его райским островом Пхукет. Например, весной 2023 года интерес к покупке жилья в этой стране со стороны наших соотечественников прибавил 57%.
По словам эксперта по недвижимости «TOP Property» Олеси Павловой, если нюансы российского рынка жилья местным кажутся понятными, а путей решения проблем выработано много, то за границей недостаток знаний грозит вылиться в критические ошибки, вплоть до потери денег.
– В Таиланде можно найти предложения о покупке недвижимости за достаточно низкую цену. Есть ли там подвохи? Какую покупку можно совершить, предположим, с бюджетом в 50 тыс. долларов?
– Скорее всего, это будут объекты низкого качества или старые, далеко от моря или в местах где не развита инфраструктура вокруг и минимальная – в самом комплексе.
– Стоит помнить, что бесплатный сыр – только в мышеловке. Но благо, таких предложений не так много, потому что застройщики пытаются все же зайти в проекты как можно ближе к морю. Хотя, разумеется, с годами это сложнее, так как это остров и земля – конечна. 60% участков здесь – заповедная территория, и строить на ней нельзя. Да и тайцы следят, чтобы не было массовой застройки, что бы остров оставался зеленым.
– В Сети есть реклама о том, что на Пхукете можно купить самый ликвидный объект за 50% от его стоимости. Встречаются ли такие предложения на самом деле и как работает схема по его приобретению?
– Смотря как на это посмотреть. Если купить на пресейле, то есть на самом старте строительства, подождать ввода, то теоретически можно. Но максимальная «скидка», на которую можно рассчитывать – все-таки 40%. Если с купленного объекта пару лет получать пассивный доход, и потом продать, заработать можно даже больше 50%. Ну а так, чтобы сразу купить на 50% ниже рыночной стоимости, это обман, такого нет.
Как же тогда не стать жертвой обмана?
– Да, проблемных застройщиков, объектов и локаций здесь тоже хватает. Да и в сети много рекламы, где предлагают низкие цены и подарки за покупки. Главная цель такой рекламы – желание недобросовестных застройщиков и агентств заинтересовать покупателя и как можно скорее продать.
– Причиной такой спешки вполне может быть отсутствие полного пакета документов для строительства, низкое качество используемых строительных материалов, или заморозка стройки. Если объект был заморожен, но позже его запустили, то в будущем будут проблемы с плесенью и грибком из-за влажного климата.
– А можно ли как-то убедиться в качестве строительства и девелопера?
– Главным критерий качества – это предыдущие сданные объекты, желательно, чтобы их было несколько лет. Часто застройщики делаю шоурумы, где наглядно показывают материалы, используемые в отделке. Также у некоторых есть заключения по международной системе EDGE, свидетельствующие о соблюдении требований к энергосбережению и использованию эко-материалов.
– Если застройщик заботится о своей репутации, то каждый последующий его проект будет на порядок выше предыдущего по качеству и оснащению.
– Выгодно ли в целом инвестировать в недвижимость Пхукета? Какую реальную доходность можно получить на вложенные средства?
– Если мы говорим о перепродаже, это примерно 10-20% в год. Аренда позволит выручить примерно 10%. Вот вам честные цифры.
– Какие объекты нужно покупать для перепродажи, сдачи в аренду?
– Здесь главное – локация, близость к морю. На перепродажу лучше заходить на пресейле. Через 1,5-2 года на выходе гарантированно покупатель заработает 35-40%. По аренде аналогично: главное – локация. Близость к морю, инфраструктура вокруг комплекса и внутри.
– Есть возможность для инвестирования тем гражданам, которые не могут постоянно посещать Пхукет? Предлагаются ли для них специальные условия от управляющих компаний?
– Общая практика на Пхукете, что сами застройщики имеют УК и сами сдают квартиры в аренду. Обычно владельцу предлагается гарантированный доход от 5 до 7%. Все, что выше – уже подозрительно. В таких случаях нужно внимательно изучить застройщика: чем вкуснее условия, тем больше вопросов и больше вероятность, что он ненадежный или проблемный.
– Другая программа – рентал пул (rental pool – прим.ред.). Как правило, здесь доход делится по схеме 80/20, 70/30 или 60/40 в пользу собственника. Это самый распространенный кейс на острове как у застройщиков, так и у независимых управляющих компаний и агентств.
– Можно ли неподготовленному к местным особенностями инвестору понять, какая схема выгоднее? Кто лучше выполняет свою работу: независимые УК или те, которые привязаны к застройщикам?
– Лучше выбирать, конечно, непосредственно застройщиков. Если мы говорим о нормальном застройщике с хорошей репутацией – он никуда не денется, в отличие от независимой управляющей компании или агентства недвижимости. Сегодня они есть, завтра нет. И с кого спрашивать? Не с кого.
– Застройщик всегда в одном месте, всегда можно прийти и задать вопрос: почему квартира не сдается или где деньги. Ну и плюс зачастую отделы продаж стоят именно там, где объекты строились. Там всегда можно выйти на представителей компании, поэтому подводить клиента – не в интересах застройщика.
– Сложно ли простому человеку совершить удачную сделку на рынке недвижимости Пхукета без помощи профессионалов?
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
