Аланию часто сравнивают с Сочи. Оба города находятся на побережье и славятся своими красивыми пляжами и живописными горами. Россияне выбирают Аланию в качестве приоритетного направления для инвестиций в недвижимость. Одно из основных преимуществ турецкого курорта – низкие цены на жилье.
Российская курортная жемчужина славится своим климатом, каменистыми пляжами, горнолыжным кластером и невероятно высокими ценами на жилье. По данным экспертов «Оникс-Недвижимость», за 5 лет цены на новостройки в Сочи выросли почти на 400%. В первом квартале 2024 года приморский город занял лидирующее место в России по темпам роста на вторичном рынке жилья. В исследовании «ЦИАН» говорится, что стоимость квадратного метра увеличилась за три месяца 2024 года на 17,7%, достигнув средней отметки в 284,2 тыс. руб.
Средняя цена «квадрата» в новостройках еще выше. По данным сервиса Restate в начале апреля она составила419,8 тыс. рублей – прайс вырос за месяц на 2,58%. Такой же рост в процентном соотношении показывает и вторичное жилье.
Аналитики наблюдают непрерывный подъем стоимости с 2019 года. Причины вполне понятны, сегодня Сочи – единственный круглогодичный курорт и самый теплый южный город в нашей стране. Отмечают эксперты и относительно ограниченное предложение в разных сегментах рынка недвижимости, прежде всего из-за невеликого масштаба самого Сочи, особенно по сравнению с Москвой или Санкт-Петербургом.
Интересных объектов не так уж и много, тем более в премиум-секторе, где выбор уникальных элитных лотов совсем скромный. Состоятельные россияне приобретали недвижимость на черноморском побережье не только в качестве объекта инвестиций, но и как «второе» жилье, куда можно приехать отдохнуть на пару месяцев в году. Однако теперь стремительный виток цен заставляет инвесторов задумываться о целесообразности вложений в сочинский жилфонд и рассмотреть более бюджетные, но не мене заманчивые варианты. Алания, как курортный город, предлагает самые разнообразные решения, однако, встает вопрос – насколько они выгодны?
Что происходит на рынке недвижимости Алании
Опрошенные «Риэлти Таймс» эксперты сходятся во мнении: в настоящий момент на рынке недвижимости Алании происходит корректировка цен. В первую очередь это связано с законодательными нововведениями.
– В 2022-2023 году стратегия спекулятивных инвестиций, а именно повышенный спрос на аренду и покупку с целью перепродажи, искусственно взвинтила цены, – говорит эксперт по недвижимости в Турции агентства VIP Realty Club Екатерина Плешко. – Анталийский регион обогнал по стоимости недвижимости и спроса на нее даже Стамбул. Это нонсенс. Поэтому появилась потребность корректировки рынка – нужен был отток спроса на аренду. И это сделали сами власти Турции – отменили для иностранцев вид на жительство.
Основными бенефициарами для рынка девелопмента Алании были именно иностранные инвесторы. Однако после 1 июля 2022 года ситуация для них не только не улучшалась, но даже ухудшалась.
– Не секрет, что иностранные инвесторы приобретали недвижимость в первую очередь для получения турецкого вида на жительство (икамета), – уточняет эксперт по недвижимости Турции международного PR-агентства CEO LCE Дина Назарова. – Однако 1 июля 2022 года 4 самых популярных района Алании (Махумталар, Кестель, Авсаллар и Каргыджак) были закрыты для заграничных покупателей и не открылись по сей день. Это означает, что доля иностранцев в них превысила 20% от общего населения (а в Махмутларена тот момент составляла аж 40%) и первичный ВНЖ по недвижимости или поручительствув них получить больше невозможно (только с помощью брака с турецким гражданином). Следующим ударом для девелопмента Алании стала дата 17 октября 2023 года, когда по всей Турции был увеличен минимальный порог стоимости недвижимости для выдачи ВНЖ (KISA DONEM (B)) с 75 тыс. долларов сразу до 200 тыс. долларов. Причем не в экспертной оценке, а в кадастровой стоимости, указанной в документе о праве собственности.
Как отмечает эксперт, недвижимость Алании преимущественно недорогая: дома здесь строятся из легких материалов (кирпича или железобетонных панелей), и, в отличие от соседней Анталии, они не отапливаются (о газификации Алании власти заговорили совсем недавно). Важным ограничением стало также то, что стоимость объектов недвижимости, приобретаемых для получения вида на жительство, нельзя суммировать для формирования нужной суммы. Еще одним негативным фактором для рынка недвижимости Алании стал запрет на краткосрочную аренду (до 101 дня) без получения владельцем квартиры отельной лицензии и согласия всех собственников квартир. Все это привело рынок недвижимости Алании к глубокой стагнации.
– Особенно коррекция затронула вторичную недвижимость в так называемых закрытых районах (где невозможно получить ВНЖ), и в домах, которые уже устарели и не могут конкурировать по наличию инфраструктуры в комплексе (СПА, крытые бассейны, аквапарк и прочее), – рассказывает руководитель отдела продаж и соучредитель агентства зарубежной недвижимости «Uptrendhomes» Юлия Чаг. – На такой жилфонд наблюдается откат цены до 30%. Также корректируют цены собственники-инвесторы, те, кто покупали часто несколько объектов на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи с профитом. На такие объекты мы видим скидки в 20-30%. Также на рынке встречаются срочные продажи, это, как правило, квартиры от собственников земли, от подрядчиков, работавших у застройщиков и получивших оплату за выполненную работу квартирой.
По словам Чаг, это, порой, самые интересные предложения, такие лоты выставляются владельцами на те же 30-40% дешевле, чем у строительной компании. Если же говорить о предложениях на первичном рынке напрямую от застройщиков, то коррекция цен не превышает 10%. Здесь, отмечает эксперт, на конечную стоимость сильно влияет выросшая себестоимость строительства, существенно опускать цены застройщику экономически не выгодно. В качестве бонусов девелоперы предлагают всевозможные акции, например, в виде длительной беспроцентной рассрочки или различные подарки при покупке квартиры.
– Продают жилье ниже рынка и те, кто купил его на пике стоимости за последние деньги и теперь не может выплачивать рассрочку, или иностранцы, кому отказали в ВНЖ и приходится уезжать, – добавляет Екатерина Плешко. – Сейчас на рынке появились «дилеры», которые массово скупают такие объекты, чтобы перепродать (иногда квартиры продают на 30% и больше дешевле).
Сколько стоят квартиры в Алании сейчас
Как говорят эксперты, в Турции нет классического разделения на классы, очень многое зависит от локации, возраста дома, количества спален в квартире, есть ли рекреационная инфраструктура в комплексе и других параметров. Понятие элитарности жилфонда тоже весьма относительное: самые дорогие и премиальные комплексы в Алании можно сравнивать с хорошим бизнес-классом в Стамбуле и Анкаре.
– В среднем в Турции цена квадратного метра составляет 830-850 долларов за кв. м, и этот показатель растет, – говорит Дина Назарова. – Однако важно понимать, что на цену недвижимости влияет несколько факторов. Во-первых, в последние годы в Турции резко выросла стоимость земли, а также строительных материалов и расходов на ввод дома. Например, цена искана (технического паспорта) за последние годы увеличилась примерно в 10 раз. Все это вынуждает девелоперов изначально продавать по более высоким ценам и в менее развитых, но открытых локациях Алании (Пайаллар, Тюрклер, Демирташ). В тоже время закрытие районов и в целом спад интереса к турецкой недвижимости толкает собственников к демпингу при продаже жилья, часто даже в минус.
Опрошенные корреспондентом «Риэлти Таймс» эксперты приводят плюс-минус одинаковый диапазон цен на жилье. По словам заместителя председателя совета директоров Mayalanya Group Милы Гребенщиковой, квадратный метр в новостройке эконом-сегмента в среднем стоит 1 тыс.евро. На вторичном рынке есть объекты, где за 1 кв.м. нужно отдать 800-900 евро. Если говорить про бизнес-сегмент, то здесь цены достигают 1,5-2 тыс. евро за «квадрат». А вот стоимость квадратного метра в ЖК класса «люкс» начинается от 3 тыс. евро.
– Например, за квартиру на первой линии в Махмутларе, размером 57 квадратных метров и более, придется заплатить 178 тыс. евро – приводит данные Екатерина Плешко. – В бюджетном сегменте, где цены уже ниже, средняя стоимость 57-метровой квартиры в Паялларе составляет около 145 тыс. евро.
В зависимости от района, локации и отдаленности от моря, средняя стоимость квадратного метра в эконом-сегменте варьируется в пределах 1,1- 1.3 тыс. евро, – соглашается Юлия Чаг. – В эту стоимость уже входит полная чистовая отделка, с готовыми санузлами, кухонными шкафами, плиткой на полу и электрикой.
– В сегменте «люкс» и «премиум» я бы обозначила стоимость от 2.5 тыс. евро за квадратный метр и выше, – продолжает Юлия Чаг, – это, как правило, предложения от топовых застройщиков, в лучших локациях города, с отделкой высочайшего уровня и всеми удобствами на территории комплекса.
Какая недвижимость востребована на рынке жилья в Алании
Портрет покупателя меняется, отмечает Мила Гребенщикова, теперь это все чаще состоятельные люди с большим бюджетом. Такие клиенты предпочитают элитное жилье. Оценочная стоимость таких объектов превышает 200 тыс. долларов – именно столько нужно для получения ВНЖ Турции. По этой причине люксовые объекты растут в спросе – особенно отдельно стоящие виллы.
– Очень востребованными сейчас остаются квартиры в открытых районах Алании (центр города, Оба и ближайшие пригороды – Конаклы, Тюрклер, Демирташ), – говорит Дина Назарова, – а также квартиры, выгодные для проживания и сдачи в аренду. Сегодня это не обязательно жилье с полной инфраструктурой пятизвездочного отеля, а жилплощадь с приемлемым айдатом (стоимость работы управляющей компании), удобно расположенная и в новом здании.
На второе место по запросам выходит недвижимость, подходящая для получения турецкого гражданства. Этот вопрос еще актуален для многих россиян, а Турция все также предоставляет паспорт инвесторам, купившим недвижимость на сумму 400 тыс. долларов и больше.
Прогноз рынка недвижимости Алании в 2024 году
У рынка недвижимости Алании большие перспективы, говорит Мила Гребенщикова. Здесь есть международный аэропорт, активно строится общественная и развлекательная инфраструктура – поля для гольфа, горнолыжные станции, государственные университеты — все это меняет портрет города. В планах правительства — сделать из Алании элитную жемчужину Средиземного моря.
Уже сейчас по новым стандартам возводятся комплексы для сдачи в аренду – в них должны быть, например, отдельная прачечная, медицинский пункт и многое другое. К тому же, есть вероятность, что Алания станет областным центром. Если это произойдет, то закрытые ранее районы будут открыты снова, что также расширит возможные для покупки варианты.
– Пока же большинство собственников и покупателей заняли выжидательную позицию: сделки с недвижимостью тянутся дольше, а продается она уже по значительно более низким ценам, чем те, которые были на рынке год или два назад, – говорит Дина Назарова. – В целом же этот год должен стать более успешным для Турции, чем прошлый: ключевая ставка ЦБ сейчас достигла своего максимума, а инфляция до конца года должна замедлиться до 40%.
К тому же, отмечает Дина Назарова, 31 марта 2024 года в Турции прошли парламентские выборы, большие надежды на которые возлагали как сами турки, так и иностранцы. В Алании, вдобавок ко всему, выбрали нового мэра от оппозиционной партии, от которого общество сейчас ждет перемен и решительных действий. Одним из позитивных шагов для улучшения качества жизни в Алании могло бы стать выделение ее в отдельную от Анталии провинцию (речь об этом ведется давно, но пока решение не принято) и, как следствие, открытие после почти 2 лет популярных у инвесторов районов.
– Все эти шаги в совокупности с другими мерами (например, возвращение ипотеки для иностранцев – запрещена уже почти, как 2 года) позволят вернуть привлекательность недвижимости Турецкой Ривьеры и Алании, в частности, – добавляет Дина Назарова.
Оптимистично на рынок недвижимости турецкого курорта смотрит и Екатерина Плешко. Она уверена, что рынок проходит корректировку и продолжает рост уже не под влиянием факторов искусственного спроса, а по экономическим показателям развития региона. Алания потихоньку возвращает себе статус «домика у моря на сезон» и, по-прежнему, в сравнении с другими средиземноморскими курортами, останется одним из самых выгодных для отдыха местом по цене и качеству.
– Алания в 2024 году и дальше будет подтверждать статус перспективного жилья – для покупки с целью личного проживания, сохранения капитала и заработка на перепродаже в долгосрочной перспективе, – добавляет Екатерина Плешко.
На экономическую составляющую Алании обращает внимание Юля Чаг. По ее мнению, турецкая экономика нуждается в валюте, поступающей от продажи недвижимости иностранцам. За последний год таких средств поступило значительно меньше, чем в предыдущие года.
– Я уверена, что государство уже посчитало недополученные деньги и в ближайшее время опять начнет стимулировать иностранных покупателей делать инвестиции в недвижимость, – утверждает Юлия Чаг. – Кроме того, Алании все также привлекает людей со всего мира своим теплым климатом, ласковым морем, чистыми пляжами, вкусной едой и безопасной атмосферой. Кроме того, даже без оформления вида нажительство практически все резиденты СНГ и ЕС могут находиться в Турции до 180 дней в году, и я уверена, что альтернатив этой стране очень и очень мало во всем мире.
Эксперты уверены, что скоро динамика стоимости недвижимости на популярных турецких курортах покажет рост. Правда, в этот раз он будет не столь стремителен, но обещает быть стабильным и устойчивым. Станет ли текущий период (весна 2024 года на момент написания статьи) идеальным временем для покупки жилья для одних и упущенной возможностью для других, покажет лишь время.
Раннее мы также сообщали, что в Турции государство станет проверять «жилье под гражданство».
Яндекс новости 
Вконтакте 
Telegram канал 
